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Supercondominio. L'amministratore risarcisce il danno per la transazione non autorizzata dall'assemblea
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Supercondominio. L'amministratore risarcisce il danno per la transazione non autorizzata dall'assemblea

Per la transazione è necessaria una preventiva e specifica autorizzazione da parte dell'assemblea condominiale

Avv. Maurizio Tarantino  

Tra gli atti di straordinaria amministrazione rientra senza dubbio la transazione: quindi è necessaria una preventiva e specifica autorizzazione da parte dell'assemblea condominiale.

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“Nell'ipotesi in cui l'assemblea non abbia definito con esattezza tutti i termini dell'accordo, limitandosi invece a prevedere le regole da seguire in sede di trattative, l'amministratore è tenuto ad attenersi scrupolosamente a tali criteri non potendo, per esempio, formulare autonomamente una proposta transattiva se l'assemblea abbia invece previsto l'obbligo di preventiva consultazione di una commissione di condòmini all'uopo nominata”. Questo è il principio di diritto espresso Tribunale di Milano con la sentenza n. 5021 del 5 maggio 2017 in materia di responsabilità contrattuale.

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La vicenda. Tizio(condomino di un supercondominio) aveva proposto azione nei confronti di Caio contestando alcuni inadempimenti in relazione all'attività di amministratore del supercondominio.

In particolare, secondo l'attore, l'amministratore aveva provveduto a pagare a favore della Società Beta fatture contestate dal condominio e relative ad opere apparentemente mai realizzate, a sottoscrivere una transazione con la società senza previa autorizzazione assembleare e senza procedere alla convocazione della commissione di condomini indicata nella delibera assembleare, ad effettuare pagamenti, sia direttamente che mediante girata di cambiali, per importi addirittura superiori al credito, comunque contestato.

Per tali motivi, l'attore ha eccepito la violazione da parte del convenuto degli obblighi derivanti dal rapporto di mandato, applicabili nei rapporti tra amministratore e condomini e ha chiesto la condanna dell'amministratore al risarcimento dei danni.

Costituendosi in giudizio, l'amministratore eccepiva l'improcedibilità della domanda ex art. 5, co. 1-bis, D.Lgs. 28/2010, vertendosi in materia condominiale, nonché ex art. 3 D.L. 132/2014 in relazione alla negoziazione assistita. Nel merito, il convenuto contestava tutte le avverse domande.

Responsabilità contrattuale dell'amministratore. L'amministratore di condominio raffigura un ufficio di diritto privato assimilabile al mandato con rappresentanza, con la conseguente applicazione, nei rapporti tra l'amministratore e ciascuno dei condomini, delle relative disposizioni.

L'amministratore, in qualità di legale rappresentante del condominio, si impegna a gestire e tutelare i diritti ad esso correlati e, per la sua qualità di mandatario, è tenuto ad eseguire gli obblighi contrattualmente assunti con la diligenza del buon padre di famiglia.

Orbene, la diligenza richiesta è quella che è lecito attendersi da qualunque soggetto di media avvedutezza ed accortezza, memore dei propri impegni e cosciente delle relative responsabilità.

Pertanto, in caso di transazione eventualmente formalizzata in violazione dei confini dettati dall'assemblea, ciò rappresenta è un atto esorbitante i limiti del mandato con la conseguenza che, in mancanza di successiva ratifica dell'accordo da parte del condominio, i relativi obblighi rimangono in capo all'amministratore stesso, in base all'articolo 1711 del Codice civile.

Se però la transazione sia già stata eseguita e il relativo obbligo assunto dall'amministratore risulti ormai estinto con risorse del condominio, l'amministratore risulterà soggetto all'azione risarcitoria da parte dei singoli condòmini interessati.

Difatti, come sostenuto in giurisprudenza, qualora l'amministratore non adempia correttamente ai propri obblighi, è tenuto a risarcire il danno, in base ai principi sulla responsabilità contrattuale (Tribunale Palermo, Sezione 1 civile Sentenza 16 ottobre 2015, n. 5532).

Quindi rientra nei poteri dell'assemblea condominiale - che decide con il criterio delle maggioranze, impegnando tutti i condomini, anche i dissenzienti, in base alla regola generale espressa dall'art. 1132 c.c. - autorizzare l'amministratore del condominio a concludere transazioni che abbiano ad oggetto un mero diritto obbligatorio e non un diritto reale dei partecipanti al condominio (Corte di Cassazione, Sezione 2 civile Sentenza 16 gennaio 2014, n. 821).

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Questione preliminare della mediazione/negoziazione assistita. A tal proposito è opportuno osservare che la controversia in esame non rientra nella materia condominiale in quanto l'art. 5, co.1-bis, D.Lgs. 28/2010 prevede l'esperimento del procedimento di mediazione quale condizione di procedibilità della domanda in senso restrittivo e non può ad essa ricondursi il caso di specie, inerente ai rapporti tra un condomino e l'amministratore, cui si applicano le disposizioni in materia di mandato.

Parimenti, non risulta applicabile l'art. 3 D.L. 132/2014, convertito nella L. 162/2014, che prevede, fuori dai casi previsti dall'art. 5, co. 1-bis, D.Lgs. 28/2010, per le domande di pagamento a qualsiasi titolo di somme non eccedenti i cinquantamila euro, l'esperimento della negoziazione assistita quale condizione di procedibilità della domanda.

