In tema di revoca giudiziale dell'amministratore condominiale per gravi irregolarità nella gestione, la Corte di Appello di Torino - con un decreto del 9 marzo 2020, il n. 31 - ha specificato che non rappresenta grave irregolarità nella gestione l'anticipazione di denaro dell'amministratore in favore del condominio eseguita previo versamento della somma sul conto condominiale.
Una pronuncia interessante, che delinea in termini concreti, come eseguire un'anticipazione in maniera corretta.
Ciò non vuol dire che l'esborso anticipato dell'amministratore effettuato in altra maniera sia per sé foriero di grave irregolarità gestionale; la conclusione della Corte sabauda ci indica solamente la modalità operativa migliore in relazione al dettato normativo.
Si è arrivati a questa pronuncia in sede di reclamo, ovvero in seguito ad un giudizio di primo grado nel quale il Tribunale del capoluogo torinese aveva rigettato l'istanza di revoca dell'amministratore formulata da uno dei condòmini. Da qui la richiesta di riesame di quel provvedimento: richiesta che ha avuto lo stesso epilogo della prima istanza.
Vediamo perché: le doglianze della ricorrente sono state varie. Soffermiamoci primariamente su quella inerente alle anticipazioni ed alla confusione patrimoniale.
Conto corrente condominiale, come va usato
«L'amministratore è obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio; ciascun condomino, per il tramite dell'amministratore, può chiedere di prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica».
Obbligo di transito delle somme a qualunque titolo ricevute ed erogate. A qualunque titolo. teniamo a mente questa locuzione che è di fondamentale importanza.
Conto corrente condominiale e gestione del condominio, tra confusione patrimoniale e revoca
Com'è noto l'amministratore condominiale può essere revocato dall'Autorità Giudiziaria, anche su istanza di un solo condòmino se commette gravi irregolarità nella gestione. Tra queste vi sono:
- lo scorretto utilizzo del conto condominiale (in tal caso l'azione di revoca giudiziale dev'essere preceduta da un tentativo assemblea di revoca);
- la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell'amministratore o di altri condomini.
Si vedano in tal senso l'undicesimo e dodicesimo comma dell'art. 1129 c.c.
Si badi: l'Autorità Giudiziaria adita al fine di vagliare eventuali irregolarità nella gestione può e non deve revocare l'amministratore.
Che vuol dire ciò?
Significa che anche se astrattamente può dirsi esistente una condizione comportante un'ipotesi di grave irregolarità nella gestione, questa va vagliata dal giudice adito in concreto. Teniamo a mente anche questo passaggio che unitamente all'inciso "a qualunque titolo" ci tornerà utile nel prosieguo.
Anticipazioni e conto corrente condominiale, come lo aveva utilizzato l'amministratore?
Nel caso risolto dalla Corte di Appello di Torino, l'amministratore convenuto in giudizio al fine di ottenerne la revoca aveva anticipato denaro per un condominio da lui gestito.
Come aveva fatto ciò? C'erano da pagare dei fornitori, ed allora lui aveva versato le somme sul conto del condominio e poi pagato i suddetti creditori.
Quando gli era stato possibile aveva eseguito un altro versamento dal conto corrente condominiale al suo. Anticipazione eseguita e recuperata: questa la modalità pratica utilizzata dal professionista per l'operazione. La condòmina ricorrente riteneva che tale modus operandi costituisse una irregolarità grave ai sensi dell'art. 1129 c.c., ossia un atto di mala gestio tale da comportare la revoca.
L'approdo dei giudici, in primo grado ed in sede di reclamo, è stato differente.
Si legge nel provvedimento in esame che «seppur in linea di principio il transito di somme dal conto condominiale a quello personale dell'amministratore possa, su un piano astratto, integrare una delle possibili forme di quella confusione fra patrimoni che la norma contestata mira a scongiurare, è pur sempre necessario - in una preferibile ottica sostanzialistica - verificare, caso per caso, se tale gestione "promiscua" dei conti sia avvenuta in modo occulto, in violazione, cioè, dei criteri codicistici che disciplinano la tenuta del conto corrente condominiale».
Sintesi: è vero, dei versamenti dal conto dell'amministratore a quelli del condominio possono essere indice di confusione patrimoniale.
C'è il classico "però" ed è una pietra tombale su un certo rigorismo astratto spesso in voga nei giudizi di revoca dell'amministratore: l'ottica sostanzialista alla luce della quale leggere e valutare la fattispecie.
Anticipazioni dell'amministratore, come eseguirle?
In quest'ottica, dice la corte piemontese, considerato il chiaro disposto dell'art. 1129, settimo comma, c.c. - cioè le modalità d'uso del conto condominiale - e sempre nella preferibile prospettiva di assicurare una gestione pratica all'amministratore, la scrupolosa osservanza di tale modalità di transito, prescritta dalla norma, soddisfa pienamente l'esigenza di trasparenza nella gestione, poiché consente ai condomini il permanente controllo dell'estratto del conto corrente condominiale (App. Torino 9 marzo 2020 n. 31).
Tizio, amministratore del condominio Alfa, versa sul conto condominiale € 100,00 che poi spende, usando il conto, per raccomandate. Ricreatasi la provvista, riprenderà quella medesima somma. Tutto tracciabile, entrata ed uscita.
Certo, questo modo d'operare, lo diciamo da tempo, è in assoluto il più sicuro e scrupolosamente osservante del disposto normativo. Non l'unico, però.
Ricordiamo che dal conto condominiale devono transitare le somme a qualunque titolo erogate dal condominio.
Il rimborso delle anticipazioni dell'amministratore rientrano nel novero di queste somme e anche qui a stretto rigore e sempre nell'ottica sostanzialistica cui fa cenno la Corte di Torino, non c'è motivo di credere che possa ingenerarsi confusione patrimoniale se l'amministratore, che ha anticipato una somma X in favore del condominio Alfa senza far transitare quanto anticipato dal conto, emetta fattura intestata al condominio e provveda al pagamento.
Ricordiamo nella ottica sostanzialistica, che molto spesso l'anticipazione non avviene per mancanza di cassa, ma perché il normale agire quotidiano porta a ciò. Il pagamento della raccomandata presso l'ufficio postale ne è l'esempio plastico migliore.
Naturalmente ogni centesimo d'euro speso in favore del condominio, oltre che dalla fattura di rimborso, dev'essere adeguatamente giustificato dalle fatture inerenti alla specifica anticipazione effettuata.
Ultima annotazione: la Corte torinese ha specificato, altresì, che non commette grave irregolarità gestoria l'amministratore che non informa l'assemblea di un procedimento giudiziario di recupero del credito iniziato da un fornitore del condominio seguita da opposizione e poi da pagamento se quel pagamento rientra nel novero delle sue attribuzioni ex art. 1130 n. 3 c.c. e non rappresenta corrispettivo versato a titolo transattivo.
Confusione patrimoniale del conto corrente condominiale. L'amministratore rischia grosso.
