#1 Inviato 21 Ottobre, 2014 Buongiorno, sono un condomino che ha fatto luce su delle irregolarità in capo all'attuale Amministratore il cui rinnovo è stato deliberato nell'assemblea condominiale in data 5/5/2014. In particolare gonfia le spese arrotondando tutti gli importi (se ben di poco), percepisce soldi extra per le assemblee straordinarie che per legge non può richiedere (sentenza della cdc n. 3925) e in ultimo siccome stiamo per eseguire dei lavori straordinari "rifacimento terrazzo e riparazioni INT. 18 a seguito di perdite dal terrazzo" ha richiesto un compenso per "il disturbo" pari a 500 € modificato poi in 400 € (ci ha fatto lo sconto con tutto quello che ci ha rubato) e quando ci ha fatto avere la ripartizione delle spese per condomino alle voci da ripartire ha aggiunto oltre al suo compenso l'INPS pari al 2% e l'IVA pari al 22%. Premesso questo secondo la riforma di legge 202 del 2012 entrata in vigore il 18/6/2013 l'art. 1129 è stato modificato come segue: "L'amministratore all'atto dell'accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente a pena di nullità della nomina stessa, l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta" pertanto la richiesta relativa al compenso per "disturbo" direi che è illegittima in quanto nel rinnovo non solo non sono state specificate analiticamente le spese ma è stata fatta valere l'offerta precedente cosa che appunto non si può fare se non mi sbaglio. Detto questo ci sono altre mille irregolarità che ora non sto qui a raccontarvi. Vorrei pertanto sapere se: - i soldi in più che lui chiede ogni volta sono degli abusi (assemblee straordinarie e compensi extra); - chiarimenti sulle voci INPS e IVA relativi alla nuova "fattura"; - visto il non elencare analiticamente nel rinnovo l'importo dovuto se la nomina è nulla; - i rimborsi di tutti i soldi da lui percepiti dal maggio 14 ad oggi; - .....................................................................................questo è un forum non una vetrina! Grazie mille a tutti
#2 Inviato 21 Ottobre, 2014 Se lui ha presentato l'offerta del precedente anno e l'assemblea gliela ha confermato, bisogna leggere cosa dice l'offerta. I preventivi, generalmente, si intendono al netto di IVA ed oneri di legge, quindi la rivalsa INPS del 2% e l'IVA 22% ci sta.
#3 Inviato 21 Ottobre, 2014 Grazie per la risposta. No no lui non ha presentato alcuna offerta (pensavo fosse chiaro) al contrario di quello che prescrive la nuova riforma. Lui si è limitato ad inserire nell'ordine del giorno "nomina amministratore" e nel verbale dell'assemblea "riconfermata la sig. tizia" che tra l'altro è la figlia che non viene nemmeno alle assemblee ma viene lui e firma per lei....figurarsi!!!!!! Vero i preventivi sono al netto di IVA ma lui chiede INPS e IVA su un compenso che secondo legge non gli è dovuto o sbaglio?
#4 Inviato 21 Ottobre, 2014 Grazie per la risposta. No no lui non ha presentato alcuna offerta (pensavo fosse chiaro) come richiesto dalla nuova riforma si è limitato ad inserire nell'ordine del giorno "nomina amministratore" e nel verbale dell'assemblea "riconfermata la sig. tizia".Vero i preventivi sono al netto di IVA ma lui chiede INPS e IVA su un compenso che secondo legge non gli è dovuto o sbaglio? Se nel verbale è scritto che accetta alle stesse condizioni dell'anno precedente potrebbe tirar fuori dal cilindro un preventivo riscritto ad hoc. Meglio scrivergli una raccomandata alla francese (foglio unico piegato in 3) richiedendo copia del suo preventivo di compenso. Solo quando avrai le carte in mano potrai dire cosa gli spetta e cosa non gli spetta.
