Premessa
Seppur possa sembrare strano che all'epoca attuale si parli di fondo intercluso, di servitù di passaggio o di acquedotto, questi sono usuali soprattutto in ambiti di campagna ma non è da escludere la ricorrenza anche nelle città, si pensi ad esempio agli edifici con ballatoi dove solo questi ultimi permettono l'accesso alle singole unità immobiliari.
In tema di terreni, è intervenuta di recente la Suprema Corte con la decisione del 16 luglio 2021, n. 20325
Servitù di passaggio: il caso di specie
Nella fattispecie posta al vaglio della Corte un soggetto lamenta che una sua particella e la sua quota di 1/3 di altra particella sono rimaste intercluse a seguito della divisione, effettuata per atto notarile dell'unitaria consistenza in titolarità del comune dante causa.
L'avente causa ha pertanto domandato di disporre la costituzione della servitù di passaggio a piedi e con mezzi meccanici a carico del cortile ex artt. 1054 c.c., o di costituire la suddetta servitù ai sensi dell'art. 1051 c.c. In ulteriore subordine, ha chiesto di accertare la sussistenza del diritto di passaggio per destinazione del padre di famiglia, instando altresì per la costituzione di una servitù coattiva di acquedotto e scarico sul cortile consortile o sulle porzioni di proprietà di altri soggetti.
Il secondo avente causa, costituendosi in giudizio, senza opporsi alla domanda, ha reclamato la costituzione del diritto di passaggio carrabile e pedonale a carico del cortile consortile ricadente nella a favore della propria particella anch'essa rimasta interclusa a seguito della medesima divisione, e la rimozione delle tubazioni collocate nel sottosuolo del suo immobile da terzi soggetti.
Il tribunale di primo grado ha così deciso: ha costituito la servitù di passaggio pedonale e veicolare, ai sensi dell'art. 1054 c.c. ed ha istituito la servitù coattiva di passaggio, ai sensi dell'art. 1051 c.c, quantificando le relative indennità, il tutto a favore del fondo del primo avente causa.
Ha quindi determinato la servitù di acquedotto, con determinazione dell'indennità, dichiarando l'inesistenza del diritto di posa delle tubature, ordinandone la rimozione e regolando le spese, il tutto a favore del secondo avente causa.
Questa decisione viene impugnata in appello.
La decisione della Corte di Appello
Secondo la Corte il rogito era una vera e propria divisione dell'unitaria consistenza originariamente in capo ad unico soggetto e aveva dato luogo all'interclusione delle porzioni assegnate al primo avente causa ed al secondo, sicché la costituzione dei diritti di passaggio doveva aver luogo in applicazione dell'art. 1054 c.c. tra gli originari condividenti.
Il diritto non si era prescritto, poiché l'eccezione era tardiva, mentre il secondo avente causa aveva interrotto il termine di prescrizione con la missiva del16.11.2006.
Si dava atto che le parti alla stessa data del rogito avevano concluso talune donazioni, costituendo contestualmente servitù di passo pedonale e carrabile a favore dei fondi interclusi, ma l'obbligo sancito dall'art. 1054 c.c. non poteva ritenersi compiuto: la servitù carrabile consentiva solo il passaggio di vetture di ridotte dimensioni, tanto da far ritenere persistente l'interclusione.
Per quel che riguarda la servitù di acquedotto, il giudice di secondo grado ha considerato che il percorso scelto dal tribunale fosse il più conveniente, permettendo ai titolari dei fondi dominanti di usare le condotte già esistenti sul fondo servente, non dovendo effettuare modifiche dello stato dei luoghi.
Si giunge in Cassazione
Viene impugnata la statuizione di aver imposto la servitù di transito su particella, che era però costituita in parte da un appartamento destinato a civile abitazione e in parte da un cortile comune, non ricadendo in proprietà esclusiva del dante causa delle parti.
Si sostiene inoltre che le porzioni assegnate in sede di divisione non facevano parte di un unico cespite, ma costituivano entità immobiliari autonome, munite di servitù già costituite da tempo.
La situazione di interclusione non era stata creata dal rogito di divisione del 10.9.1998 ma contestualmente i condividenti avevano costituito talune servitù di passaggio pedonale e carrabile a favore dei fondi dei due aventi causa, non potendo trovare applicazione l'art. 1054 c.c., stante peraltro la situazione di interclusione solo relativa dei pretesi fondi dominanti.
Il Supremo Collegio dà ragione a queste osservazioni.
La sentenza ha costituito la servitù di transito pedonale e carrabile ai sensi dell'art. 1054 c.c., in favore dei fondi dei due aventi causa credendo che l'interclusione fosse derivata dal rogito, con cui i condividenti avevano proceduto all'assegnazione delle singole porzioni originariamente in titolarità esclusiva del dante causa.
Pur considerando che i contraenti, oltre a procedere alla divisione con il rogito, avevano costituito - con atto separato stipulato in pari data - distinte servitù di transito pedonale e carrabile.
Il giudice di merito ha quindi considerato non compiuto l'obbligo legale imposto dall'art. 1054 a carico degli altri condividenti, poiché permaneva l'interclusione relativa, dipendente dal fatto che l'ampiezza della particella era insufficiente a garantire il transito di mezzi muniti di più di due ruote.