La normativa richiamata non è applicabile al caso di specie, in quanto non era ancora in vigore al momento dell'instaurazione del giudizio con l'atto di citazione notificato nel luglio del 2014.

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Il ragionamento del Tribunale di Milano. A seguito dell'istruttoria di causa, era emersa una transazione economica avente ad oggetto fatture dell'importo complessivo di circa trentatremila euro a favore della società beta.

Dalla lettura delle delibere assembleari, le fatture in oggetto erano state contestate dal condominio in quanto relative a lavori non autorizzati dallo stesso e che, pertanto, l'attuale amministratore Caio avrebbe dovuto prendere contatti con l'Impresa e farsi assistere da una commissione di condomini per formulare ad una proposta di transazione.

In violazione di ciò, l'amministratore aveva proceduto a stipulare “in autonomia” la transazione con la società beta; transazione che, talaltro, non risultava in seguito ratificata dall'assemblea del condominio, non essendo stati prodotti verbali di successive assemblee da cui si evinceva l'asserita ratifica.

Premesso quanto esposto, a parere del giudicante, è corretta la responsabilità contrattuale ex Art. 1218 c.c. dell'amministratore Caio per l'inadempimento degli obblighi in materia di mandato in relazione alla transazione stipulata con la Società beta. Difatti, conformemente a quanto illustrato dalla giurisprudenza di legittimità, “nei rapporti tra ciascuno dei condomini e l'amministratore risultano, infatti, applicabili le regole attinenti al mandato con rappresentanza (Cass. Sez. Un. n. 9148/2008), richiamate dall'art. 1129, co. 15, c.c.

In particolare, ex art. 1708 co. 2, c.c., gli atti di straordinaria amministrazione devono essere indicati espressamente dai mandanti.

Tale deve considerarsi la stipulazione di una transazione, in quanto contratto che comporta la disposizione dei diritti delle parti.

Inoltre, la condotta dell'amministratore si pone in contrasto con gli obblighi su di lui incombenti ex lege in base all'art. 1130, n. 1, c.c. che gli impone di eseguire le delibere assembleari”.

In conclusione, avendo l'amministratore stipulato una transazione eccedente l'ordinaria amministrazione (in quanto esulava dalla sue attribuzioni ex art. 1130 c.c in violazione dell'obbligo imposto dall'assemblea condominiale di prendere contatti con la società per proporre la transazione), il Tribunale di Milano ha affermato la responsabilità contrattuale dell'amministratore per il danno- concreto ed attuale- derivato dalla transazione.

Per tali motivi, l'amministratore è stato condannato di circa settemila euro quale inadempimento contrattuale.

Tribunale_di_Milano_sentenza_5021_del_5.5.2017.pdf

Cerca: transazione autorizzazione assemblea condominiale

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Biagio
Biagio lunedì 20 novembre 2017 alle ore 08:42

Buongiorno, è ovvio considerato che tali iniziative vanno diligentemente e preventivamente in via di subordinazione deliberate. Inoltre ai condomini non esitate qualora venga richiesta la ratifica da parte del mandatario respingetela facendo valere i propri diritti,con i numeri giusti e con l'unione dei partecipanti. Non è possibile ogni volta subire!

Gigliola.forti@libero.it
Gigliola.forti@libero.it venerdì 01 giugno 2018 alle ore 16:18

l'amm.ce del nostro condominio, dopo 7 anni di pene e tribunali,resistente(x compiacenza delle altre proprietarie incompetenti),finalmente in due proprietà ci siamo rivolti nuovamente in tribunale x la sua revoca.Ella prima ha iniziato ad apporre la frase "amm.re uscente"poi ha tolto la dicitura,non ha presentata l'attestazione della sua idoneità, ne i movimenti bancari ecc ecc.Da novembre 2017 siamo stati chiamati dal tribunale in Aprile 2018.Nel frattempo la maggioranza ha deciso di nominare un nuovo amm.re, compresa la scrivente perchè preoccupata dello stato dello stabile transennato dal 2011. i miei legali avevano chiesto la revoca e il rimborso delle spese da me sostenute.Ora che succederà perchè è stata da noi necessariamente sostituita non potendo rischiare danni x la pericolosità dello stabile? La ctu da me voluta risale al 2016.in ultimo la stessa ha si, consegnato i documenti al suo successore, ma ha anche ritirato il suo copenso non autorizzato in quanto il preventivo 2017, non era stato presentato x l'approvazione e paradosso, l'ass. cond. accettò la rinomina (bonariamente) senza la pretesa di un nuovo preventivo dei doveri e del compenso....Cosa devo aspettarmi dal Tribunale ora? In caso negativo posso riappellarmi? I miei legali cercano di dissuadermi ma io VOGLIO RISCATTARMI 7 ANNI AGLI ARRESTI DOMICILIARI E LE TANTE SPESE SOSTENUTE, HO 76 ANNI QUASI... E X QUESTO MI STO AMMALANDO SERIAMENTE! GRAZIE DI CUOR!!! (aspetto con ansia una V/S risposta)

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