Art. 71-bis disp. att. c.c.

Possono svolgere l'incarico di amministratore di condominio coloro:

che hanno il godimento dei diritti civili,
che non sono stati condannati per delitti contro la pubblica amministrazione, l'amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio e ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni;
che non sono stati sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione;
che non sono interdetti o inabilitati;
il cui nome non risulta annotato nell'elenco dei protesti cambiari;
che hanno conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado;
che hanno frequentato un corso di formazione iniziale e svolgono attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale.

I requisiti di cui alle lettere f) e g) del primo comma non sono necessari qualora l'amministratore sia nominato tra i condomini dello stabile.
Possono svolgere l'incarico di amministratore di condominio anche società di cui al Titolo V del Libro V del codice. In tal caso, i requisiti devono essere posseduti dai soci illimitatamente responsabili, dagli amministratori e dai dipendenti incaricati di svolgere le funzioni di amministrazione dei condominii a favore dei quali la società presta i servizi. La perdita dei requisiti di cui alle lettere a), b), c), d) ed e) del primo comma comporta la cessazione dall'incarico. In tale evenienza ciascun condomino può convocare senza formalità l'assemblea per la nomina del nuovo amministratore.
A quanti hanno svolto attività di amministrazione di condominio per almeno un anno nell'arco dei tre anni precedenti alla data di entrata in vigore della presente disposizione, è consentito lo svolgimento dell'attività di amministratore anche in mancanza dei requisiti di cui alle lettere f) e g) del primo comma. Resta salvo l'obbligo di formazione periodica.

Con Legge 11 dicembre 2012, n. 220, il legislatore ha deciso di conferire maggiore professionalità alla figura dell'amministratore, richiedendogli conoscenze contabili, tecniche e giuridiche e, in particolar modo, la capacità di gestire le professionalità di coloro a cui deve sapersi rivolgere ogniqualvolta occorra affrontare delle esigenze condominiali.

La gestione condominiale non può più essere concepita quale gestione delle strong>quote delle spese che i condomini versano per la conservazione e per il mantenimento dei beni e dei servizi comuni. Ne costituiscono una riprova le peculiari responsabilità a carico dell'amministratore in tema di sicurezza degli impianti comuni, come pure in relazione alla conservazione delle parti strutturali dell'edificio.

L'amministratore all'atto della sua nomina, dovrà presentare una cospicua documentazione atta a garantire preventivamente, alla compagine condominiale, le sue qualità professionali e "morali".

In merito al possesso dei requisiti legali, l'amministratore:

deve godere dei diritti civili e politici;
non deve aver commesso reati contro la pubblica amministrazione, contro l'amministrazione della giustizia, la fede pubblica ed il patrimonio, nonché ogni altro delitto per il quale la legge preveda la pena della reclusione non inferiore nel minimo a due anni e nel massimo a cinque anni;
non deve essere stato sottoposto e nessuna procedura concorsuale;
non deve esser stato dichiarato fallito, interdetto o inabile;
non essere esser stato sottoposto a misure di prevenzione definitive salvo l'intervento successivo di una riabilitazione;
non deve essere stato protestato.

Qualora venga a mancare anche uno soltanto dei suddetti requisiti l'amministratore decadrà automaticamente dalla carica e ciascun condomino potrà convocare senza formalità l'assemblea per la nomina del nuovo amministratore.

Per quanto concerne i requisiti professionali, l'amministratore:

deve aver conseguito un diploma di scuola secondaria; tuttavia, non si specifica la tipologia di titolo che occorre aver conseguito;
deve aver frequentato un corso iniziale di formazione;
deve partecipare a corsi di formazione periodica.

Silenzio in merito alla periodicità dei corsi ed enti formatori predisposti.

La società come amministratore

Anche le persone giuridiche potranno essere nominate per l'amministrazione del condominio negli edifici (quindi: società semplici, Snc, Sas, Spa, Sapa Srl).