Orbene, alla luce di ciò, serve osservare che - sul piano concettuale - il passaggio pedonale e il passaggio carrabile sono servitù distinte e autonome (Cass. n. 3906/2000).
La seconda si differenzia dalla prima per la maggiore ampiezza del suo contenuto, perché, pur avendo anch'essa la funzione di consentire il transito delle persone, soddisfa l'ulteriore esigenza di trasporto con veicoli di persone e merci da e verso il fondo dominante (Cass. n. 19483/2019).
L'esistenza di una servitù di passaggio con mezzi meccanici non comprende anche il diritto di passaggio pedonale, consentendo tale facoltà, in assenza di altro titolo, nei limiti di quanto necessario per il transito dei mezzi (Cass. n. 3392/1962; Cass. n. 804/1964; Cass. n. 1457/1971).
Ne deriva che l'accertata insufficienza dell'ampiezza del tratto asservito ai fini del passaggio di mezzi meccanici non permetteva di ritenere inadeguato il medesimo percorso anche per l'esercizio del transito pedonale, una volta stabilito in fatto che era possibile esercitare il passaggio attraverso altra particella sia a piedi, che con mezzi di ridotte dimensioni.
Poiché i condividenti avevano predisposto le singole porzioni anche per il diritto di passaggio pedonale, non era possibile imporre ulteriori servitù gratuite e di analogo contenuto ai sensi dell'art. 1054 c.c.: le parti con ciò avevano risolto questa problematica.
La Corte di merito erra nell'aver considerato le due distinte servitù come un unico diritto di passaggio, nell'aver omesso di rilevare che non permaneva alcuna interclusione che giustificasse un ulteriore asservimento del fondo della ricorrente per il transito pedonale, e che, riguardo al passaggio carrabile, l'avvenuta costituzione del diritto in via consensuale e l'inadeguata ampiezza del tratto asservito non lasciavano automaticamente configurare la condizione richiesta dall'art. 1054 c.c. per la costituzione della servitù, ossia che il fondo fosse chiuso da ogni parte per effetto della divisione, palesandosi invece la mera insufficienza del diritto di accesso (indiretto) alla via pubblica che era eventualmente suscettibile di ampliamento ai sensi dell'art. 1051, comma terzo, c.c. o che poteva dar luogo all'imposizione di una nuova servitù, in presenza delle condizioni richieste dall'art. 1052 c.c.
Senza preavviso, l'acquedotto può lasciare senz'acqua un intero condominio?
Per ciò che concerne la servitù di acquedotto costituita dal giudice di merito a carico del cortile ritiene il Supremo Collegio che il giudice ha evidenziato che la scelta del tracciato della servitù di acquedotto era giustificata dal fatto che "le tubazioni erano già esistenti da tempo, lungo il tracciato poi fatto oggetto di servitù e dunque presumibilmente concordate fra le parti prima che fra loro nascessero contrasti, e soprattutto che, in ragione di ciò, per il loro interramento non erano necessarie opere invasive", ponendo in rilievo che le tubature delle acque bianche e nere e di acquedotto erano già al servizio anche per il fondo della stessa ricorrente.
La soluzione prescelta dal tribunale era quindi da preferire, non comportando alcun serio pregiudizio per il fondo servente e non richiedendo la realizzazione di nuove condotte.
Nella scelta del luogo ove imporre l'asservimento, la sentenza ha omesso - però - di tener conto che il diritto di acquedotto veniva a gravare su un cortile, dovendosi valutare l'operatività dell'art. 1033, comma secondo, c.c., norma che, nel regolare le condizioni per la costituzione coattiva del diritto, dispone che ne sono esenti le case, i cortili, i giardini e le aie ad esse attinenti.
In particolare, occorreva stabilire se si fosse in presenza di una situazione di interclusione assoluta non altrimenti ovviabile, potendosi solo in tal caso dar luogo alla costituzione in via coattiva del diritto con le modalità prescelte dal giudice di merito (Cass. n. 8426/1995; Cass. n. 5223/1998).
Nella scelta di preferire la soluzione che non comportasse la realizzazione di nuove condotte, la Corte di merito doveva inoltre considerare che - ai sensi dell'art. 1037 c.c. - il passaggio deve essere il più conveniente e il meno pregiudizievole per il fondo servente e che - però - l'art. 1034 c.c. impone al titolare del fondo dominante di costruire un proprio acquedotto, potendo utilizzare quello preesistente solo se il proprietario del fondo servente vi consenta, il che non consentiva di ritenere che la soluzione indicata in sentenza fosse da preferire proprio perché consentiva di impiegare le condotte già esistenti, senza richiedere la costruzione di un diverso impianto.
Giudizio di negatoria servitutis
Infine il Supremo Collegio ricorda che nel giudizio di negatoria servitutis il convenuto ha diritto di dimostrare l'interclusione del fondo e di chiedere la costituzione di una servitù di passaggio, ma deve, in questo caso, presentare un'espressa domanda riconvenzionale: non è solo la semplice allegazione dell'interclusione del fondo a formare il corrispondente limite a carico dell'immobile gravato, ma solo l'accoglimento della domanda del proprietario del fondo intercluso (Cass. n. 966/1976; Cass. n. 809/1985; Cass. n. 2974/1998).
