Per assumere e svolgere l'incarico di amministratore di condominio è necessario possedere tutta una serie di requisiti previsti dall'art. 71-bis disp att. c.c., introdotto dalla Legge n. 220/2012.
In particolare, "possono svolgere l'incarico di amministratore di condominio coloro:
a) che hanno il godimento dei diritti civili;
b) che non sono stati condannati per delitti contro la pubblica amministrazione, l'amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni;
c) che non sono stati sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione;
d) che non sono interdetti o inabilitati;
e) il cui nome non risulta annotato nell'elenco dei protesti cambiari;
f) che hanno conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado;
g) che hanno frequentato un corso di formazione iniziale e svolgono attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale".
I requisiti di cui alla lettera f) e g) non sono necessari qualora l'amministratore sia nominato tra i condomini dello stabile.
I requisiti di onorabilità
L'amministratore dovrà dunque possedere i requisiti previsti dalla norma, ovvero quelli di onorabilità e professionalità, sia prima della sua nomina che durante lo svolgimento dell'incarico.
I requisiti di onorabilità, in particolare, sono quelli previsti alle lettere a), b), c), d) ed e) dell'art. 71-bis disp. att. c.c., ovvero: il godimento dei diritti civili, la mancata condanna per una serie di delitti e la mancata sottoposizione a misure di prevenzione definitive (salvo riabilitazione), ma anche non essere interdetti o abilitati né avere il proprio nome annotato nell'elenco dei protesti cambiari.
Un tema particolarmente delicato riguarda la verifica del possesso di tali requisiti in capo all'amministratore di condominio. Tra l'altro, proprio con riferimento ai requisiti di onorabilità, lo stesso art. 71-bis cit, precisa che la perdita degli stessi comporta la cessazione dell'incarico e, in tale evenienza, ciascun condomino potrà convocare senza formalità l'assemblea per la nomina del nuovo amministratore.
È prassi invalsa che, nelle offerte professionali da sottoporre all'approvazione assembleare oppure all'atto di accettazione dell'incarico, l'amministratore si limiti ad auto dichiarare di "essere in possesso dei requisiti previsti dall'art. 71-bis disp. att.".
Trattandosi, però, di una mera dichiarazione recata unilateralmente dall'amministratore, ciò potrebbe non essere sufficiente ai condomini, profilandosi la necessità di esibire ulteriori documenti affinché venga appurata l'effettiva sussistenza dei requisiti di onorabilità.
Documenti per verificare l'onorabilità
Per confermare il possesso dei diversi requisiti di onorabilità si possono esibire appositi certificati. Si pensi, ad esempio, al "certificato di godimento dei diritti civili" o al "certificato relativo alle misure di prevenzione", nonché al "certificato del casellario giudiziale".
Questi, però, possono essere richiesti dal solo interessato e non da chiunque; ciò significa che sarà solo l'amministratore a poterlo fare, mentre ai condomini non è consentito procurarseli da sé.
A partire dal 26 ottobre 2019, data di entrata in vigore del d.lgs. n. 122/2018, il certificato del casellario giudiziale riassume gli ex certificati penale e civile e contiene: i provvedimenti in materia penale, civile e amministrativa, i provvedimenti penali di condanna definitivi e i provvedimenti afferenti all'esecuzione penale, i provvedimenti relativi alla capacità della persona (interdizione giudiziale, inabilitazione, interdizione legale, amministrazione di sostegno).
Per quanto riguarda i protesti, invece, esiste un apposito registro (Registro Protesti) istituito con Legge 480/1995 e a cura della Camera di Commercio, esclusivamente informatico e accessibile al pubblico per la consultazione.
Amministratore di condominio privo dei requisiti professionali. Legittima la sua revoca
Il protesto è oggetto di pubblicità allo scopo di tutelare chiunque abbia rapporti economici con il protestato. Il registro consente a chiunque di accedere alle informazioni sull'affidabilità di un privato o di un'azienda e verificare se il soggetto ha a suo carico mancati pagamenti di titoli di credito, come assegni e cambiali.
Verifica requisiti di onorabilità
Tanto premesso, la risposta in relazione alla possibilità di verificare i requisiti necessita di alcune precisazioni. Da un lato, infatti, la legge non prevede espressamente un obbligo in capo all'amministratore o all'aspirante amministratore di esibire i documenti comprovanti i propri requisiti di onorabilità.
L'art. 1129 c.c. afferma, infatti, che contestualmente all'accettazione della nomina e a ogni rinnovo dell'incarico, l'amministratore debba comunicare "i propri dati anagrafici e professionali, il codice fiscale, o, se si tratta di società, anche la sede legale e la denominazione". I documenti che attestano il possesso dei requisiti di onorabilità non sono previsti quale oggetto di comunicazione.
Molti amministratori, tuttavia, per buona prassi operano in tal senso e forniscono preventivamente i documenti necessari al fine di dissipare ogni dubbio sul possesso dei requisiti.
Come anticipato, l'art. 71-bis disp. att. c.c., prescrive inderogabilmente tali requisiti, la cui assenza può comportare invalidazione della nomina. Il mancato obbligo di esibizione dei documenti che li comprovano potrebbe dunque tradursi in elusione della norma.
Per questo, a parere di chi scrive, deve ritenersi che l'amministratore sia tenuto a fornire dimostrazione del possesso dei requisiti di onorabilità qualora i documenti relativi siano richiesti da un condomino oppure se la comunicazione è prevista da delibere dell'assemblea o dal regolamento.
Allo stesso modo deve ritenersi che i condomini, quali mandatari dell'amministratore, avranno diritto a richiedere all'amministratore di produrre i certificati che possono comprovare l'affidabilità professionale e i requisiti di onorabilità.