Si tratta di un principio già ampiamente confermato dalla giurisprudenza (Cass. n. 22840/2006; n. 1406/2007; 22840/2008).

Qualora si decida di nominare una società i requisiti dovranno essere comunque posseduti dai soci e dai dipendenti incaricati di svolgere le funzioni di amministratore.

La possibilità di affidare l'incarico di amministratore ad una società, ad esempio ad uno studio associato (equiparato alla società semplice), presenta indubbi vantaggi per i condomini:

potranno contare sull'apporto di differenti figure professionali con proprie competenze specifiche (ormai i compiti dell'amministratore sono molteplici e prevedono conoscenze in diversi campi);
le società di capitali rispondono civilmente con tutti i propri beni, anche se non con quelli del singolo socio.

La Legge n. 4 del 14 gennaio 2013, contenente "Disposizioni in materia di professioni non organizzate"

Pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale n. 22 del 26 gennaio 2013, la Legge n. 4 del 14 gennaio 2013 regolamenta le "professioni non organizzate in ordini e collegi" definendole quali attività economiche dirette alla prestazione di servizi o di opere a favore di terzi ed esercitate prevalentemente mediante lavoro intellettuale, le quali non richiedono l'iscrizione in albi o elenchi ai sensi dell'articolo 2229 cod. civ.

Si tratta di una disciplina destinata a produrre effetti sulla nuova figura professionale dell'amministratore condominiale, anche in considerazione del fatto che, per un verso, la legge di riforma del condominio ha ridefinito requisiti, competenze e professionalità degli amministratori, per altro verso, il legislatore ha espressamente riconosciuto la possibilità di affidare l'amministrazione del condominio a professionisti organizzati in forma societaria.

La legge n. 4/2013 favorisce l'organizzazione di "associazioni professionali" di natura privatistica, su base volontaria, "con il fine di valorizzare le competenze degli associati e garantire il rispetto delle regole deontologiche, agevolando la scelta e la tutela degli utenti nel rispetto delle regole sulla correttezza".

Esse dovranno adottare un codice di condotta (ai sensi dell'art. 27 bis, D. Lgs. n. 206/2005) e stabilire sanzioni disciplinari da irrogare nell'ipotesi di violazioni; promuovere forme di garanzia per il cittadino consumatore (per esempio, attuando uno sportello di riferimento a cui rivolgersi in caso di contenzioso) ed assicurare la trasparenza delle attività e degli assetti associativi.

Potranno, inoltre, riunirsi in forme aggregative con la precipua funzione di promozione e divulgazione dell'attività professionale e rappresentanza delle istanze comuni nelle competenti sedi politiche ed istituzionali.

Sia le associazioni che le eventuali forme aggregative dovranno pubblicare sul proprio sito web tutti gli elementi informativi utili per il consumatore.

Nell'eventualità in cui autorizzino i propri associati ad utilizzare "il riferimento all'iscrizione all'associazione quale marchio o attestato di qualità e di qualificazione professionale dei propri servizi", hanno il dovere di assicurare la conoscibilità dei seguenti elementi: il codice di condotta e l'organo preposto all'adozione dei provvedimenti disciplinari; l'elenco degli iscritti; le sedi dell'associazione; la presenza di una struttura dedicata alla formazione permanente degli associati; l'eventuale possesso di un sistema certificato di qualità dell'associazione conforme alla norma UNI EN ISO 9001 per il settore di competenza; le garanzie attivate a tutela degli utenti.

Le associazioni professionali potranno rilasciare ai propri iscritti un'attestazione concernete: la regolare iscrizione del professionista all'associazione; i requisiti necessari alla partecipazione all'associazione stessa; gli standard qualitativi e di qualificazione professionale che gli iscritti sono tenuti a rispettare; le garanzie fornite dall'associazione all'utente; l'eventuale possesso della polizza assicurativa per la responsabilità professionale stipulata dal professionista, come pure di una certificazione, rilasciata da un organismo accreditato, relativa alla conformità alla norma tecnica UNI.