Risarcimento danni subiti dal vicino del condominio
Il condominio può essere chiamato in causa per i danni subiti dal vicino a causa di una cattiva manutenzione di un bene o servizio comune, da cui l'immobile attiguo ha subito danni.
Il vicino incardina il giudizio per ottenerne l'integrale ristoro. A fronte della debita istruttoria, quest'ultimo viene condannato al risarcimento dei danni accertati nel corso di causa.
Si pone il problema per l'amministratore di imputare la spesa in capo ai singoli condomini.
È indubbio che in questo casa valga la regola dettata dal primo comma dell'art. 1123 c.c., sulla cui base ogni spesa deve essere divisa tra i vari proprietari, secondo i rispettivi millesimi di proprietà.
La doppia posizione del singolo condomino danneggiato
La stessa regola vale anche per il risarcimento dei danni procurati ai condomini, salvo casi specifici.
Questa ripartizione è motivata dal fatto che ogni condomino, oltre ad essere titolare esclusivo della sua unità immobiliare, è anche comproprietario delle parti comuni dello stabile in rapporto alla sua quota millesimale. Pertanto, in qualità di contitolare di questi beni e servizi, ne è anche corresponsabile.
È chiaro che in simili casi non si va ad accertare la colpa dei singoli condomini, perché la proprietà di un immobile implica una responsabilità "oggettiva" per tutti i danni causati dal medesimo bene. Anche ove uno degli alloggi fosse disabitato e il relativo titolare fosse ignaro dei danni e del sinistro occorso, questi è lo stesso tenuto a risarcire il danno.
Responsabilità dell'amministratore
Si ricorda che l'amministratore del palazzo ha l'obbligo di provvedere non solo alla gestione delle cose comuni, ma anche alla loro custodia, con il conseguente dovere di vigilare affinché non rechino danni a terzi o agli stessi condomini. Da qui si potrebbe ipotizzare, ove ne ricorrano gli estremi, un'eventuale responsabilità del mandatario del palazzo.
Il diritto di far protendere i rami degli alberi del proprio fondo in quello confinante
La Cassazione ha ammesso quindi la possibilità di una rivalsa del condominio nei confronti dell'amministratore per il recupero delle somme versate al condomino danneggiato quando tali danni siano il frutto di una sua colpevole inerzia (Cass. n. 17983/2014).
Il condomino danneggiato
Ritornando al tema di ripartizione tra i condomini, ci si deve interrogare se chi ha subito il danno, in quanto condomino, sia tenuto a partecipare alla suddivisione della spesa in ragione della sua quota.
Occorre ricordare che visto che è proprietario di unità immobiliare in condominio, è anche comunista dei beni e servizi comuni, compreso quello fonte di danno. In astratto riveste la duplice veste di danneggiato e danneggiante, cioè avente diritto al risarcimento ed obbligato al pagamento di questo risarcimento.
La conclusione è che chi subisce un danno a causa del condominio ha diritto al risarcimento ma deve partecipare anche alla ripartizione delle spese necessarie alla riparazione del proprio bene, in quanto comproprietario delle parti comuni del condominio. Egli deve pagare a se stesso una parte del risarcimento.
I momenti dei pagamenti
L'operazione attiene a due momenti: l'amministratore gli versa un indennizzo pari a quello richiesto, riconosciuto integralmente; al momento della riscossione delle quote condominiali per oneri straordinari, il condomino vede anche il debito per la sua quota di risarcimento.
Il condomino danneggiato può sempre domandare una compensazione tra il credito che vanta verso il condominio e il relativo debito pro quota. Ciò significa che l'operazione diventa unica, con il versamento di un importo inferiore al dovuto dell'indennizzo.
Fondamento di questo ragionamento è la fattispecie di immobile di cui vi è un unico proprietario e una parte di questo immobile subisce danni in ragione di cattiva manutenzione di altra parte del medesimo immobile.
Qui unico è soggetto danneggiante e danneggiato per cui il medesimo è tenuto a pagare le spese necessarie per la messa a regola d'arte del bene danneggiato.
Lo stesso ragionamento vale per il condomino perché questi è contitolare del bene danneggiante.
Mancato riconoscimento dei danni
Più problematico è il caso in cui l'assemblea non vuol riconoscere il risarcimento al danneggiato o intende riconoscerglielo in misura inferiore rispetto alla pretesa.
Qui l'unica via è l'azione giudiziale al fine di verificare la quantificazione del danno e quindi la conseguente condanna.
Viene in considerazione il giudizio per l'accertamento del proprio credito che verrà rimesso a un perito tecnico.
Il consulente nominato dal giudice (cosiddetto ctu) deve accertare se - in presenza di esplicita contestazione della parte convenuta - la responsabilità è in capo al condominio e, in questo caso, provvedere a quantificare l'entità del danno.
In ogni caso, si ricorda che prima dell'intervento della sentenza di condanna del giudice, è ritenuto illegittimo sospendere il pagamento delle quote condominiali fino a compensazione del proprio credito dovuto al risarcimento.
Ciò significa che bisogna prima agire giudizialmente per ottenere una sentenza di condanna che quantifichi l'entità del risarcimento e successivamente compensare questo importo con le proprie quote condominiali.
