Revoca amministratore di condominio senza giusta causa. La sentenza
Il Tribunale di Palermo pronunciava la sentenza n. 5874 del 2015 con la quale accoglieva in parte l'appello avanzato da Alfa contro la sentenza emessa nel 2021 del Giudice di Pace di Palermo.
In particolare, il Tribunale affermava che Alfa, ex amministratore del Condominio Beta revocata ante tempus, avesse il diritto ad ottenere soltanto il saldo del compenso sino all'esaurimento del rapporto e non anche il risarcimento del danno con la motivazione che questo non è dovuto in materia di professioni intellettuali, come quella esercitata dall'amministratore del condominio.
Avverso detta sentenza, Alfa proponeva ricorso in Cassazione sostenendo che il rapporto tra amministratore ed il condominio non è un contratto d'opera intellettuale, bensì un mandato oneroso con rappresentanza, con la conseguente applicazione dell'art. 1725 c.c.
La Sezione 2 Civile della Corte di Cassazione riteneva il motivo fondato e pronunciava l'ordinanza n. 7874/2021 con la quale accoglieva il ricorso di Alfa.
A fondamento della propria decisione, la Suprema Corte affermava che:
a) il contratto di amministrazione del condominio non costituisce una prestazione d'opera intellettuale, poiché l'esercizio di tale attività non richiede l'iscrizione ad alcun apposito albo o elenco;
b) il contratto di amministrazione del condominio richiede soltanto il possesso di determinati requisiti di professionalità ed onorabilità, rientrando nell'ambito delle professioni non organizzate in ordini o collegi, di cui alla L. 4/2013.
Revoca amministratore di condominio senza giusta causa. La problematica
La Corte di Cassazione Sezione II, in data 19.03.2021, ha pronunciato l'ordinanza n. 7874 con la quale ha espresso il principio secondo cui l'amministratore di condominio, in ipotesi di revoca deliberata dall'assemblea prima della scadenza del termine previsto nell'atto di nomina, ha diritto, oltre che al soddisfacimento dei propri crediti eventuali, altresì al risarcimento dei danni, in applicazione dell'art. 1725 I comma c.c., salvo che sussista una giusta causa, indicativamente ravvisabile tra quelle che giustificano la revoca giudiziale dello stesso incarico.
Il rapporto fiduciario tra l'amministratore ed il condominio configura un rapporto di mandato oneroso, al quale si applica, pertanto, l'art. 1725 c.c., il quale statuisce "La revoca del mandato oneroso, conferito per un tempo determinato o per un determinato affare, obbliga il mandante a risarcire i danni, se è fatta prima della scadenza del termine o del compimento dell'affare, salvo che ricorra una giusta causa."
Il quadro normativo
L'ART. 1129 C.C. E 1130 C.C.
Da quanto si evince dall'art. 1130 c.c., l'amministratore di condominio è l'organo di gestione e rappresentanza del condominio; la sua figura è riconducibile a quella del mandatario con rappresentanza, per quanto si deduce anche dal disposto dell'art. 1129 c.c., il quale, per tutto quanto non espressamente disciplinato, rimanda, appunto, alle norme sul mandato.
In altri termini, l'amministratore di condominio è quella figura (mandatario) che, in virtù di un contratto, si obbliga a compiere uno o più atti giuridici nell'interesse di un altro soggetto (mandante)
Partendo dal presupposto secondo cui il condominio è sfornito di personalità giuridica, secondo la dottrina e la giurisprudenza prevalenti, il rapporto che lega i condomini e l'amministratore va spiegato in termini di mandato.
A tal proposito, si è affermato che il fatto che l'amministratore, nei limiti delle attribuzioni demandategli dalla legge o dal regolamento, ovvero dei poteri efficacemente conferitigli dall'assemblea, con il declinare tale sua qualità spenda implicitamente il nome di tutti i condomini impegnandoli nei confronti dei terzi, e che, entro siffatti limiti, gli competano il potere dei agire in giudizio contro i terzi e addirittura contro i condomini e, senza limiti, la rappresentanza processuale passiva dei condomini per qualunque azione concernente le parti comuni dell'edificio, anche se reca in sé qualche suggestione per una qualificazione del rapporto con l'amministratore come rapporto organico, non contrasta in nulla con al preferenza all'inquadramento nel mandato, con l'ulteriore risultato di sottolineare in maniera ancora più chiara la duplice funzione della figura dell'amministratore:
- contraente in ordine al contratto di mandato nei confronti dell'intero gruppo, e quindi, ad esso estraneo ed in certo senso contrapposto;
- abilitato ad operare nell'interesse del gruppo nei confronti dei singoli partecipanti nel momento esecutivo del contratto, in quanto e per quanto ciò comportano le sue attribuzioni, da riguardarsi come contenuto necessario e tipico della sua prestazione.
