Vendita con riserva di proprietà e decorrenza dei termini delle agevolazioni prima casa
Con la risposta ad interpello n. 409 del 2020 l'Agenzia delle Entrate afferma che in caso di vendita con riserva di proprietà dell'immobile acquistato con i benefici prima casa nei cinque anni, il termine di un anno entro cui bisogna riacquistare un nuovo immobile per non perdere i benefici a causa della vendita di quello, decorrere dalla firma dal notaio e non dal pagamento dell'ultima rata nei cinque anni.
Queste in estrema sintesi le conclusioni della Risposta; vediamo ora il contenuto dall'istanza, le norme coinvolte e le ragioni alla base del parere reso.
Acquisto con riserva di proprietà di nuovo immobile con i benefici prima casa, quali tempi?
Questo il caso concreto: l'istante ha acquistato nel 2015 degli immobili fruendo dei benefici prima casa; successivamente li ha venduti con riserva della proprietà. In particolare, nel dicembre 2018 è avvenuta la firma dal notaio e a ottobre 2019 è stato effettuato il pagamento dell'ultima rata.
Per disposizioni di legge i requisiti prima casa si perdono se si rivende l'immobile prima dei cinque anni dall'acquisto, salvo che entro un anno dalla vendita non si acquisti un nuovo immobile con i detti benefici.
L'istante si chiede quindi da quando decorre il detto termine di un anno, se dal momento in cui si è firmato l'atto dal notaio o dal pagamento dell'ultima rata.
L'istante chiede inoltre di sapere se alla eventuale decadenza dalle agevolazioni consegua anche la decadenza dalle agevolazioni fiscali relative alle imposte sostitutive sul mutuo, estinto il 1° ottobre 2019.
A parere dell'istante il termine decorre dal pagamento dell'ultima rata; queste le sue argomentazioni giuridiche: egli afferma che il trasferimento si compie con il pagamento dell'ultima rata, che il fatto che l'art. 27 del T.U.I.R. abbia stabilito che la vendita con riserva di proprietà non si considera vendita sottoposta a condizione sospensiva, al fine del pagamento dell'imposta, non significa che lo stesso valga in caso di decadenza dalle agevolazioni prima casa, avendo le due norme una ratio differente.
Inoltre, l'istante richiama la Ris. n. 28/2019 (è indicato il n. 29, ma si tratta di un refuso) e la Risp. all'istanza d'interpello n. 296/2019, le quali, afferma, "anche se riferite alle imposte sul reddito, sembrerebbero sintomatiche del fatto che l'amministrazione finanziaria consideri la vendita con riserva di proprietà ai fini fiscali una vendita che si perfeziona con il pagamento dell'ultima rata di prezzo".
Come vedremo, l'AdE è di altro avviso.
Acquisto di nuovo immobile prima casa, le regole per non perdere le agevolazioni
Per quel che ci interessa, il T.U.I.R. (per chi sia interessato, gli estremi sono: Tariffa I, Parte I, art. 1, nota II-bis. co. 4) prevede che in caso di… trasferimento per atto a titolo oneroso o gratuito degli immobili acquistati con i benefici prima casa prima di cinque anni dalla data di acquisto, "sono dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria, nonché una sovrattassa pari al 30 per cento delle stesse imposte.
Se si tratta di cessioni soggette all'imposta sul valore aggiunto, l'ufficio dell'Agenzia delle entrate presso cui sono stati registrati i relativi atti deve recuperare nei confronti degli acquirenti la differenza fra l'imposta calcolata in base all'aliquota applicabile in assenza di agevolazioni e quella risultante dall'applicazione dell'aliquota agevolata, nonché irrogare la sanzione amministrativa, pari al 30 per cento della differenza medesima".
Benefici prima casa, lusso e dimensioni della casa
Sono anche dovuti gli interessi di mora (di cui all'art. 55 co. 4 del TUIR).
La stessa norma prevede però che "Le predette disposizioni non si applicano nel caso in cui il contribuente, entro un anno dall'alienazione dell'immobile acquistato con i benefici di cui al presente articolo, proceda all'acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale".
