#1 Inviato 11 Novembre, 2015 Salve, se un amministratore convoca una assemblea straordinaria per presentare le proprie dimissioni, la convocazione arriva circa 9 giorni prima della data dell'assemblea senza essere preceduta da una lettera raccomandata a/r dove si esplicano le motivazioni delle dimissioni stesse, l'assemblea può chiedere i danni all'amministratore?
#3 Inviato 11 Novembre, 2015 Perdonami... ma dove sta scritto che un amministratore debba giustificare le sue dimissioni per renderle valide ? Mi sembra di comprendere che il vs. amministratore stia proponendo le sue dimissioni: all'assemblea, che è sovrana, spetterà la scelta di accettarle o respingerle. Niente di più, niente di meno.
#4 Inviato 12 Novembre, 2015 Cito quello che ho trovato: "il rapporto di lavoro che lega l’amministratore al condominio è un contratto di mandato, come ha più volte determinato la giurisprudenza, e anche recentemente la Cassazione a Sezioni Unite n. 9148/08. Questo significa che nell’adempimento del proprio incarico, l’amministratore di condominio dovrà rispettare tutte quelle norme che regolano il contratto di mandato e tra queste l’articolo 1722 c.c., che indica, tra le cause di estinzione del mandato la rinunzia da parte del mandatario. Tuttavia, come dicevamo, ai sensi del successivo articolo 1727 c.c., l’amministratore non potrà rinunciare senza una giusta causa, e spetta alla giurisprudenza definire nello specifico se la causa di dimissioni dell’amministratore condominio sia o meno considerabile giusta, e, nel caso non sia presente una giusta causa di rinuncia, dovrà risarcire eventuali danni causati al mandante." In realtà respingendo le dimissioni la questione non cambia perché comunque se l'assemblea non trova un accordo sull'amministratore nuovo il vecchio dovrà continuare in regime di prorogatio fin tanto che non decide di rivolge alla volontaria giurisdizionale. Danni per esempio per non poter certificare lavori di manutenzione straordinaria per la detrazione del 50%...
#5 Inviato 12 Novembre, 2015 La legge non dice che senza giusta causa non puo' rinunciare al mandato . Dice che se non c'è una giusta causa per la rinuncia si pagano i danni ( ma sempre se la rinuncia comporta danni e non certo per il semplice fatto di rinunciare )
#6 Inviato 12 Novembre, 2015 La mia opinione: Spesso viene detto che se il preventivo di compenso prevede un compenso annuale, lo stesso deve essere corrisposto per l'intero anno di mandato anche in caso di revoca anticipata da parte dell'assemblea. Per par condicio, in egual modo l'amministratore che non porta a termine l'anno di mandato non dovrebbe ricevere alcun compenso per l'intero anno.
#7 Inviato 12 Novembre, 2015 Infatti eventualmente in sede giudiziaria il condominio si costituisce per chiedere i danni all'amm.re uscente, motivandoli per la mancata certificazione della detrazione e per non aver riferito la causa delle dimissioni (che a questo punto si assumono arbitrarie - dato che lo stesso amm.re continua ad amministrare più di 40 condomini). La motivazione io la so, in via ufficiosa (ossia verbale): è quella di aver chiesto contezza del costo della compilazione e presentazione del 770 senza che esso in fase di riconferma annuale dell'amm.re stesso compaia nella nota analitica dei compensi. Tutto qui. Non mi pare una giusta causa...
#8 Inviato 12 Novembre, 2015 Certamente la valutazione della giusta causa è rimessa al giudice chiamato a decidere della controversia. Allo stesso modo, tuttavia, mi pare difficile poter dire che l'azione risarcitoria del condominio possa essere attivata laddove l'assemblea accetti le dimissioni e provveda a nominare un nuovo amministratore senza sollevare eccezioni in merito alla suddetta rinuncia.
