Il compito dell'amministratore è molto delicato e, per questo motivo, la scelta del professionista avviene con molto scrupolo. Si tratta di mettere d'accordo una certa maggioranza dei proprietari e non sempre la condivisione d'intenti si raggiunge facilmente.
Per tali ragioni possono nascere contestazioni sulla persona individuata, sull'ammontare del compenso in rapporto ad altri candidati e sulla maggioranza espressa in assemblea.
Pertanto, diventa importante conoscere bene le disposizioni normative che regolano la nomina e/o la conferma di un amministratore. In particolare, si tratta di circostanze specificatamente regolate dalla recente riforma del condominio. Su questa, però, sorgono ancora delle difficoltà interpretative.
Ad esempio, è quanto è accaduto in una vicenda sottoposta al vaglio del Tribunale di Roma (sent. n. 6353 del 21 aprile 2020).
È stato, infatti, impugnato un deliberato assembleare con varie motivazioni. Tra queste è stata invocata l'annullabilità della decisione impugnata poiché non era stato precisamente indicato il compenso dovuto all'amministratore e poiché la maggioranza che si era pronunciata, secondo l'attore, non corrispondeva a quella prevista dalla legge.
Non mi resta, pertanto, che passare alla disamina della decisione assunta sul punto dalla Corte capitolina.
Nomina amministratore: l'indicazione del compenso
Quando viene nominato dal condominio e accetta l'incarico, l'amministratore deve comunicare la misura del compenso (art. 1129 co. 14 c.c.). In particolare è necessario che l'indicazione dell'onorario del professionista avvenga in modo chiaro e non per richiamo a quanto contenuto, ad esempio, in un bilancio preventivo.
Il tutto, inoltre, va debitamente inserito nel verbale che certifica quanto è stato discusso e deciso dall'assemblea condominiale.
Nomina amministratore: senza comunicazione del compenso è nulla
Se l'amministratore non comunica la misura del compenso al condominio che lo ha incaricato, la nomina è illegittima e, conseguenzialmente, si può annullare la delibera assembleare che la contempla.
È quanto emerge dalla predetta sentenza del Tribunale di Roma, la quale, non rappresenta una novità, ma semmai conferma il precedente orientamento giurisprudenziale sul punto. Infatti, essa si richiama a varie sentenze antecedenti.
Ad esempio, viene citato il Tribunale di Massa (06.11/2017), secondo il quale « È nulla la nomina dell'amministratore, ai sensi dell'art. 1129 c. 14 c.c., in assenza di una valida accettazione che contenga specifica indicazione del suo compenso, né può a tal fine rilevare la mera indicazione nel verbale di assemblea di una somma complessiva, non dettagliata, inserita fra le voci del preventivo di spesa che, rappresentando una semplice stima, non soddisfa l'esigenza di chiarezza documentale e quell'assunzione di un obbligo negoziale da parte dell'amministratore in ordine al corrispettivo (che rappresenta l'obbligazione assunta dal condominio) richiesta dal novellato art. 1129 c.c. a tutela della posizione contrattuale del mandante».
Viene, altresì, recepito il pronunciamento del Tribunale di Udine (12.11.2018), il quale afferma che «la delibera con cui l'assemblea condominiale dispone la nomina o il rinnovo dell'incarico all'amministratore è nulla ai sensi dell'art. 1129, comma 14, c.c. ove il verbale dell'assemblea non contenga l'indicazione specifica del compenso spettante all'amministratore per l'attività che egli è incaricato di svolgere».
Si tratta, quindi, di indicazioni che devono, necessariamente, essere osservate. Inoltre, il compenso va comunicato ugualmente se il rinnovo dell'incarico non è stato automatico, ma è avvenuto a seguito di riunione condominiale.
Anche a questo proposito, richiamandosi ad una precedente sentenza, è il Tribunale di Roma a ricordarlo «Si è già espresso questo Tribunale anche in ordine alla illegittimità della nomina dell'amministratore laddove non sia "accompagnata dalla indicazione del compenso, come espressamente prescritto dalla legge, a nulla valendo la circostanza che sia noto quello dell'anno precedente in ragione sia del fatto che lo stesso può variare, sia del fatto che la novella legislativa è stata chiara nel prevedere detta indicazione come necessaria a pena di nullità… (cfr. Tribunale di Roma, ordinanza del 15.06.2016)».
L'assemblea può o poteva riconoscere all'amministratore un compenso extra per attività extra?
Rinnovo incarico amministratore: quale maggioranza?
È noto che l'amministratore resti in carica per un anno e che, in mancanza di una volontà contraria, il mandato venga rinnovato, automaticamente, per altri dodici mesi. Ciò comporta che non è necessario convocare un'assemblea per il cosiddetto secondo anno. Tuttavia, se ciò dovesse accadere, quale maggioranza dovrebbe confermare l'amministratore?
La risposta più logica dice che la maggioranza necessaria è quella indicata dal codice civile. Non è, quindi, sufficiente un voto con caratteristiche diverse, nemmeno se si tratta di confermare un professionista per il secondo anno, cioè per il periodo in cui la legge prevede, naturalmente, il rinnovo.
Su questo punto, il Tribunale di Roma si associa al prevalente orientamento giurisprudenziale, precisando che «Laddove però l'assemblea si riunisca e ponga al voto la riconferma dell'amministratore il cui primo anno di mandato è terminato, la delibera assunta non si sottrae ai requisiti prescritti dalla legge, ad iniziare dalle maggioranze assembleari.
La giurisprudenza di merito e legittimità ha da tempo chiarito, peraltro, che l'art. 1136, comma 4, c.c., nel testo modificato dalla l. n. 220/2012, in vigore dal 18 giugno del 2013, laddove prevede che le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell'amministratore di condominio devono essere sempre approvate con la maggioranza stabilita dal comma 2, trova applicazione anche per la delibera di conferma dell'amministratore dopo la scadenza del mandato».
Compenso amministratore di condominio per sollecito di pagamento via email
Invece, nella vicenda oggetto della sentenza in commento la nomina era avvenuta con il voto favorevole di soli 4 condomini su 12 e corrispondenti a 472,16 millesimi. Ciò non corrispondeva alla regola inderogabile sancita dall'art. 1136 co. 2 c.c. (maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio). Per tale ragione, e non solo, la delibera era annullata.
Pertanto, in caso di rinnovo, anche relativamente al secondo anno di incarico, ricordati che l'amministratore deve comunicare il compenso per la sua attività.
Tale indicazione va riportata nel verbale.
Infine, la nomina deve avvenire nel rispetto della maggioranza prevista dalla legge, così come in tutti gli altri casi.
Se queste regole non saranno rispettate, l'assemblea potrà essere, fondatamente, impugnata e la delibera annullata.
