Nel condominio in cui vivo, nell'ultima assemblea è stato deliberato il divieto di transito con le automobili in un vialetto condominiale che consente di abbreviare il percorso tra il cancello di accesso al condominio e la zona autorimessa che sta alle spalle dell'edificio.
Secondo l'amministratore, che ha inserito il punto in discussione, il passaggio con le auto nel vialetto (dal quale si accede al portone dell'edificio) è pericoloso.
L'assemblea si è fatta convincere ed ha deliberato il divieto; in una delle prossime riunioni, pare, verrà decisa anche l'installazione dei così detti panettoni stradali per impedire fisicamente il passaggio.
È lecito tutto ciò? Preciso che il vialetto è largo 1,90 m.
Poteri dell'assemblea e dell'amministratore in merito all'uso delle cose comuni e contestazioni delle conseguenti decisioni: sono questi gli argomenti attorno ai quali ruota la fattispecie e le conseguenti iniziative del condomino contrario.
Partiamo dalle norme di legge: lo dice l'art. 1138 del codice civile in relazione al contenuto del regolamento condominiale, ma è pacifico in generale, che l'assemblea abbia generale e sicuro potere di deliberazione in merito alle modalità d'uso dei beni comuni.
Questi, ricordiamolo, hanno la primaria funzione di garantire l'ottimale godimento delle parti di proprietà esclusiva: il potere assembleare, quindi, dev'essere esercitato al fine di esaltare al massimo la funzione strumentale ed accessoria di questi beni, nell'interesse di tutti, senza con ciò limitare il diritto di nessuno dei condòmini in ragione di tale funzione ed anche di quello comunque ipotizzabili purché armoniose con la destinazione delle cose oggetto di regolamentazione.
Un qualcosa, lo si sarà compreso, di estremamente complesso e delicato: non sempre, infatti, anzi molto spesso è davvero difficoltoso scorgere il confine tra legittimo esercizio di una facoltà attribuita dalla legge (la regolamentazione dell'uso delle cose comuni) e eccesso di potere o comunque illegittima deliberazione.
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Nel caso del nostro lettore, pochi sono gli elementi qualificanti per potere affermare la legittimità o meno del disposto assembleare (divieto di transito). Esso potrebbe essere legittimo se approvato a seguito di pericoli dati dalla strettezza della strada, oppure illegittimo laddove la conformazione dello stato dei luoghi (es. presenza piccolo marciapiede) rende il transito veicolare non pericoloso.
Si tratta di questioni che laddove dovessero sfociare in contenzioso dovrebbero essere risolte dal giudice di pace ai sensi dell'art. 7 del codice di procedura civile che riserva a tale ufficio giudiziario la competenza esclusiva delle controversie attinenti alle modalità d'uso dei beni comuni.
Come ha ripetutamente affermato la Suprema Corte di Cassazion "devono intendersi per cause relative alle modalità d'uso di servizi condominiali quelle riguardanti limiti qualitativi di esercizio delle facoltà contenute nel diritto di comunione e, quindi, quelle relative al modo più conveniente ed opportuno in cui tali facoltà debbono essere esercitate; mentre per cause relative alla misura dei servizi condominiali debbono intendersi quelle concernenti una riduzione o limitazione quantitativa del diritto dei singoli condomini.
Sussiste, pertanto, la competenza ordinaria per valore, qualora al condomino non derivi una limitazione qualitativa del suo diritto, ma la negazione in radice di esso, come, ad esempio, per la domanda diretta alla declaratoria di inibizione al parcheggio dell'autovettura nel cortile comune ( Cass. ord. 15-4-2002 n. 5448, 22 maggio 2000 n. 6642, 13 ottobre 1997 n. 9946, 28 settembre 1994 n. 7888) (Cass. 18 febbraio 2008 n. 3937).
Le cause su questo argomento devono essere precedute da un tentativo di mediazione che, visto l'oggetto della contesa, può senza dubbio rappresentare un utile momento di confronto al fine di risolvere la controversia fuori dalle aule di giustizia.
Motivo? In tali circostanze è molto probabile che le cause vadano ad essere risolte senza considerare fino in fondo le esigenze dei condòmini, ma limitandosi a far applicazione dell'astratto criterio di legittimità dell'uso calato automaticamente sul caso concreto.
Come dire: magari alla fine del tutto un divieto di transito con eccezioni (es. carichi-scarichi per traslochi, maggiore comodità per accompagnamento disabili) può rappresentare la soluzione giusta che un giudice non potrebbe mai applicare (egli deve solamente valutare se la delibera è legittima o meno).
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