#9 Inviato 12 Novembre, 2015 Domanda: basta che un condomino faccia verbalizzare il suo dissenso che poi questo condomino sia abilitato ad adire le vie legali per chiedere l'indennizzo?
#10 Inviato 12 Novembre, 2015 Domanda: basta che un condomino faccia verbalizzare il suo dissenso che poi questo condomino sia abilitato ad adire le vie legali per chiedere l'indennizzo?A parte il fatto che io non vedo che danno potrebbe causare le dimissioni dell'amministratore al condominio.Dalle mie parti si dice in tono ironico "morto un Papa se ne fa un altro", per cui si nomina un sostituto e la faccenda è chiusa, se l'assemblea non provvede o rigetta le dimissioni, per il momento l'amministratore rimane in proroga con tutti i poteri e inoltre ha la facoltà di adire al Giudice per la nomina di un sostituto, lo dice l'art 1129 cc senza citare motivazioni o altro; - Quando i condomini sono più di otto, se l'assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore è fatta dall'autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dell'amministratore dimissionario e c'era anche una sentenza precedente all'entrata in vigore del nuovo ordinamento del 18.06.13 la quale diceva; L’amministratore dimissionario può chiedere in sede di volontaria giurisdizione la nomina di un amministratore che lo sostituisca nella gestione condominiale in caso di carenza decisionale da parte dell’assemblea. (Tribunale di Milano, sentenza 9 novembre 2007, n. 12150)
#11 Inviato 12 Novembre, 2015 Danno = mancata certificazione per la detrazione del 50% per i lavori straordinari che il condominio ha sostenuto in quest'anno. Ossia: mancato saldo alla ditta della somma restante per i lavori --> mancata certificazione per la detrazione... Inoltre mi hanno detto che se le dimissioni sono irrevocabili l'assemblea NON può rifiutarsi di accoglierle... Fonte: ANACI di Roma.
#12 Inviato 12 Novembre, 2015 Danno = mancata certificazione per la detrazione del 50% per i lavori straordinari che il condominio ha sostenuto in quest'anno.Ossia: mancato saldo alla ditta della somma restante per i lavori --> mancata certificazione per la detrazione... OK quantificate il danno e lo chiedete all'amministratore, se non paga rivolgetevi al Giudice.
#13 Inviato 12 Novembre, 2015 Danno = mancata certificazione per la detrazione del 50% per i lavori straordinari che il condominio ha sostenuto in quest'anno.Ossia: mancato saldo alla ditta della somma restante per i lavori --> mancata certificazione per la detrazione... Inoltre mi hanno detto che se le dimissioni sono irrevocabili l'assemblea NON può rifiutarsi di accoglierle... Fonte: ANACI di Roma. Scusa ma c'è stata già l'asemblea? L'amministratore si è già dimesso? Avete nominato un nuovo amministratore? Se avete già nominato un nuovo amministratore provvederà il nuovo a saldare i lavori e fare le certificazioni. Per portare in detrazione le spese effettuate nel 2015 c'è tempo per fare i bonifici fino al 31/12/2015 Per certificare le detrazioni 2015 c'è tempo almeno fino a marzo 2016, salvo anche un tempo maggiore se i opta per una data maggiore di dichiarazione dei redditi. Se l'amministratore si dimette ma non riuscite a nominare un nuovo amministratore, lo stesso resterà in carica finchè lui stesso si rivolgerà al Tribunale per far nominare un amministratore giudiziario. Secondo me se volete risolvere, potete farlo nel migliore dei modi, cercandovi voi stesso un nuovo amministratore di vostra fiducia. Se cercate il pelo nell'uovo per scontrarvi con l'amministratore dovete dimostrare i danni subiti ma attenzione, se lasciate l'amministratore in carica e questi si rivolge al Giudice con verbale di inerzia dell'assemblea.... ... potreste ritrovarvi ad essere amministrati da un amministratore nominato dal Giudice e questo amministratore potrebbe anche non piacervi ma sarete costretti a pagargli il compenso stabilito dal Giudice che non è certo paragonabile al compenso di un amministratore sul mercato.
