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Nomina dell'amministratore, nessuna nullità se manca il riferimento alla formazione e all'onorabilità
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Nomina dell'amministratore, nessuna nullità se manca il riferimento alla formazione e all'onorabilità

Il certificato di aggiornamento o di formazione iniziale servono ma non devono essere indicati all'atto della nomina.

Avv. Alessandro Gallucci  

La legge non impone all'amministratore di allegare ai documenti da comunicare all'assemblea all'atto della nomina i certificati di formazione iniziale ed aggiornamento né quelli di onorabilità.

In assenza di una specifica disposizione in tal senso la nomina dell'amministratore non seguita da questo adempimento resta pienamente valida ed efficace, anche ai sensi del secondo comma dell'art. 1129 c.c. che si riferisce ad altri documenti.

Questa, in sintesi la conclusione cui è giunta la Corte di Appello de L'Aquila con la sentenza n. 862 del 7 giugno 2021.

La pronuncia merita attenzione in quanto segnala un'interpretazione di una norma, il secondo comma dell'art. 1129 c.c., che molti addetti ai lavori avevano indicato quale addentellato normativo che impone all'amministratore tutta una serie di allegazioni documentali al momento della nomina.

Nomina dell'amministratore e formazione, il caso

Una condòmina impugnava una delibera assembleare lamentando, tra le altre cose, la nullità della nomina dell'amministratore perché questi all'atto della nomina non aveva indicato il possesso dei requisiti di formazione e di onorabilità.

La causa è arrivata in sede d'appello anche perché a dire dell'attrice il Tribunale di primo grado non aveva scrutinato la sua domanda sul punto.

Da qui il gravame che in merito all'argomento si è risolto con una sentenza di rigetto.

Nomina dell'amministratore e formazione, quali requisiti

L'art. 71-bis disp. att. c.c. introdotto nelle disposizioni attuative dalla legge n. 220 del 2021 impone a chi vuole assumere incarichi di amministratore condominiale la necessità di possedere determinati requisiti.

La dottrina li ha così classificati

  • requisiti di onorabilità (es. assenza di condanne definitive per delitti contro il patrimonio);
  • requisiti minimi culturali (es. diploma di scuola superiore di secondo grado, per chi ha iniziato ad assumere incarichi a far data dal 18 giugno 2013);
  • requisiti di formazione iniziale e periodica (necessità di aver frequentato un corso di formazione iniziale per chi ha iniziato ad assumere incarichi a far data dal 18 giugno 2013 e per tutti necessità di aggiornamento annuale).

Non è chiaro quale siano la conseguenza dell'assenza di questi requisiti: la perdita di quelli di onorabilità in corso di mandato ne fa seguire l'immediata cessazione dell'incarico.

L'assenza di quelli culturali e di formazione non è esplicitata e si contendono il campo la tesi, più rigorista, di un'ipotesi di nullità della nomina per assenza dei requisiti e quella, meno rigorosa, della mera annullabilità della delibera.

Nessuna prova dei requisiti professionali dell'amministratore? Delibera annullabile.

Di certo c'è, la realtà concreta lo dimostra, che tanti, tantissimi amministratori, ogni anno all'atto della nomina o del suo rinnovo, allegano alla delibera de quo tutto un insieme di documenti attestanti il possesso dei requisiti richiesti dall'art. 71-bis disp. att. c.c.

Così non aveva fatto quell'amministratore abruzzese che vedeva anche per queste ragioni contestata la delibera del condominio da lui gestito nel caso risolto dalla sentenza n. 862.

Nomina dell'amministratore e formazione, la soluzione della Corte de L'Aquila

Il riferimento normativo dell'obbligo di allegazione appena indicato è da molti individuato nell'art. 1129, secondo comma, c.c. a mente del quale "all'accettazione della nomina e ad ogni rinnovo dell'incarico, l'amministratore comunica i propri dati anagrafici e professionali, il codice fiscale, o, se si tratta di società, anche la sede legale e la denominazione, il locale ove si trovano i registri di cui ai numeri 6) e 7) dell'articolo 1130, nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta all'amministratore, può prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata".

Per molti i requisiti di cui all'art. 71-bis disp. att. c.c. sono dati professionali.

Non così per la Corte di Appello de L'Aquila che sul punto osserva che il citato secondo comma "nel quale non è comunque prevista la necessità di indicare la ricorrenza ovvero la permanenza dei requisiti di cui all'art. 71 bis disp. att. c.c., non sanziona con la nullità l'omissione delle informazioni previste nella stessa disposizione" (App. Aquila 7 giugno 2021 n. 862).

Evidentemente, ci pare di poter concludere, i dati professionali sono altri: i recapiti, l'eventuale polizza professionale, l'indirizzo dello studio, ecc.