#5 Inviato 21 Ottobre, 2014 Nel verbale non c'è alcun riferimento a nessun preventivo ne tanto meno a nessuna offerta. C'è semplicemente scritto che "viene rinnovata la nomina ad Amministratore della sig.ra Tizia"
#6 Inviato 21 Ottobre, 2014 Nel verbale non c'è alcun riferimento a nessun preventivo ne tanto meno a nessuna offerta. C'è semplicemente scritto che "viene rinnovata la nomina ad Amministratore della sig.ra Tizia" Art. 1129 c.c. L'amministratore, all'atto dell'accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta. L'amministratore potrebbe dire di aver letto il suo preventivo e che è agli atti del condominio. Richiedi il preventivo del suo compenso per l'anno in corso. Se hai deciso di combattere prima o poi dovrai scontrarti; te lo dice uno che ci è già passato.
#7 Inviato 21 Ottobre, 2014 Si si infatti mi sono preparata tutta la documentazione e in accordo con gli altri condomini chiederemo un'assemblea straordinaria. Grazie Qualcuno può aiutarmi con gli altri quesiti per favore?? Grazie mille
#8 Inviato 22 Ottobre, 2014 Buongiorno,... gonfia le spese arrotondando tutti gli importi (se ben di poco), percepisce soldi extra per le assemblee straordinarie che per legge non può richiedere (sentenza della cdc n. 3925) e in ultimo siccome stiamo per eseguire dei lavori straordinari "rifacimento terrazzo e riparazioni INT. 18 a seguito di perdite dal terrazzo" ha richiesto un compenso per "il disturbo" pari a 500 € modificato poi in 400 € (ci ha fatto lo sconto con tutto quello che ci ha rubato) a proposito del gonfia le spese arrotondando, sei certo che non si limiti a riportare gli importi con r.a. compresa, mentre tu hai guardato il totale pagato al fornitore giustamente al netto di ritenuta d'acconto, quindi inferiore ? non è vero che le ass straordinarie non vanno pagate, dipende se sono o meno state indicate nel tariffario approvato io trovo giusto avere un tariffario modulato, più si chiede, più si paga e da sempre ho un tariffario modulato e da anni, da sempre presento i preventivi con tutte le voci e i condomini mi scartano perchè dico le voci e da anni, da prima della riforma, invio il mio tariffario con il fascicolo consuntivo+preventivo da approvare in assemblea ---------------------------------------- come amministratori a Roma ti consiglio --link_rimosso-- ------------------------------------------ prima di chiedere i preventivi, andate nei loro studi per conoscerli chiedete di vedere una contabilità, quali dati riporta nei consuntivi ? ha un sito dove pubblica anche solo consuntivi, assicurazione, etc.. oppure ha un sito dove pubblica ogni pezza giustificativa di spesa ? per la reperibilità, qual'è l'orario d'ufficio ? in caso d'emergenze, ha un numero verde di pronto intervento? il verbale lo scrive a pc o a penna in assemblea ? lo fà firmare subito (giusto) o qualche giorno dopo (sbagliato) ? alle vostre domande risponde dandovi sempre ragione o ha il coraggio e l'onesta di pensarla diversamente ? ... ... Siate disposti a selezionare non solo il base al prezzo ma anche in base ai servizi siate disposti a pagare ottenuti i preventivi, troverete che tizio si fa pagare una certa pratica e caio un altra .... chiedete a tizio quanto vuole per l'altra e a caio per la certa pratica citata da tizio ... privilegiate gli amministratori che vi indicano tutto il tariffario, scartate quelli che accennano che ci sono altre voci, bisogna preferire chi tenta d'essere trasparente e corretto le ditte individuali sono soggette al 4% inps, le società no ...