#14 Inviato 12 Novembre, 2015 @Leonardo53: d'accordo su tutta la linea. Infatti il sottoscritto, su 12 u.i., è stato l'unico a farsi fare 15 preventivi diversi in pochissimo tempo da presentare all'assemblea straordinaria del 18 novembre p.v. Per dare una idea del tasso di partecipazione dei condomini: ho affisso nell'androne un foglio dove chiedevo la disponibilità per oggi 12 novembre e per eventualmente domani 13 novembre per visionare le proposte dei nuovi amministratori e per decidere il nuovo amministratore così che in assemblea lo si debba solamente ratificare. Ebbene, il foglio l'ho affisso l'altro ieri, ad oggi nessuno ha dato la propria disponibilità e probabilmente nemmeno la darà per domani. Molto probabile che non si raggiungerà nemmeno il quorum dei millesimi e delle teste all'assemblea. Inoltre in regime di prorogatio l'amm.re non può svolgere lavori che non siano urgenti - dato che non viene pagato (e la certificazione non è un lavoro urgente penso). Il saldo alla ditta l'amm.re non lo può fare perché uno dei condomini che ha il terrazzo a livello oggetto degli interventi manutentivi non fa entrare i muratori in casa. Dice che li farà entrare ad Aprile del 2016. Cose da pazzi. Infatti nell'assemblea c'è anche la discussione della rescissione ex art. 1671 c.c. dell'appalto con la ditta incaricata dell'impermeabilizzazione onde evitare una causa contro il condomino recalcitrante (c'è da dire che il suo terrazzo non provoca infiltrazioni).
#15 Inviato 12 Novembre, 2015 L' amministratore in prorogatio non lavora gratis , viene pagato (salvo che voglia fare beneficenza)
#16 Inviato 12 Novembre, 2015 Specifico meglio: non viene pagato = non gli viene corrisposto un compenso extra per la prorogatio. Ovvio che venga pagato come da compenso pattuito proporzionalmente per i mesi in cui rimane in regime di prorogatio oppure fino a quando non va in volontaria...
#17 Inviato 13 Novembre, 2015 Inoltre in regime di prorogatio l'amm.re non può svolgere lavori che non siano urgenti - dato che non viene pagato (e la certificazione non è un lavoro urgente penso). Il saldo alla ditta l'amm.re non lo può fare perché uno dei condomini che ha il terrazzo a livello oggetto degli interventi manutentivi non fa entrare i muratori in casa. Dice che li farà entrare ad Aprile del 2016. Cose da pazzi. Infatti nell'assemblea c'è anche la discussione della rescissione ex art. 1671 c.c. dell'appalto con la ditta incaricata dell'impermeabilizzazione onde evitare una causa contro il condomino recalcitrante (c'è da dire che il suo terrazzo non provoca infiltrazioni). L'amministratore in prorogatio ha gli stessi obblighi e gli stessi poteri dell'amministratore in carica. Se è stato deliberato un compenso per lavori straordinari gli spetterà anche se in prorogatio. Se nel 2015 è stato pagato un acconto con bonifico parlante seguendo la procedura per le detrazioni fiscali, l'amministratore certificherà quanto effettivamente pagato al fornitore e ciascun condòmino potrà detrarre la sua quota millesimale versata al condominio. Il problema del condòmino che farà entrare ad aprile 2016 resta comunque, sia nel caso che l'attuale amministratore non si dimetta, sia che resti in prorogatio, sia che venga nominato un nuovo amministratore per cui se c'è "vera urgenza" dovrà essere richiesto un provvedimento di urgenza al Tribunale ex art. 700 c.c. per ottenere l'accesso forzato. Se i lavori riguardano ANCHE il terrazzo a livello e non SOLTANTO il terrazzo a livello, potete far fare e pagare i restanti lavori e pagare nel 2015 solo i lavori effettivamente svolti. Comincerete a portare in detrazione quanto effettivamente pagato mentre per quanto andrete a pagare nel 2016 comincerete a detrarre dall'anno successivo. Tra l'altro sembra quasi certo che nella nuova Legge di stabilità in fase di approvazione sarà confermata la detrazione del 50% anche per il 2016.