Ricordiamo, comunque, che anche considerando non dovuta la necessità di allegazione e che la sua mancanza, cosa più significativa non è causa di nullità della delibera - per la Corte abruzzese, s'intende - ciò non vuol dire che non sia buona norma avere sempre la possibilità di dimostrare la ricorrenza dei requisiti o quanto meno - seppur non possa utilizzarsi la formula dell'autocertificazione - di attestare con dichiarazione propria che si posseggono i requisiti necessari per l'esercizio dell'attività di amministratore condominiale.

Aggiornamento amministratori condominio, ad oggi nessuna deroga

Sentenza
Scarica App. Aquila 7 giugno 2021 n. 862

Cerca: nomina amministratore nullità onorabilità

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Salvatore44
Salvatore44 22-06-2021 13:47:23

Chi ha elaborato la nuova legge sul condominio è chi ha aggiornato e inserito nuovi articoli al codice civile, penso, che non sia uno sprovveduto oppure di diritto non né addentro. Sto vedendo che diversi tribunale fanno storia a sé. Non vi è unità e non vi è rispetto per il cittadino che prova ad aver riconosciuto quello che realmente dice il codice. Il d.m 140/2014 per questi giudici non esiste, eppure lo stesso è stato elaborato da M.di G. G..Il 2* c. Dell'art.1129 c.c. rispecchia quanto stabilito dal suddetto decreto. Dice un proverbio:"" OGNI TESTA È UN TRIBUNALE"". Cosa che i veri Tribunali ci dovrebbe essere omogeneità.

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Claudio BELLI
Claudio BELLI 22-06-2021 13:57:05

Con tutto il rispetto che si può portare alla Giurisdizione trovo che sia una sentenza assai superficiale...direbbe il pres. Triola che è "sostanzialmente abrogativa del 71 bis d.a.c.c.".
L'estensore ragiona come se l'art. 1418 c. 1 c.c. non esistesse.

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SALVO44
SALVO44 22-06-2021 14:16:13

concordo perfettamente.

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SANNA LUIGI
SANNA LUIGI 22-06-2021 14:30:20

L'Amministratore agisce per mandato di rappresentanza , non è una professione ordinistica ed è tenuto anche all'iscrizione CCIAA quando esercità l'attività in misura "professionale" . Siccome il rapporto intercorre con ognuno dei condomini dato che ognuno può "revocarlo" , l'Amministratore è tenuto a riscontrare le richieste volte a verificare anche la sussistenza dei requisiti ex Art. 71-bis e non ha facolt di sottrarsi. la questione è quindi mal posta perchè parte dall'assunto di "passività" del condomino nell'adempiere ai propri diritti di partecipazione.
Saluti.

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SALVO44
SALVO44 22-06-2021 14:56:10

L'amministratore professionista( oggi è richiesta la professionalità e visto che ancora non esiste alcun albo per gli amministratori, gli stessi si avvalgono della legge 14/1/2013 n.4 per potere espletare tale compito)quando assume l'incarico presenta il suo preventivo e sottoscrive una dichiarazione di responsabilità per il proprio lavoro da svolgere. Leggendo la su richiamata legge possiamo intuire tante cose.

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SANNA LUIGI
SANNA LUIGI 22-06-2021 16:19:25

@SALVO44: Gentile Sig. Salvo, non credo che ci sarà mai l'albo nè l'equiparazione a professione ordinistica come lei auspica : ma è certo che continuerà ad esistere l'università per trovare posto in Albi Professionali. Altrettanto certo è che l'iscrizione CCIAA trovi ripetute espressioni interpretative della Norma nelle Circolari MISE e nei siti web delle CCIAA che richiedono l'iscrizione. Nel frattempo l'attività è regolata come "mandato fiduciario" . Saluti.

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SALVO44
SALVO44 22-06-2021 17:05:24

@SANNA LUIGI: La sigla CCIAA è l'acronimo di Camera di Commercio, Industria, Artigianato e Agricoltura: essa indica la Camera di Commercio alla quale è iscritta l'impresa. Come pure le circolari MISE parlano dell'attività delle imprese. Non penso che un'amministratore di condominio per svolgere tale attività si iscriva alla camera di commercio; ciò è stato ovviato con la legge 4/2013. Cordialità

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SANNA LUIGI
SANNA LUIGI 22-06-2021 18:08:36

@SALVO44: Dovrebbe cortesemente consultare le note MISE - esempio : Prot. 0154593 del 24/09/2013 ....oppure , altro esempio, il sito web della CCIAA di Torino ( uno a caso) ala voce specifica.
Inoltre alla CCIAA sono obbligati anche i lavoratori autonomi che svolgono attività professionale con partita IVA ......e versano i dovuti contributi trimestrali a INPS.. Saluti.

