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La nullità per l'immobile privo di titolo edilizio non si applica al preliminare di vendita
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La nullità per l'immobile privo di titolo edilizio non si applica al preliminare di vendita

La nullità per violazione dell'art. 40, L. n. 47/1985 è riferita agli atti di trasferimento ad efficacia reale

Avv. Giuseppe Nuzzo 

Il fatto. La promissaria acquirente agiva in giudizio al fine di ottenere in via principale l'esecuzione in forma specifica dell'obbligo del promittente venditore di stipulare l'atto pubblico di vendita dell'immobile sottoscritto tra le parti. In subordine, chiedeva la risoluzione per inadempimento, con condanna del convenuto alla restituzione del doppio della caparra versata ed al risarcimento dei danni.

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La Corte d'Appello di Bari, in totale riforma della decisione di primo grado, accoglieva la domanda di risoluzione del preliminare per nullità assoluta per violazione degli artt. 17 e 40 della Legge n. 47 del 1985, ritenendo che il fabbricato in oggetto risultava edificato in assenza di concessione edilizia e per di più in violazione dello strumento urbanistico vigente.

Il giudice di appello ha al riguardo aderito all'orientamento secondo cui la nullità per violazione della L. n. 47 del 1985, art. 40, sebbene riferita agli atti di trasferimento ad efficacia reale, si estendesse al contratto preliminare.

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La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 6685 del 7 marzo 2019, ha annullato la sentenza d'appello ritenendola non conforme a diritto. Il decisione in commento affronta il tema della vendita di un immobile privo della concessione edilizia. Nello specifico, si tratta di stabilire se la sanzione della nullità, prevista dall'art. 40, l. n. 47/1985, si applichi, o meno, anche al preliminare di vendita.

A prescindere dalla questione circa la natura della nullità per violazione della L. n. 47 del 1985, artt. 17 e 40 (ora D.P.R. n. 380 del 2001, art. 46) - vale a dire se si tratti di nullità sostanziale (o virtuale) in relazione all'art. 1418, comma 1, ovvero di nullità testuale, riconducibile alla violazione dell'art. 1418 ultimo comma c.c. - il più recente indirizzo esclude l'applicabilità della nullità suddetta ai preliminari ed ai contratti obbligatori in genere.

L'orientamento favorevole all'estensione della nullità in esame ai contratti preliminari non ha trovato seguito nella successiva giurisprudenza di legittimità, mentre l'esclusione dei contratti obbligatori dall'ambito di operatività della nullità ex L. n. 47 del 1985, art. 40, è stata ribadita in alcune recenti sentenza della stessa Corte di Cassazione (n. 28456/2013, 9318/16, 21942/2017 e 11659/18).

La nullità per violazione dell'art. 40, L. n. 47/1985 è dunque riferita agli atti di trasferimento ad efficacia reale,e non anche con riguardo ai contratti con efficacia obbligatoria, quale il preliminare di vendita.

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Il contratto preliminare rappresenta un tipico esempio di contratto ad effetti obbligatori. Dalla conclusione di un contratto preliminare non nasce alcun effetto traslativo o costitutivo di diritti reali, bensì solo ed esclusivamente obblighi per le parti.

Innanzitutto esse sono tenute ad un'obbligazione principale consistente nella stipula del contratto definitivo.

Ma dal preliminare nascono altresì effetti obbligatori per così dire secondari o accessori, consistenti nell'esecuzione di attività preparatorie alla conclusione del definitivo e, dunque, tese al raggiungimento degli effetti finali programmati dai contraenti.

Il preliminare rimane un contratto ad effetti obbligatori anche qualora, in caso di compravendita di immobili, le parti convengano che il promissario acquirente entri nella materiale disponibilità del bene a fronte del pagamento di una parte del prezzo, non comportando tale circostanza la trasformazione da contratto obbligatorio in contratto ad effetti reali.

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A tale ultimo indirizzo gli Ermellini si sono uniformarsi anche nel caso di specie. Nell'ordinanza in commendo si ribadisce che la sanzione della nullità, prevista dalla L. 28 febbraio 1985, n. 47, art. 40 con riferimento a vicende negoziali relative ad immobili privi della necessaria concessione edificatoria, trova applicazione nei soli contratti con effetti traslativi e non anche con riguardo ai contratti con efficacia obbligatoria, quale il preliminare di vendita.

Tanto si desume dal tenore letterale della norma citata, nonché dalla circostanza che successivamente al contratto preliminare può intervenire la concessione in sanatoria degli abusi edilizi commessi o essere prodotta la dichiarazione prevista dalla stessa norma, ove si tratti di immobili costruiti anteriormente al 1 settembre 1967, con la conseguenza che in queste ipotesi rimane esclusa la sanzione di nullità per il successivo contratto definitivo di vendita, ovvero si può far luogo alla pronunzia di sentenza ex art. 2932 c.c.

Scarica Corte di Cassazione, sez. II Civile, ordinanza 7 marzo 2019, n. 6685

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