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L'amministratore nominato dal costruttore non può pretendere dal condominio il pagamento del suo compenso

È nulla la clausola contenuta nell'atto di compravendita con la quale il costruttore si riserva il diritto di scegliere l'amministratore del condominio.
Avv. Adriana Nicoletti 

La situazione oggetto del giudizio incardinato da un condominio dinanzi al Tribunale di Roma è ancora piuttosto comune, malgrado le norme contenute nel Codice civile, che disciplinano la nomina dell'amministratore, siano imperative ed inderogabili.

Neppure la giurisprudenza costante che ha decretato, più volte, che l'amministratore deve essere scelto e nominato dai condomini, frena i costruttori dall'adottare un comportamento del tutto illegittimo.

Revoca del decreto ingiuntivo ottenuto dall'amministratore nominato dal costruttore: fatto e decisione

Il Tribunale di Roma, con sentenza 31 maggio 2023, n. 8590, ha accolto l'opposizione promossa da un Condominio nei confronti del decreto ingiuntivo emesso in favore dell'amministratore, il quale asseriva di essere creditore dell'ente già amministrato per compensi non ricevuti.

Il Condominio, a fondamento della domanda, deduceva vari motivi tra i quali la circostanza che in nessun verbale risultava che l'attuale opposto fosse stato nominato amministratore; la nullità della clausola di riserva da parte della società costruttrice per la nomina dell'amministratore; la mancata prova del credito vantato dall'amministratore, essendo questo fondato su documenti di parte quali le fatture depositate in giudizio, nonché una serie di ulteriori inadempimenti.

La situazione prospettata dal Condominio induceva il medesimo a formulare, oltre alla domanda di revoca del decreto ingiuntivo anche quella riconvenzionale di risarcimento per danni patrimoniali e non patrimoniali.

Il convenuto si costituiva in giudizio contestando la fondatezza dell'opposizione e della domanda riconvenzionale.

L'accoglimento, da parte del Tribunale, dell'opposizione promossa dal Condominio ma non quella di risarcimento si fondava su una inattaccabile considerazione dalla quale derivava la nullità della clausola di riserva, anche se inserita nei singoli atti di vendita.

La nomina dell'amministratore, da parte del costruttore, non poteva essere ritenuta riferibile alla compagine condominiale trattandosi di atto unilaterale formulato prima della costituzione del Condominio.

Tanto più che mancava la specificazione del compenso attribuito all'amministratore. Ergo il convenuto non avrebbe mai potuto pretendere dal Condominio il pagamento del proprio emolumento e, nel caso in cui lo avesse già incassato, avrebbe dovuto restituirlo.

Né risultava agli atti una successiva ratifica assembleare della nomina, così come non era stato mai approvato un bilancio consuntivo comprendente il suo preteso compenso.

Il Condominio era, invece, risultato soccombente quanto alla domanda di risarcimento dei danni asseritamente patiti, non contestati nel momento del passaggio delle consegne e rimasti privi di prova. Considerata la reciproca soccombenza delle parti il Tribunale compensava le spese di lite.

Considerazioni conclusive

La decisione del Tribunale di Roma è pienamente condivisibile poiché rispecchia i dettami di legge. Le nostre considerazioni riguardano la validità della clausola, riprodotta nei contratti di acquisto, con la quale il costruttore e originario proprietario dell'edificio si riserva il diritto di nominare l'amministratore.

Come previsto dall'art. 1129, comma 1, c.c. l'amministratore viene nominato dai condomini quando sono più di otto, ma la nomina è effettuata dall'autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini quando non sia stato raggiunto un accordo.

Quando il condominio si viene a formare per effetto della prima vendita altra strada non c'è. È, infatti, principio oramai incontrovertibile che "il condominio insorge al momento in cui avviene l'assegnazione in proprietà esclusiva dei singoli appartamenti; per effetto di tale assegnazione si origina, altresì, la presunzione legale di comunione "pro indiviso" di quelle parti del fabbricato che, per ubicazione e struttura, siano, in tale momento, destinate all'uso comune ovvero a soddisfare esigenze generali e fondamentali del condominio stesso, salvo che dal titolo non risulti, in contrario, una chiara ed univoca volontà di riservare esclusivamente ad uno dei condomini la proprietà di dette parti e dì escluderne gli altri" (per tutte vedi Cass., sez. 2, 2 marzo 2017, n. 5335).

Malgrado ciò, ancora si verificano numerosi casi in cui il costruttore si riserva il diritto a nominare l'amministratore, inserendo tale determinazione come clausola degli atti di compravendita, talchè quello che dovrebbe essere il rappresentante del condominio è un sottoposto dell'originario proprietario. Come correttamente affermato dal Tribunale di Roma tale clausola è irrimediabilmente nulla.

In primo luogo, perché - come accennato - la nomina dell'amministratore è prerogativa dell'assemblea, non senza dimenticare che l'art. 1129 c.c. è espressamente previsto, nella sua totalità, come disposizione inderogabile dall'art. 1139, comma 4, c.c. Secondariamente, perché vi è solo un'ipotesi nella quale l'amministratore nominato dal costruttore possa essere considerato come organo del condominio: ovvero quella in cui tale incarico sia stato confermato in sede assembleare.

Non si può, comunque, parlare di ratifica implicita ove si voglia fare riferimento alla relativa clausola contenuta nei singoli atti di compravendita perché così non è, in quanto si violerebbe il principio generale che prevede un assenso esplicito da parte dell'assemblea per tutti gli atti che l'amministratore compie, in via autonoma e discrezionale, al di fuori delle sue attribuzioni.

Nel caso specifico, inoltre, si è aggiunto un ulteriore elemento di nullità rispetto all'incarico svolto dall'amministratore, il quale aveva avanzato richieste economiche nei confronti del condominio. E qui ci si riferisce al fatto che la mancata determinazione dell'entità del compenso aveva determinato l'applicazione dell'art. 1129, comma 14, c.c. secondo il quale "l'amministratore all'atto dell'accettazione della nomina e del suo rinnovo deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta".

Compenso dell'amministratore di condominio, come e quando va quantificato?

Ed ancora una volta questo non era avvenuto né in via diretta, né indiretta tramite la redazione di un bilancio nel quale comparisse tale compenso come accettato da parte dell'assemblea.

Quindi i costruttori ed originari proprietari degli edifici dagli stessi edificati pur conoscendo benissimo la nullità di tale clausola perseverano nel servirsene in modo del tutto illegittimo, creando situazioni conflittuali che inesorabilmente sfociano in controversie giudiziarie.

Sentenza
Scarica Trib. Roma 31 maggio 2023 n. 8590
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