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SALVO44
SALVO44 26-06-2021 10:36:15

@SANNA LUIGI: Il protocollo del gennaio 2015 si discosta, invece, in buona parte dal precedente (Prot. n. 0154593) del 24 settembre 2013. In quell’occasione il Mise aveva sancito l’incompatibilità tra la professione di mediatore immobiliare e quella di amministratore di condominio, salvo che quest’ultima non fosse svolta «saltuariamente o a titolo di passatempo». In questo caso l’attività di amministratore, non potendo definirsi imprenditoriale, non era soggetta all’obbligo d’iscrizione al registro delle imprese. Era al contrario vietata ogni attività esercitata con «un’organizzazione anche minima di mezzi, al fine di trarne un utile, svolta con criteri di professionalità».
Con l’intervento del 2015 il Ministero dello Sviluppo Economico ha raggiunto una sintesi delle due precedenti posizioni: il mediatore immobiliare può svolgere l’attività di amministratore condominiale, anche in maniera abituale, purché non si tratti di vera e propria attività d’impresa.
Si ricorda che l’attività di amministratore di condominio si configura, ancora oggi, sostanzialmente come esercizio di un mandato con rappresentanza conferito da persone fisiche, i condomini, in nome e per conto delle quali agisce. Neppure la legge 220/2012, che ha riformato la materia condominiale, ha trasformato l’esercizio di quest’attività in una vera e propria professione regolamentata, giacché ancora non esiste un albo né uno specifico registro degli amministratori, nonostante gli stessi siano tenuti a seguire corsi di aggiornamento periodici.
Il nostro amministratore scrive:" Attività svolta in conformità a quanto stabilito dalla Legge n. 4 del 14.01.2013, G.U. 26.01.2013. Cordialità

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Luigi Sanna
Luigi Sanna 26-06-2021 15:19:01

@SALVO44: Egregio Signore. Vero è che ognuno usa gli occhiali che più gli convengono ma qui si tratta di chi esercita l'attività "professionalmente" e non "estemporaneamente" : cioè ha partita iva, fatturato , clientela e mezzi e strumenti, pubblicità ecc... idonei e tipici dell'attività esercitata in forma imprenditoriale e/o professionale che nello specifico sono la stessa cosa non trattandosi nè di prestazione occasionale ( max 5000€ anno ) nè di altra ragione estemporanea. Ripeto : non è una professione ma è un mandato regolamentato e regolamentabile con "contratto di mandato" a seconda delle richieste del "mandante". Poi lei interpreti pure come le pare o pretenda dal suo Amministratore ciò che ritiene meglio ma l'Amm.re non ha alcun mandato di tutoraggio nè ha "carta bianca". Purtroppo l'esercizio del ruolo di Cliente richieda altrettanta competenza . Saluti

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SALVO44
SALVO44 28-06-2021 10:17:35

@Luigi Sanna: "" Ho imparato che la calma è molto più destabilizzante della rabbia, che un sorriso disarma molto più di un volto corrugato, ho imparato che il silenzio di fronte ad una velata offesa è in grido che fa tremare la terra.""

rispondi
Luigi Sanna
Luigi Sanna 28-06-2021 10:52:35

@SALVO44: La sua interpretazione della mia risposta mi dispiace ma , come vede, ce ne vuole di batti e ribatti per riportare l'analisi e l'interpretazione dell'attività di "servizio" nel punto di vista di chi il "servizio" lo paga ....e non viceversa ...perchè è il "mandante" al centro della questione condominiale ed un mandante "colto" e consapevole dei propri diritti limiterebbe di molto il contenzioso e tutte le variopinte interpretazioni sull'attività dell'Amministratore . La differenza con la professione "ordinistica" sta proprio in questa sottile differenza che lei senz'altro percepisce. Saluti

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Gianni
Gianni 05-07-2021 09:57:41

BuonDì
Mille GRAZIE ai due duellanti del diritto !
Un enorme piacere leggervi, Sig.SALVO44 e Sig. Luigi S.- Credo che il "mandatario,, assumerà l'incarico quando coscientemente e professionalmente si crede/sente preparato.
Altrimenti,come accade spessissimo,sono i "MANDANTI,, incolti e NE' PAGANO LE SPESE.
POVERI CONDOMINI incolti !
Il sig. Salvatore44 dovrà sapere che la NOMOFILACHIA è prevista in Cassazione mentre tutti gli altri Giudici devono analizzare i casi prospettati in rispetto delle Leggi, delle Norme e degli usi e costumi del Territorio. Ecco perché "ogni Tribunale E' una capa,,

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