#9 Inviato 22 Ottobre, 2014 a proposito del gonfia le spese arrotondando, sei certo che non si limiti a riportare gli importi con r.a. compresa, mentre tu hai guardato il totale pagato al fornitore giustamente al netto di ritenuta d'acconto, quindi inferiore ?non è vero che le ass straordinarie non vanno pagate, dipende se sono o meno state indicate nel tariffario approvato io trovo giusto avere un tariffario modulato, più si chiede, più si paga e da sempre ho un tariffario modulato e da anni, da sempre presento i preventivi con tutte le voci e i condomini mi scartano perchè dico le voci e da anni, da prima della riforma, invio il mio tariffario con il fascicolo consuntivo+preventivo da approvare in assemblea ---------------------------------------- come amministratori a Roma ti consiglio --link_rimosso-- ------------------------------------------ prima di chiedere i preventivi, andate nei loro studi per conoscerli chiedete di vedere una contabilità, quali dati riporta nei consuntivi ? ha un sito dove pubblica anche solo consuntivi, assicurazione, etc.. oppure ha un sito dove pubblica ogni pezza giustificativa di spesa ? per la reperibilità, qual'è l'orario d'ufficio ? in caso d'emergenze, ha un numero verde di pronto intervento? il verbale lo scrive a pc o a penna in assemblea ? lo fà firmare subito (giusto) o qualche giorno dopo (sbagliato) ? alle vostre domande risponde dandovi sempre ragione o ha il coraggio e l'onesta di pensarla diversamente ? ... ... Siate disposti a selezionare non solo il base al prezzo ma anche in base ai servizi siate disposti a pagare ottenuti i preventivi, troverete che tizio si fa pagare una certa pratica e caio un altra .... chiedete a tizio quanto vuole per l'altra e a caio per la certa pratica citata da tizio ... privilegiate gli amministratori che vi indicano tutto il tariffario, scartate quelli che accennano che ci sono altre voci, bisogna preferire chi tenta d'essere trasparente e corretto le ditte individuali sono soggette al 4% inps, le società no... Ciao, non credo che il solo inserire in un dettaglio delle spese dia il diritto di percepirle considerando che la Cassazione (non un giudice di Provincia) ma ripeto la Cassazione con la sentenza di cui sopra ha sancito che per le assemblee straordinarie l'Amministratore non deve percepire alcun compenso extra in quanto rientrano nella normale attività dello stesso. Finché non ci sarà una sentenza successiva a smentire questa direi che l'Amministratore non ha appigli per pretendere spese extra sulle AS. Relativamente al "gonfiare le spese" parlo di arrotondamenti che fa lui. Se il dare è 423,50 lui arrotonda a 425.00. Sono 1.50 non due miliardi ne sono consapevole ma è una questione di principio e tra l'altro se calcoli che siamo 20 lui si intasca ad ogni conteggio almeno 20.00/30.00 euro non dovuti. Ti manderei i resoconti....nemmeno un ingegnere aerospaziale riuscirebbe a capirli. Grazie mille di tutti i consigli che mi appunto per cercare un Amministratore onesto...se mai è possibile...senza offesa ma in 36 anni abbiamo avuto il peggio!!!!!! E purtroppo le mele marce rovinano il cesto!!!! Grazie mille ancora
#10 Inviato 22 Ottobre, 2014 le sentenze vanno lette nella loro interezza, non ti limitare alle massime riportate sul web !!!! aggiungo che le sentenze si applicano al caso specifico, non sono legge per tutti arrotondamenti come da tuo esempio, sono una novità per me, mai letto e visto una cosa del genere il mondo è fatto soprattutto da persone oneste o cmq che tentano d'essere corrette (nessuno di noi ci riesce sempre, andiamo troppo di fretta e abbiamo sensibilità diverse, quello che è ok per me, per te non è detto che lo sia e viceversa) in una foresta sono di più gli alberi che crescono di quelli che cadono, ma quelli che cadono fanno rumore alcuni dei colleghi del link che ti ho indicato si stanno organizzando per la pubblicazione di ogni pezza giustificativa ci stò pensando anch'io, per come sono strutturata io, ora, comporta dei tempi di lavoro, troppo lunghi dovrei cambiare programma e altre cose, con un costo aggiunto ad ogni u.i. amministrata di 12/15€ annui, ma con la concorrenza spietata che aumenta con prezzi infami, io non mi posso permettere di accollarmi questo costo e i miei clienti non lo pagano di certo --- per gli studi romani il costo è notevolmente inferiore, più grandi sono i fabbricati, più sono le u.i. su cui spalmare i costi struttura dell'ufficio, ma non è il mio caso
