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Informativa ex art. 1131 c.c. e obblighi del mandatario
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Informativa ex art. 1131 c.c. e obblighi del mandatario

Pur potendo agire o resistere, l'Amministratore deve comunque "riferire" all'Assemblea

Avv. Caterina Tosatti  

La pronuncia che esaminiamo oggi affronta la tematica del dovere dell'Amministratore di informare i condòmini: in particolare, nel caso esaminato dal Tribunale di Cosenza (sent. 1326 del 9 giugno 2021), in veste di giudice d'appello, riguardava quella che potremmo definire una perdita di chance, dato che l'Amministratore aveva omesso di informare l'Assemblea circa la proposta transattiva avanzata da una condòmina relativamente ad una lite, così facendo sfumare la possibilità per il Condominio di chiudere la stessa, evitando ulteriori perdite di tempo e denaro.

Ecco quando l'amministratore può impugnare una delibera

Amministratore di condominio e transazione. La pronuncia.

La vicenda nasce dinnanzi al Giudice di Pace di Cosenza, dove un Condominio domanda la condanna dell'ex Amministratore al pagamento di €. 3.710,31, oltre interessi e rivalutazione, a titolo di risarcimento del danno che costui avrebbe causato al Condominio per violazione del dovere di informativa.

Il dovere di informativa sarebbe stato violato dall'ex Amministratore in occasione dell'opposizione al Decreto ingiuntivo (ottenuto dal Condominio) che la condòmina morosa e destinataria dello stesso aveva promosso: la condòmina opponeva in particolare che il debito ingiunto andasse compensato con un suo credito verso il Condominio dovuto al risarcimento che le spettava per aver proceduto ad eseguire lavori di impermeabilizzazione dei terrazzi condominiali in via suppletiva ed urgente onde evitare l'aggravarsi delle infiltrazioni subite dall'unità immobiliare.

L'ex Amministratore non aveva informato i condòmini né della proposizione dell'opposizione a Decreto ingiuntivo, né, a quanto pare di capire dalla parte narrativa della sentenza, della proposta transattiva formulata dalla condòmina opponente per chiudere la vicenda al di fuori delle aule di tribunale; la condòmina, infatti, aveva proposto al Condominio di compensare i reciproci crediti già prima che fosse depositato il ricorso per Decreto ingiuntivo, dal quale poi è scaturito il Decreto e la successiva opposizione.

Supercondominio. L'amministratore risarcisce il danno per la transazione non autorizzata dall'assemblea

Non solo. Risulta dalla sentenza del Tribunale che la condòmina morosa, nel giudizio di opposizione, propose addirittura di rinunciare alla differenza che le sarebbe spettata dopo la compensazione dei crediti tra la stessa ed il Condominio (evidentemente, il credito della condòmina era superiore al debito della stessa per oneri condominiali), ma nemmeno di quella proposta l'ex Amministratore fece parola con l'Assemblea.

Così, il Giudice dell'opposizione al Decreto ingiuntivo effettivamente compensava i due crediti e condannava il Condominio a pagare la differenza a favore della condòmina e le spese legali.

Il giudizio dinnanzi al Giudice di Pace si conclude con la condanna dell'ex Amministratore a pagare la somma di €. 3.710,31 (dovuta al residuo della compensazione ed alle spese legali sostenute per l'opposizione al Decreto ingiuntivo), mentre viene rigettata la domanda riconvenzionale che l'ex Amministratore aveva svolto e relativa ai suoi compensi che, secondo lo stesso, erano provati dal verbale di passaggio di consegne e dal bilancio (rendiconto) 2008 e dal preventivo 2009, depositati durante il giudizio.

L'ex Amministratore propone appello dinnanzi al Tribunale di Cosenza, il quale lo ritiene fondato solamente in relazione alla domanda riconvenzionale.

Rispetto alla violazione del dovere di informativa, laddove l'ex Amministratore si era difeso sostenendo di non essere tenuto, ai sensi degli artt. 1129 e 1131, 3° e 4° comma, c.c., a dare informativa posto che l'azione di opporre un Decreto ingiuntivo ottenuto per oneri condominiali rientrasse tra le sue prerogative, il Tribunale sottolinea che qui non si trattava di valutare la legittimazione processuale ad agire in capo all'Amministratore condominiale senza preventiva delibera o successiva ratifica da parte dell'Assemblea.

Infatti, sottolinea il Tribunale cosentino, correttamente il Giudice di Pace rilevava la mancata informativa, non relativamente all'avvio dell'opposizione, bensì della proposta transattiva avanzata dalla condòmina morosa.

