#1 Inviato 9 Luglio, 2015 Buongiorno, vivo e sono proprietario di un appartamento in un condominio alle porte di Milano: il condominio è composto da 12 unità abitative, divise in due scale (scala A e scala B). Recentemente i condomini della scala B (tra cui il sottoscritto) hanno ceduto le loro quote del sottotetto al condomino proprietario di un appartamento all'ultimo piano. La vendita ha interessato solamente i condomini della scala B, solo questi sono andati dal notaio per il rogito, in quanto il sottotetto in questione insiste solamente sulla porzione di condominio riferibile alla scala B. Il prezzo di vendita pattuito è stato pagato, "per comodità" (così è stato detto), all'amministratore tramite un assegno intestato al condominio. L'amministratore ha versato l'assegno sul conto corrente condominiale e a richiesta dei 5 condomini venditori di vedersi corrisposta la propria porzione del prezzo di vendita questi ha risposto che non avrebbe proceduto perchè la vendita è stata effettuata dal condominio e che quindi i proventi della stessa sono riferibili al condominio e che comunque l'art. 1129 comma 7 del codice civile gli impedisce di trasferire alcuna somma dal cc condominiale ai singoli condomini. Mi rivolgo a voi, anche a nome degli altri condomini interessati, per domandarvi se la posizione assunta dall'amministratore sia corretta e lecita. Quello che ci pare necessario evidenziare è che: - venditore a nostro modo di vedere non è il condominio, ma solamente 5 tra i 12 condomini - considerare il prezzo di vendita come di attribuzione del condominio ci pare che implichi necessariamente l'attribuzione, pro quota, del prezzo di vendita a favore di tutti i partecipanti al condominio (12 soggetti) e non solo ai 5 venditori - non comprendiamo per quale ragione l'art. 1129 comma 7 precluda all'amministratore di versare a ciascun venditore la porzione di propria spettanza del prezzo di vendita, in quanto ci pare che si limiti a dire che l'amministratore ha l'obbligo i far transitare ogni somma sul cc condominiale, ma nulla troviamo in quella norma che implichi l'impossibilità che vi sia qualsiasi uscita in favore di alcuni dei condomini - non risulta che vi siano condomini morosi, ne tra i 5 venditori ne tra i 12 condomini in generale (forse siamo l'unico condominio d'Italia!) ci risulta che il cc condominiale fosse in attivo anche prima del versamento dell'assegno relativo alla vendita del sottotetto della scala B - avendo espressamente chiesto che ci venissero trasferiti quei soldi che a nostro modo di vedere sono di esclusiva spettanza dei 5 venditori, l'amministratore si è irrigidito e finora si è rifiutato di fornirci copia del rogito (da cui, da profani, riteniamo che si sarebbe potuto capire in via definitiva se venditore era formalmente il condominio o piuttosto noi 5 condomini interessati) - un legale amico di uno dei condomini interessati, a cui è stata sottoposta la questione in via assolutamente informale e senza grandi approfondimenti (in quanto preferiremmo evitare di inasprire la vertenza), ci ha detto che trattandosi di vendita di un bene comune solo ad alcuni condomini la vendita non può essere qualificata come vendita condominiale e che ciascun venditore ha tutto il diritto di chiedere che gli venga corrisposta la propria parte, e che il rifiuto dell'amministratore a procedere potrebbe addirittura qualificarsi come ipotesi di appropriazione indebita. Vi ringrazio, anche a nome degli altri condomini coinvolti nella questione, per qualsiasi aiuto in merito. Cordialmente Marco
#2 Inviato 9 Luglio, 2015 C'è stato un grave errore iniziale da parte vostra. In sede di passaggio di proprietà davanti al notaio avreste dovuto pretendere che il pagamento avvenisse in quota nelle mani dei venditori "precisamente indicati nell'atto da parte del notaio". Se non l'avete fatto, ora il problema deve risolversi attraverso la "mediazione obbligatoria" , da attivare prima della disputa giudiziaria, che naturalmente richiede un costo da parte vostra. L'amministratore non è censurabile, ha ottenuto un pagamento a nome del condominio e diversamente non può fare. Un appiglio che potrebbe esservi utile sarebbe il 3° comma dell'art. 1123 del c.c.
#3 Inviato 9 Luglio, 2015 grazie delle interessanti precisazioni, in effetti ci è chiaro che avremmo dovuto pretendere il pagamento direttamente in sede di rogito ciascuno per quanto di propria spettanza, e avremmo dovuto comprendere che la "comodità" di cui si parlava non era certo la nostra. Quindi secondo lei è possibile che l'amministratore vada ad imputare il prezzo di vendita come cespite del condominio e quindi riferito a ciascun condomino in base alle tabelle millesimali (e quindi anche a vantaggio dei condomini che non hanno venduto il sottotetto)? Grazie ancora Marco
#4 Inviato 10 Luglio, 2015 Come ti ho detto sopra, ora l'amministratore ha poche chances per attribuire esclusivamente a voi il credito. Dovrebbe convocare un'assemblea e spiegare con precisi riferimenti codicistici (vedi il 3° comma del 1123), quale in realtà sia la situazione. Difficile però che gli altri votino a favore vostro, spogliandosi spontaneamente di un introito simile. Se la cifra fosse tale da far valere un ricorso (preliminarmente mediazione), si potrebbe tentare questa via, altrimenti dovrete accettare la situazione e riflettere sul vostro iniziale passivo comportamento davanti al notaio.