#11 Inviato 29 Ottobre, 2014 Salve mariagazza79, salve a tutti quello che ho letto nel post purtroppo non mi meraviglia , dato che a discapito di professionisti che operano seriamente e con trasparenza spesso ce ne sono tanti altri disonesti . Da una prima lettura del suo post, le anomalie che vengono evidenziate mi sembrano tutte giustificate, nel senso che per prima cosa in sede di preventivo un'amministratore dovrebbe specificare il compenso totale specificando eventualmente eventuali compensi per attività straordinaria. Detto ciò, sono un amministratore professionista, ( secondo la normativa vigente, la cosa dovrebbe essere ovvia ma a volte non è cosi'), vorrei manifestare la mia disponibilità a presentare un eventuale preventivo per la gestione del condominio, dopo averne preso visione, e in ogni caso chiunque professionista venga nominato pretendete, magari specificandolo in sede di offerta, il controllo dei dati contabili degli ultimi anni per accertare eventuali anomalie. Le riporto i miei contatti nel caso decidesse di contattarmi. Saluti Mauro Farbo @:maurofarbo@gmail.com tel. : 3929617612
#12 Inviato 29 Ottobre, 2014 ...vorrei manifestare la mia disponibilità a presentare un eventuale preventivo per la gestione del condominio, dopo averne preso visione... Scusa la curiosità, dai vostri profili vede che uno è di Roma ed uno di Palermo. Sei di Palermo ma operi a Roma oppure amministreresti un condominio a Roma da Palermo?
#13 Inviato 29 Ottobre, 2014 sono di Palermo ..ma vivo e lavoro a Roma ..quando ho fatto la registrazione ho probabilmente inserito la città di nascita.
#14 Inviato 29 Ottobre, 2014 sono di Palermo ..ma vivo e lavoro a Roma ..quando ho fatto la registrazione ho probabilmente inserito la città di nascita. Ti ringrazio per la precisazione. Se vuoi puoi andare nelle impostazioni e modificare il tuo profilo aggiornando città e professione. Se hai un sito web personale puoi anche inserirlo nelle informazioni opzionali in modo che l'utente possa visitarlo.
#15 Inviato 30 Ottobre, 2014 Buongiorno, una piccola domanda. Da quanti anni c'è questo amministratore? Le varie assemblee le ha sempre fatte pagare? Possibile che lui si basi sul preventivo di nomina magari avvenuto molti anni fa. Inoltre se ha sempre fatto pagare le assemblee straordinarie e voi negli anni passati non avete mai detto nulla avete in maniera implicita accettato le condizioni. Inoltre se sull'offerta c'è scritto vagamente + Oneri di Legge (questi oltre ad IVA comprendono anche eventuali "casse" ed Inps) I lavori straordinari non sono compresi nel compenso dell'amministratore. Ci sono alcuni, come me, che nell'offerta mettono un tariffario preciso. Ne conosco altri, molto competenti, che contrattano di volta in volta il compenso. Per le spese gonfiate dovete richiedere, o le farete controllare dal nuovo amministratore, le fatture pregresse. Ma anche io penso che voi vediate il pagato netto senza considerare la Ritenuta D'acconto. Spero di esserti stato utile. Anche se non ho fatto altro che confermare quanto detto da Prociotta
#16 Inviato 3 Novembre, 2014 Cara Mariagazza, come consiglio ti direi di nominare un revisore dei conti condominiale,per appurare eventuali irregolarità nel predisporre il rendiconto condominiale e se sono state ottemperate le novità introdotte dalla legge 220/2012 entrata in vigore il 13 giugno del 2013. Il revisore vi dirà se sono state commesse delle irregolarità normative, fiscali ecc.
#17 Inviato 3 Novembre, 2014 le sentenze vanno lette nella loro interezza, non ti limitare alle massime riportate sul web !!!! aggiungo che le sentenze si applicano al caso specifico, non sono legge per tutti Esatto!!!!!!!!!! è buona norma ricordare che sempre e comunque le sentenze NON FANNO LEGGE non siamo in Inghilterra.