Transazione della lite, competenza della assemblea ed obblighi dei condomini

E' questo il fatto che ha generato il danno: infatti, laddove l'ex Amministratore avesse riferito alla compagine della proposta, prima di proporre il ricorso per Decreto ingiuntivo oppure in corso di giudizio di opposizione, allora l'Assemblea avrebbe potuto decidere di aderire alla proposta, con evidente risparmio di spese legali - e per il procedimento monitorio e per l'opposizione promossa dalla condòmina - e, laddove fosse andata in porto la proposta di rinuncia alla differenza sulla compensazione, anche di quella somma.

L'Amministratore condominiale, al di là di quanto previsto dall'art. 1131 c.c., secondo il Tribunale, ha un dovere generale di informativa su «tutti gli accadimenti che possano avere una ricaduta sulla buona riuscita dell'incarico oggetto del mandato, anche se dovessero condurre alla risoluzione del contratto stesso.».

Ritiene il Tribunale che anche il quantum del danno liquidato dal Giudice di Pace sia corretto, dato che, siccome il danno si è concretizzato nel momento stesso in cui il Condominio è stato condannato, nel giudizio di opposizione, a rifondere alla condòmina il residuo a suo favore risultante dalla compensazione tra gli oneri condominiali ed il risarcimento ad essa spettante nonché le spese legali della stessa opposizione, va da sé che il danno causato dovesse essere quantificato come consistente nel residuo corrisposto alla condòmina e nelle spese legali.

Prova della transazione: sono sufficienti le quietanze di pagamento

Accoglie, invece, il Tribunale l'appello la domanda riconvenzionale rigettata dal Giudice di Pace e relativa ai compensi dell'ex Amministratore; questo sulla base del fatto che, oltre a ritenere gli stessi provati dalla documentazione fornita già in I° dallo stesso, il Condominio non aveva contestato la domanda riconvenzionale nel medesimo I°, così facendo acquiescenza alla stessa.

Le spese legali del I° e dell'appello vengono poi compensate tra le parti a causa della reciproca soccombenza.

Amministratore di condominio e transazione. Violazione del mandato o onere di informativa?

La pronuncia appena riportata ci permette di soffermarci per un istante sulla variegata e complessa serie di norme che vengono applicate alla figura dell'Amministratore condominiale; non solamente, infatti, il c.d. statuto del Condominio, cioè le disposizioni contenute negli artt. 1117 e seguenti del Codice civile e negli articoli delle disposizioni attuative dello stesso, ma anche le norme relative al contratto di mandato.

Compensazione quote condomino e transazione

Il nostro lettore sa molto bene che l'Amministratore condominiale viene qualificato come un mandatario con rappresentanza.

Ebbene, nel caso di specie, almeno da quanto è dato leggere nella sentenza, abbiamo un Condominio che sostiene che l'Amministratore non avrebbe avvisato la compagine dell'opposizione promossa da una condòmina al Decreto ingiuntivo ottenuto nei suoi confronti dal Condominio (tramite il medesimo Amministratore) e, per questo avrebbe causato un danno.

Abbiamo poi il Giudice chiamato a decidere che riqualifica l'an del danno, inquadrandolo non come violazione dell'onere di informativa ex art. 1131 c.c., bensì come violazione della diligenza da parte del mandatario, ex art. 1710 c.c.

Legittimazione dell'amministratore a transigere gli oneri condominiali

A ben vedere, tuttavia, si tratta anche di questione prettamente intrinseca ai poteri dell'Amministratore.

Infatti, torniamo al momento, precedente la proposizione del ricorso per Decreto ingiuntivo, quando la condòmina morosa aveva avanzato proposta transattiva che comprendeva la compensazione tra la sua morosità e il diritto a vedersi risarcita una somma che la stessa aveva speso per intervenire, in via urgente e suppletiva, come riportato nella sentenza del Tribunale, per rimediare alle infiltrazioni.

Dobbiamo qui tralasciare di farci domande rispetto a questi lavori; nella sentenza vengono menzionati come «lavori di impermeabilizzazione dei terrazzi condominiali», quindi dovremmo indagare i presupposti dell'urgenza della spesa ai sensi dell'art. 1134 c.c. Dovremmo forse anche andare a specificare che è verosimilmente questo il bandolo della matassa, in quanto la condòmina aveva sostenuto lavori a vantaggio dell'intera compagine, lavori la cui esecuzione (buona) era in contestazione da parte della stessa compagine, lavori che avevano generato una spesa sulla quale l'Assemblea avrebbe dovuto deliberare (decidendo se riconoscerla alla condòmina o negarla, sulla base dei presupposti dell'art. 1134 c.c.). Ma dobbiamo giocoforza bypassare il punto perché la sentenza non ci fornisce elementi sufficienti per valutare anche questo aspetto, dato che, in alcuni punti, si parla di «credito risarcitorio», facendo presuppore un danno da fatto illecito.