#18 Inviato 13 Novembre, 2015 Domanda: basta che un condomino faccia verbalizzare il suo dissenso che poi questo condomino sia abilitato ad adire le vie legali per chiedere l'indennizzo? Tieni conto che ai sensi dell'art. 1129, ottavo comma, c.c. "alla cessazione dell'incarico l'amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condomini e ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi". In buona sostanza i danni, forse, più che dalle dimissioni in sè possono essere causati dagli inadempimenti previsti da questa norma, ferma restando l'applicazione dell'art. 1727 c.c. Quanto al tuo quesito: ogni condomino ha diritto do agire pro quota per il danno subito, ma in un caso del genere la situazione va valutata attentamente e carte alla mano per capire se c'è legittimazione ad agire.
#19 Inviato 15 Novembre, 2015 a me non sembra che nei contratti di prestazione d'opera ricorra la giusta causa... ricorre solo nel lavoro subordinato,dove c'è un datore di lavoro appunto e non un rapporto di committenza.
#20 Inviato 25 Giugno, 2018 scusate, potete fare degli esempi concreti di "giusta causa" ? io sono dimissionario con dimissioni irrevocabili ma non ho ancora specificato la causa... mi riservo di farlo. Ma una giusta causa cos'è ? il condominio in questione è di 6 proprietari, 4 dei quali hanno comprato dai 2 storici. Le parti comuni non sono state mai specificate ed ora sono oggetto di continue raccomandate/pec/fax e milioni di altre comunicazioni che tentano di mettermi in mezzo per tale definizione delle parti comuni. come posso giustificare le mie dimissioni ?=?
#21 Inviato 25 Giugno, 2018 fabriziogeometra dice: scusate, potete fare degli esempi concreti di "giusta causa" ? io sono dimissionario con dimissioni irrevocabili ma non ho ancora specificato la causa... mi riservo di farlo. Ma una giusta causa cos'è ? Se tu sei amministratore dimissionario non esiste una giusta causa. Convochi l'assemblea con le tue dimissioni irrevocabili e la nomina di un nuovo amministratore. Se l'assemblea non riesce a nominare un nuovo amministratore ti rivolgi all'Autorità Giudiziaria e fai nominare un amministratore Giudiziario dal Giudice in modo da passare le consegne e scaricarti da ogni responsabilità. E' scritto nel primo capoverso dell'art. 1129 c.c. che ogni amministratore, professionista o interno, dovrebbe conoscere a menadito 1
#22 Inviato 25 Giugno, 2018 fabriziogeometra dice: scusate, potete fare degli esempi concreti di "giusta causa" ? io sono dimissionario con dimissioni irrevocabili ma non ho ancora specificato la causa... mi riservo di farlo. Ma una giusta causa cos'è ? il condominio in questione è di 6 proprietari, 4 dei quali hanno comprato dai 2 storici. Le parti comuni non sono state mai specificate ed ora sono oggetto di continue raccomandate/pec/fax e milioni di altre comunicazioni che tentano di mettermi in mezzo per tale definizione delle parti comuni. come posso giustificare le mie dimissioni ?=? Se tu amministratore sei dimissionario non devi giustificare assolutamente nulla ti dimetti punto e basta. E se l'assemblea giustamente convocata non nominerà il sostituto potrai ricorrere all'A.G. per la nomina di un sostitito --> art 1129 cc Modificato 25 Giugno, 2018 da Tullio Ts