#18 Inviato 3 Novembre, 2014 Cara Mariagazza, come consiglio ti direi di nominare un revisore dei conti condominiale,per appurare eventuali irregolarità nel predisporre il rendiconto condominiale e se sono state ottemperate le novità introdotte dalla legge 220/2012 entrata in vigore il 13 giugno del 2013. Il revisore vi dirà se sono state commesse delle irregolarità normative, fiscali ecc. per un revisore contabile, puoi rivolgerti a RevCond via benedetto croce, 19 00142 Roma revcond@gmail.com
#20 Inviato 23 Settembre, 2015 Buongiorno...e grazie a distanza di tempo a tutti dei consigli utilissimi. Il problema è che dopo tutte queste discussioni l'Amministratore ha rifatto un'assemblea solo la settimana scorsa. Quasi a un anno di distanza. Ho aperto un post in proposito. Per riassumere un pochino la situazione: il condominio dove abito è composto da 20 appartamenti di cui almeno 15 da anziani e/o da persone ignoranti che si limitano a pagare senza porsi alcuna domanda. Io e altri 3 condomini invece abbiamo deciso di fare un po' di luce su tutto e sono uscite un sacco di magagne. Una tra tutte, forse quella più importante, che un appartamento che si pensava, per pura leggenda metropolitana, essere parte comune del condominio è in realtà (visura storica) di proprietà del Comune di Roma. A quanto pare gli attuali inquilini circa 33 anni fa (io non c'ero ho 36 anni) hanno buttato giù la porta e lo hanno occupato (cosa a parer mio non vera). Cmq da quel giorno pagano sistematicamente all'amministratore un affitto a fronte di un contratto (assolutamente nullo) stipulato con il primo amministratore. Ora attraverso alcuni canali del Comune di Roma sto cercando di capire se è saltata qualche registrazione al catasto e l'appartamento è davvero condominiale o no anche perché ci paghiamo sopra le spese visto che nei millesimi viene conteggiato come parte comune...insomma un casino. In tutto questo il 28/9 p.v. abbiamo un'assemblea per decidere sulla nomina a fronte di un preventivo per il quale ho aperto un altro post e per decisioni in merito a questo appartamento...non so più che pesci pigliare!!!!!
#21 Inviato 23 Settembre, 2015 ...gli attuali inquilini circa 33 anni fa (io non c'ero ho 36 anni) hanno buttato giù la porta e lo hanno occupato (cosa a parer mio non vera). Cmq da quel giorno pagano sistematicamente all'amministratore un affitto a fronte di un contratto (assolutamente nullo) stipulato con il primo amministratore. Ora attraverso alcuni canali del Comune di Roma sto cercando di capire se è saltata qualche registrazione al catasto e l'appartamento è davvero condominiale o no anche perché ci paghiamo sopra le spese visto che nei millesimi viene conteggiato come parte comune.. Se l'appartamento è del Comune, il Comune ci deve pagare tutte le spese condominiali e tutte le tasse. Se l'appartamento è del condominio (anche per usocapione), è vero che ci pagate le tasse e le spese straordinarie condominiali ma l'inquilino paga le spese condominiali ordinarie ed un canone di locazione che entra nella cassa condominiale (= tasca di ciascun condòmino). Ci andate a perdere calcolando la differenza tra costi e ricavi di questo appartamento "condominiale"?
#22 Inviato 23 Settembre, 2015 La situazione è più losca e complicata. L'Amministratore si intasca ogni mese l'affitto (non dovuto) senza ricevuta ne niente e questi soldi ovviamente non vengono inseriti in bilancio...però i costi vengono inseriti...no guarda non ti immagini che impicci che fa!!!!
#23 Inviato 23 Settembre, 2015 Salve a me è successo esattamente quanto sopra riportato.Nel senso che ho letto bene il preventivo di accettazione dell'incarico, e sulle assemblee str. nulla era specificato, in riunione e letto il consuntivo era inserita una certa somma,ho chiesto l'intervento contestando il punto l stesso è uscito dalle nuvole con normativa alla mano tanto per non fare " troppo rumore" ho chiesto la ratifica dopo ampie discussioni e di vedute in quanto io volevo oppormi e pagare il giusto, si è decisi di approvare in quanto altri condomini ignari della cultura si son fatti ingabbiare. Sono soddisfatto di ciò perché nelle varie riunioni mi teme...saluti.