Senza scioglimento del condominio nessun esonero dalle spese

Corre però l'obbligo di rammentare che non è possibile procedere a compensazione tra crediti per oneri condominiali e crediti derivanti dal danno subìto dal condòmino, in quanto i secondi, per essere compensati, vanno esattamente quantificati e liquidati da parte di un'Autorità giudiziaria e solo in un momento successivo possono essere opposti in compensazione - nel caso di specie, si potrebbe dire (come fa il Tribunale di Cosenza) che è stato il Giudice di Pace che si è occupato dell'opposizione al Decreto ingiuntivo ad operare la compensazione tra gli oneri condominiali ingiunti e le somme che la condòmina morosa aveva opposto come spese a favore del Condominio.

Allora dovremmo però anche correttamente dedurre che l'Amministratore, professionista che è chiamato ad essere formato ed informato sulle questioni che attengono il suo ruolo ed il suo mandato, in virtù delle disposizioni di cui all'art. 71 bis disp. att. c.c. e della Legge n. 4 del 2013, avrebbe dovuto anticipare quanto poi successo, sottoponendo immediatamente all'Assemblea le spese che la condòmina aveva eseguito affinchè l'Assemblea potesse approvare o negare il rimborso ai sensi dell'art. 1134 c.c.

Ed è allora lì la violazione del dovere del mandatario, la quale, a nostro modesto avviso, non solamente violazione generale della diligenza, ma è anche violazione particolare nella gestione delle questioni da sottoporre all'Assemblea e dell'art. 1134 c.c. in particolare, laddove vogliamo qualificare la proposta della condòmina morosa avanzata, a quanto risulta dalla narrativa, prima della proposizione del ricorso monitorio, come richiesta di rimborso ex art. 1134 c.c.

A fronte di questo, tuttavia, comprendiamo perché nel quantum del danno liquidato dal Condominio in danno dell'ex Amministratore siano rientrate anche le somme dovute come differenza dalla compensazione operata, posto che si trattava di crediti che il Condominio avrebbe potuto non corrispondere alla condòmina, avendo la stessa, in corso di giudizio di opposizione, avanzato ulteriore proposta transattiva con la quale rinunciava alla differenza che le sarebbe spettata.

È possibile pagare a rate le spese condominiali?

In buona sostanza, il Condominio aveva diritto, poniamo il caso, a ricevere €. 1.000,00 per oneri condominiali, mentre la condòmina aveva diritto per quanto speso a ricevere €. 2.000,00: la differenza di €. 1.000,00, risultante dopo la compensazione tra i due crediti, avrebbe potuto essere ulteriormente annullata in virtù della proposta della condòmina di rinunciarvi.

Siccome l'Amministratore non aveva sottoposto all'Assemblea detta proposta, continuando a coltivare il giudizio di opposizione al Decreto ingiuntivo, il Giudice di Pace di quel giudizio aveva ovviamente disposto la compensazione 'netta, con la differenza di €. 1.000,00 a carico del Condominio, oltre alle spese legali.

Quindi, l'ex Amministratore è stato condannato a rifondere quella differenza - come perdita di chance - al Condominio, oltre alle spese legali, incluse quelle del legale che aveva assistito il Condominio.

Ma, come dicevamo sopra, la questione è a nostro modesto avviso anche ed ancor prima innestata sui poteri/doveri dell'Amministratore, per cui dinnanzi a qualsiasi proposta transattiva che coinvolga una decurtazione o una rinuncia, da parte del Condominio, a parte o a tutti i crediti condominiali nei confronti di uno o più condòmini, l'Amministratore è obbligato ad ottenere l'approvazione da parte dell'Assemblea; infatti, a ben vedere, egli non ha il potere di disporre, di sua volontà ed in virtù del mandato, una decurtazione degli oneri condominiali, atteso che, siccome questi comportano la quota dell'impegno del singolo condòmino - e così di tutto il Condominio - verso i fornitori, tutto ciò che viene 'scontato' al singolo ricade, come debito, sull'intera compagine, pertanto è la compagine che deve dire se questo va bene oppure no.

La transazione non è tra i compiti dell'amministratore

Insomma, in linea generale, riteniamo che nella vicenda in parola, la violazione della diligenza del buon mandatario sia nata ben prima dell'opposizione al Decreto ingiuntivo, nel momento stesso in cui sono venuti a scadenza gli oneri condominiali - e la condòmina è divenuta morosa - ed al contempo l'obbligata al pagamento ha avanzato proposta (qualificabile o meno come richiesta di rimborso ex art. 1134 c.c. oppure come richiesta di risarcimento del danno da fatto illecito) di compensare gli oneri con le somme che la stessa riteneva le fossero dovute, fermo rimanendo l'obbligo della condòmina di provare l'entità delle somme richieste all'Assemblea cui si sarebbe dovuto chiedere di approvare la compensazione.

Avv. Caterina TOSATTI

Via Prenestina, 325

00177 - ROMA

Tel.: +39 - 339 53 55 077

Mail: studiolegaletosatti@libero.it

Sentenza
Scarica Trib. Cosenza 9 giugno 2021 n. 1326

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