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Nessuna prova dei requisiti professionali dell'amministratore? Delibera annullabile.
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Nessuna prova dei requisiti professionali dell'amministratore? Delibera annullabile.

La conclusione sulla prova dei requisiti professionali dell'amministratore di condominio, nel caso di specie attinente a profili squisitamente processuali, ha comunque riflessi anche più generali

Avv. Alessandro Gallucci  

Se non c'è prova del possesso dei requisiti professionali di cui all'art. 71-bis disp. att. c.c. allora la delibera di nomina dell'amministratore è annullabile.

Questa la conclusione cui è giunto il Tribunale di Roma con la sentenza n. 17023 resa mediante deposito in cancelleria il 30 novembre 2020.

Nel caso di specie la conclusione è giunta in ragione dell'espunzione dal processo di alcuni documenti attestanti la ricorrenza dei requisiti, depositati però tardivamente.

Manca la prova relativa alla periodicità dell'aggiornamento in materia. L'amministratore di condominio può essere revocato

Il principio che se ne può trarre a livello generale è comunque interessante e merita attenzione perché ricorda come elementi che possono essere considerati formali assurgono invece a contenuto sostanziale e incedente sulla validità di una deliberazione.

La sentenza merita attenzione anche perché torna sulla corretta indicazione del corrispettivo e conseguentemente sulla validità della delibera (art. 1129, quattordicesimo comma, c.c.), privilegiando l'elemento sostanziale dell'informazione richiesta al dato meramente formale.

Requisiti professionali dell'amministratore e delibera, il caso di specie

Un condòmino impugnava una delibera contestandone la legittimità sotto diversi profili.

La causa veniva istruita a livello documentale e per alcuni punti decisa solamente per profili attenenti alla così detta soccombenza virtuale, dato che le delibere oggetto di contestazione erano state in parte sostituite.

Tra i punti in contestazione v'era quello dell'omessa indicazione nella delibera ovvero in altri documenti ad essa collegati del possesso da parte dell'amministratore condominiale confermato dei requisiti di professionalità richiesti dall'art. 71-bis delle disposizioni di attuazione del codice civile.

Com'è noto per gli amministratori che non siano anche condòmini in quell'edificio ovvero che non esercitino già da almeno un anno prima dell'entrata in vigore della legge n. 220 del 2012 (giugno 2013) devono:

  • aver frequentato con profitto un corso di formazione iniziale;
  • frequentare annualmente un corso di formazione periodica (requisito non richiesto solamente ai così detti amministratori interni, ma a quelli che operano da prima del giugno 2013 sì).

I corsi devono essere tenuti nel rispetto di quanto disposto dal decreto ministeriale n. 140 del 2014.

Revoca giudiziale amministratore di condominio per omessa comunicazione dei dati professionali

Requisiti professionali dell'amministratore e delibera, la soluzione del Tribunale di Roma

Nel caso de quo il problema dell'assenza dei requisiti di formazione era più che altro un problema di assenza della prova di questi requisiti.

Un dato di natura processuale connesso alla tardiva costituzione in giudizio del condominio che ha però avuto riflessi concreti sulla valutazione della legittimità della delibera.

Si legge in sentenza che «quanto ai requisiti di aggiornamento, la produzione documentale avvenuta in sede di costituzione del condominio non è valutabile dal Tribunale atteso che, essendosi il condominio costituito solo una volta scaduti i termini 183 c.p.c. non poteva più legittimamente produrre alcun documento ma solo svolgere argomenti difensivi.

Non è dunque provato che l'amministratore nominato possedesse i requisiti di aggiornamento annuale richiesti alla legge e ciò rende annullabile la delibera di nomina» (Trib. Roma 30 novembre 2020 n. 17023).

È evidente che in questo caso l'assenza della prova ha il proprio fondamento in ragioni di natura processuale. Probabilmente il giudice avrebbe considerato sussistenti i requisiti qualora il condominio, costituendosi tempestivamente, li avesse regolarmente depositati in giudizio.

Così non è stato e il giudice ne ha tratto la conclusione che l'assenza di prova dei requisiti di aggiornamento annuale rende annullabile la delibera di nomina.

Requisiti professionali dell'amministratore, come indicarli

Rebus sic stantibus è evidente che risulta fondamentale a scanso di equivoci e di ogni contestazione di sorta mettere in evidenza a verbale fin dall'adozione della delibera di nomina il possesso dei requisiti di professionalità (sarebbe utile indicarli tutti).

Ciò lo si può fare, in particolar modo per quelli di professionalità:

  • mediante indicazione a verbale del corso seguito per provare l'assolvimento;
  • mediante rimando a documentazione allegata al verbale indicando che in essa è presente l'attestazione riguardante tale aspetto.

Rimando a documentazione allegata che il Tribunale ha ritenuto sufficiente a dirsi correttamente indicato il compenso dell'amministratore.

Sul punto, oggetto di specifica contestazione, si legge che «il richiamo al preventivo di cui alla precedente candidatura (cioè di precedenti annualità di gestione nelle quali l'amministratore era stato nominato, n.d.A.) è più che sufficiente a soddisfare il requisito di legge: la legge esige che all'atto dell'accettazione della nomina sia chiaro quale sia il compenso, ma ciò può ben avvenire anche facendo riferimento al compenso previsto in occasione del precedente incarico senza doverlo nuovamente ripresentare» (Trib. Roma 30 novembre 2020 n. 17023).

Ciò che si può trarre in termini generali dalla lettura del provvedimento citato, sia per quanto riguarda la prova dei requisiti di professionalità, sia in relazione all'indicazione del compenso è che al di là di aspetti meramente formali (come indicare) quello che conta è che tali elementi siano riscontrabili immediatamente dal verbale o di rimando grazie a documenti ivi citati ed allegati.

Diversamente la delibera si espone ad essere contestata (per il caso dell'omessa indicazione del compenso addirittura per nullità) per incompletezza delle informazioni contenute che rappresentano una condizione necessaria per la sua validità.

Requisiti di onorabilità dell'amministratore, come verificarli

Scarica Trib. Roma 30 novembre 2020 n. 17023

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