Vendita con riserva di proprietà: ai fini dell'imposta di registro l'effetto traslativo è immediato
Su tema bisogna tenere distinte le norme civilistiche da quelle relative all'imposta dii registro.
A norma dell'art. 1523 c.c. "Nella vendita a rate con riserva della proprietà, il compratore acquista la proprietà della cosa col pagamento dell'ultima rata di prezzo, ma assume i rischi dal momento della consegna".
Ma, ai fini dell'imposta di registro, bisogna tenere a mente che l'art. 27, co.3 D.PR. n. 131/1986 (il T.U. dell'imposta di registro, anche detto T.U.I.R.), prevede che "Non sono considerati sottoposti a condizione sospensiva le vendite con riserva di proprietà e gli atti sottoposti a condizione che ne fanno dipendere gli effetti della mera volontà dell'acquirente o del creditore".
Vendita con riserva di proprietà e condominio
Ne consegue, afferma l'AdE, che, ai fini dell'imposta di registro, per tale tipologia di atto di vendita si deve ritenere che l'effetto traslativo si verifichi immediatamente, e che quindi l'imposta di registro deve essere pagata in misura proporzionale, al momento della registrazione dell'atto.
A conferma di tale asserzione l'AdE richiama la sentenza della Corte di Cassazione n. 13315/2013, secondo cui la ratio della previsione di cui all'art. 27 co.3 cit. "comunemente si rinviene nel fatto che, in questo tipo di vendita, l'effetto traslativo dipende da una condotta dell'acquirente e non già dal verificarsi di un evento estraneo alla volontà delle parti, tanto che la vendita con riserva di proprietà è accomunata, nel trattamento fiscale, agli "atti sottoposti a condizione che ne fanno dipendere gli effetti dalla mera volontà dell'acquirente o del creditore".
Il che significa, ha precisato questa Corte, che "ai fini della legge di registro, diversamente dalla disciplina civilistica, il contratto in questione produce l'immediato trasferimento della proprietà all'acquirente" (Cass. 21 maggio 1998, n. 5075)".
Per tali motivi, conclude l'AdE, il decorso dell'anno per il riacquisto della nuova casa da adibire a prima casa non va calcolato dal momento del pagamento dell'ultima rata, in cui si è verificato l'effetto traslativo della proprietà dei beni (aggiunge chi scrive, a fini civilistici), ma da quello della firma dell'atto dal notaio.
Infine, osserva l'AdE che gli atti emessi dalla stessa (Ris. n. 28/2009 e Risp. n. 296/2019) aventi un contenuto favorevole alle conclusioni dell'istante e da questi richiamati, riguardano il diverso ambito applicativo delle imposte sul reddito.
Dopo le agevolazioni prima casa si perdono anche le agevolazioni relative alle imposte sostitutive sul mutuo?
Come detto, l'istante chiede anche se alla decadenza dalle agevolazioni consegua anche la decadenza dalle agevolazioni fiscali relative alle imposte sostitutive sul mutuo ottenuto per l'acquisto dell'immobile.
La risposta dell'AdE è affermativa: una volta perse le agevolazioni prima casa si perdono anche le agevolazioni fiscali relative alle imposte sostitutive sul mutuo.
A sostegno di ciò, l'Agenzia osserva che, a norma dell'art. 20, co. 4 D.P.R. n. 601/1973, è previsto che l'ufficio dell'Agenzia delle Entrate competente a recuperare le maggiori imposte sull'atto di compravendita della casa di abitazione, acquistata con i benefìci di cui all'art. 1, quinto periodo, della tariffa, parte I, annessa T.U.I.R., in caso di decadenza dai benefìci stessi per (dichiarazione mendace o) trasferimento degli immobili acquistati con i benefìci prima che trascorrano cinque anni dall'acquisto, provvede, a pena di decadenza entro tre anni dall'evento che comporta la revoca dei detti benefìci, a recuperare nei confronti del mutuatario la differenza non pagata beneficiando delle agevolazioni prima abitazione (v. art. 18 T.U.I.R.), nonché a irrogare la sanzione amministrativa nella misura del 30 per cento della differenza medesima.