#5 Inviato 10 Luglio, 2015 grazie ancora per la risposta, in effetti non stiamo parlando di cifre elevatissime, però di queste lune anche 4000/5000 euro fanno comodo. L'alternativa che avevamo pensato era di scrivere agli altri condomini, spiegarndogli la situazione, e spiegando che comunque un problema c'è perchè se l'amministratore (ci pare di capire con una interpretazione letterale delle norme) ha imputato i proventi della vendita a tutti i condomini ci pare che si possa sostenere che per i condomini non venditori della scala A vi sia un arricchimento senza causa (art. 2041 e 2042 cc, così ci diceva il legale) mentre i venditori non sono stati interamente pagati, d'altro lato se l'amministratore imputa i proventi della vendita solamente ai venditori mentre l'assegno era intestato al condominio (e quindi a tutti e 12 i condomini) ci pare che vi sia un problema formale (e forse anche sostanziale) nella formazione del bilancio. Per questa ragione, e consci del fatto che non riteniamo che i condomini della scala A siano insensibili alle nostre pretese, ci chiedevamo se non potesse essere il caso di chiedere che l'assegno venisse stornato e che poi i venditori paghino ciascun venditore singolarmente, anche se in questo caso ci pare che sia necessario intervenire anche sul rogito e quindi forse non è una via molto semplice da seguire. In ogni modo è stata una lezione per il futuro. Grazie ancora per l'aiuto! Marco
#6 Inviato 10 Luglio, 2015 Buongiorno, 1 **** che comunque l'art. 1129 comma 7 del codice civile gli impedisce di trasferire alcuna somma dal cc condominiale ai singoli condomini. 2 *** - venditore a nostro modo di vedere non è il condominio, ma solamente 5 tra i 12 condomini 3*** non comprendiamo per quale ragione l'art. 1129 comma 7 precluda all'amministratore di versare a ciascun venditore la porzione di propria spettanza del prezzo di vendita 4 *** l'amministratore si è irrigidito e finora si è rifiutato di fornirci copia del rogito 5**** trattandosi di vendita di un bene comune solo ad alcuni condomini .....e che ciascun venditore ha tutto il diritto di chiedere che gli venga corrisposta la propria parte 6 *****, e che il rifiuto dell'amministratore a procedere potrebbe addirittura qualificarsi come ipotesi di appropriazione indebita. ciao cerco di risponderti in modo articolato e semplice. Innanzi tutto, presumo che il sottotetto fosse condominiale, e che quindi ciò non è in discussione ( potrebbe non essere così, come generalmente è quando non è indicato diversamente negli atti di proprietà dei singoli e non ci sono sottoservizi condominiali) 1) l'interpretazione data dal tuo amministratore è di comodo, in quando nessun impedimento c'è per l'emissione dei 5 assegni. 2) concordo. Di fatto, non ha firmato il condominio, ma voi 5 condomini 3) forse c'è qualche motivazione estranea 4) basta andare dal notaio e chiedete una copia. E' un atto pubblico. 5) concordo 6) concordo col suggerimento del tuo legale
#7 Inviato 10 Luglio, 2015 ciao cerco di risponderti in modo articolato e semplice. Innanzi tutto, presumo che il sottotetto fosse condominiale, e che quindi ciò non è in discussione ( potrebbe non essere così, come generalmente è quando non è indicato diversamente negli atti di proprietà dei singoli e non ci sono sottoservizi condominiali) 1) l'interpretazione data dal tuo amministratore è di comodo, in quando nessun impedimento c'è per l'emissione dei 5 assegni. 2) concordo. Di fatto, non ha firmato il condominio, ma voi 5 condomini 3) forse c'è qualche motivazione estranea 4) basta andare dal notaio e chiedete una copia. E' un atto pubblico. 5) concordo 6) concordo col suggerimento del tuo legale grazie per la risposta. Siamo riusciti ad avere copia del rogito dal notaio, che parla di vendita da parte di ciscuno di noi 5 venditori "ciascuno per le rispettive quote di comproprietà millesimale con l'atto presente vendono ai signori ... e ... che, in comune pro indiviso in ragione di metà ciascuno, accettano ed acquistano: - quota di comproprietà in ragione di ..." quindi si si trattava di una parte comune condominiale, ma riferibile solo alla scala B (la scala ha non ha venduto la propria porzione di sottotetto) e soprattutto noi abbiamo ceduto le nostre quote di comproprietà, non il bene in se (gli acquirenti tra l'altro erano già comproprietari) grazie ancora per la risposta, che è stata veramente utilissima Marco