In merito alla configurabilità del rapporto di mandato oneroso, si segnalano le seguenti pronunce della Suprema Corte (nn. 20137/2017; 9082/2014; 14197/2011).
Una conferma della sostanziale esattezza di tale orientamento è desumibile, dall'art. 1131 primo comma, c.c., secondo cui "l'amministratore ha la rappresentanza dei partecipanti" e dall'art. 65 disp. att. c.c., che definisce l'amministratore "legale rappresentante dei condomini".
Articolo 1703 c.c. il contratto di mandato
Detta disposizione normativa prevede: "Il mandato è il contratto col quale una parte si obbliga a compiere uno o più atti giuridici per conto dell'altra".
Ne deriva che il contratto di mandato è:
a) ad effetti obbligatori (non vi è il trasferimento diretto di alcun diritto);
b) a titolo gratuito quanto oneroso. Il mandatario, infatti, per il compimento degli atti di cui è incaricato, non deve necessariamente avere un compenso dal mandante.
Il contratto che lega l'amministratore al condominio è un mandato di natura onerosa, poiché viene percepito un compenso per l'attività svolta, e con rappresentanza, poiché gli atti compiuti dall'amministratore producono i propri effetti giuridici direttamente in capo al condominio.
Revoca tacita amministratore di condominio
Articolo 1725 c.c. revoca del mandato oneroso
L'articolo 1725 c.c. prevede che "La revoca del mandato oneroso, conferito per un tempo determinato o per un determinato affare, obbliga il mandante a risarcire i danni, se è fatta prima della scadenza del termine o del compimento dell'affare, salvo che ricorra una giusta causa."
Articolo 1223 risarcimento del danno
Secondo tale disposizione normativa, il risarcimento del danno per l'inadempimento o per il ritardo deve comprendere così la perdita subita dal creditore come il mancato guadagno, in quanto ne siano conseguenza immediata e diretta.
In definitiva, l'ordinanza n. 7874 emessa dalla Corte di Cassazione ha stabilito che l'amministratore di condominio di condominio, in ipotesi di revoca deliberata dall'assemblea prima della scadenza del termine previsto nell'atto di nomina, ha diritto, oltre che al soddisfacimento dei propri crediti eventuali, altresì al risarcimento dei danni, in applicazione dell'art. 1725 I comma c.c., salvo che sussista una giusta causa, indicativamente ravvisabile tra quelle che giustificano la revoca giudiziale dello stesso incarico.
La revoca giudiziale dell'amministratore di condominio: il caso delle attestazioni sulle liti
Revoca amministratore di condominio senza giusta causa. Criticità dell'ordinanza
A parere dello scrivente, numerose sono le criticità di tale ordinanza, di seguito elencate:
- Il principio di diritto in essa enunciato troverebbe applicazione soltanto nelle ipotesi di revoca prima della scadenza del mandato, e non durante il periodo della c.d. prorogatio.
- In virtù di quanto espresso dall'art. 1129 decimo comma c.c., per il quale l'incarico di amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata, relativamente al primo biennio, il risarcimento del danno a favore dell'amministratore andrebbe calcolato sino al termine di scadenza dei primi due anni.
- Se il rapporto tra l'amministratore ed il condominio fosse assimilabile ad un rapporto di mandato a termine, non esisterebbe più la prorogatio; se, al contrario, fosse assimilabile ad un rapporto di mandato senza termine, la prorogatio esisterebbe, in contrasto con quanto stabilito dall'art. 1129 c.c., il quale stabilisce che la durata dell'incarico, successivamente al primo biennio, è di un anno.
- Se il rapporto tra l'amministratore ed il condominio è assimilabile ad un rapporto di mandato oneroso, l'ordinanza non specifica il criterio per misurare nel quantum il risarcimento del danno, e, ad esempio, le penali.
- Il mancato riconoscimento del periodo di prorogatio, contrasta con quanto stabilito dall'art. 1130 10° comma c.c., per cui l'amministratore deve redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l'assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni.
Qui la sentenza:
