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La revoca giudiziale dell'amministratore di condominio: il caso delle attestazioni sulle liti
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La revoca giudiziale dell'amministratore di condominio: il caso delle attestazioni sulle liti

La mancata ottemperanza da parte dell'amministratore di condominio degli obblighi sanciti dagli articoli 1129 e 1130 c.c. può costare la revoca dello stesso, con declaratoria da parte dell'autorità giudiziaria.

Avv. Caterina Natalotto  

La revoca giudiziale dell'incarico conferito da parte dell'assemblea condominiale all'amministratore designato è un evento straordinario che presuppone un grave inadempimento ovvero una grave irregolarità nella gestione del suo mandato tale da giustificare la risoluzione del rapporto.

Il Tribunale di Vasto con un provvedimento del 28/11/2017 ci offre lo spunto per tornare sull'argomento in via generale e su uno specifico aspetto.

L'ufficio adito interveniva, su istanza di alcuni condomini, per decidere sulla revoca di un amministratore di condominio ed accertava che non aveva dato seguito all'esplicita richiesta dei condomini, durante un assemblea, di offrire "un aggiornamento in merito alle procedure legali in corso, in particolare al recupero dei crediti".

=> I presupposti della revoca giudiziale al vaglio della giurisprudenza. Un caso dubbio.

Natura giuridica dell'incarico di amministratore di condominio

Gli articoli 9 e 10 della legge di riforma n. 220/2012, entrata in vigore il 18 giugno 2013, intervengono sulla disciplina relativa all'amministratore di condominio.

In particolare, l'articolo 9 novella l'articolo 1129 c.c. - rubricato "Nomina, revoca e obblighi dell'amministratore" apportandovi diverse novità.

Ma qual è la natura giuridica "dell'incarico " di amministratore di condominio ossia del rapporto tra i condomini e l'amministratore nominato?

Questo è, secondo il consolidato orientamento giurisprudenziale, assimilabile al mandato con rappresentanza volontaria. In concreto, parliamo di un mandato conferito collettivamente dall'assemblea dei condomini con decisione maggioritaria, riservando ad ogni condomino il diritto , scaturente dal suddetto rapporto di mandato, di cui è parte, a che la gestione della cosa comune avvenga in maniera corretta e trasparente.

Ne discende, in capo a ciascun condomino/mandante, un generico potere di controllo sull'esecuzione del mandato gestorio, nonché, in caso di grave inadempimento, il diritto di pretenderne la risoluzione.

=> Prorogatio, dimissioni e revoca giudiziale dell'amministratore

Compiti e doveri dell'amministratore nel corso del mandato

Molteplici, sono, dunque, gli obblighi e gli adempimenti che l'amministratore condominiale assume nello svolgimento del mandato conferitogli dall'assemblea ex art. 1710 c.c., il cui inadempimento può costituire una grave irregolarità nella gestione tale da giustificare la risoluzione del rapporto.

E' fatto obbligo all'amministratore di convocare l'assemblea dei condomini annualmente e di eseguirne le delibere. L'assemblea infatti, non l'amministratore, è l'organo deliberativo del condominio e nella piccola democrazia dello stabile è anche l'organo dotato dei più ampi poteri.

La mancata esecuzione delle delibere dell'assemblea costituisce grave irregolarità dell'amministratore ed è motivo di revoca giudiziaria.

L'amministratore è tenuto a disciplinare l'uso delle parti condominiali e la fruizione dei servizi nell'interesse comune, in tal senso il codice civile gli fornisce la possibilità di prendere provvedimenti, cioè decisioni che i condomini devono obbligatoriamente rispettare.

=> Revoca giudiziale dell'amministratore: chi soccombe, deve pagare le spese di lite

Anche in questo caso il limite del potere dell'amministratore è l'assemblea: lo stesso articolo di legge (1133c.c.) stabilisce che contro i provvedimenti dell'amministratore è possibile sia il ricorso all'assemblea dei condomini, che all'autorità giudiziaria.

Questo significa che una delibera contraria a un provvedimento annulla in tutto e per tutto il provvedimento preso.

1. L'amministratore deve incassare le rate condominiali e pagare i fornitori utilizzando per tutti pagamenti erogati o ricevuti un apposito conto corrente condominiale cioè intestato al condominio. Dopo la riforma n. 220/2012 costituisce grave irregolarità erogare somme in contanti per conto del condominio o utilizzare un conto intestato all'amministratore.

2. L'amministratore è obbligato ad agire contro i condomini morosi anche per vie legali, a questo dovere egli può sottrarsi solo se l'assemblea lo esonera esplicitamente da questo compito. L'amministratore inadempiente può essere citato per danni dal condominio se la mancata riscossione delle quote comporta dei danni come, ad esempio, la sospensione dell'acqua o perdere una causa legale.

3. L'amministratore è il responsabile dell'applicazione del regolamento di condominio e deve fare tutto quanto in suo potere per conservare le parti comuni dell'edificio in uno stato decoroso e funzionante.

4. È tenuto a rispettare diversi adempimenti fiscali. Egli inoltre è il responsabile degli adempimenti nei confronti dei dipendenti del condominio come ad esempio il portiere. In caso di contestazione da parte dell'Agenzia delle Entrate il condominio viene sanzionato ma lo stesso può chiedere i danni all'amministratore.

5. L'amministratore deve curare la tenuta dei registri del condominio, conservarli e renderli disponibili alla consultazione dei singoli condomini.

6. Deve conservare tutta la documentazione inerente alla propria gestione, riferibile sia al rapporto con i condòmini sia allo stato tecnico-amministrativo dell'edificio e del condominio.

7. L. 'amministratore è tenuto a fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso.

Anche questo è un dovere connaturato alle funzioni dell'amministratore e alle prerogative di ogni singolo partecipante al condominio, il quale ha chiaramente diritto a conoscere dello stato dei pagamenti e delle eventuali controversie formatesi in materia e, più in generale, quelle riguardanti tutte le questioni condominiali.

Il condomino interessato, ovviamente, dovrà sostenere i costi di copia relativi alla documentazione richiesta.

8. Deve redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l'assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni. L'obbligo di redazione del rendiconto, probabilmente, è uno dei più importanti e gravosi per l'amministratore.

=> Revoca giudiziale dell'amministratore. Ecco quando è possibile.

E' bene precisare che il motivo che giustifica la revoca giudiziale dell'amministratore non è la prospettazione di un potenziale pregiudizio ai beni comuni - pregiudizio che, qualora sussistente, potrebbe essere fatto valere dal condomino in altra sede ai fini risarcitori - bensì la lesione attuale del diritto di ogni condomino ad una gestione corretta e trasparente del condominio in ragione del rapporto di mandato di cui è parte.

La revoca dell'amministratore giudiziale

L'art. 1129 c.c . recita: "la revoca dell'amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall'assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina oppure con le modalità previste dal regolamento del condominio.

Può altresì essere disposta dall'autoritàgiudiziaria , su ricorso di ciascun condominio, nel caso previsto dal quarto comma dell'articolo 1131, se non rende il conto della gestione, ovvero in casi di gravi irregolarità…" ed ancora "in caso di mancata revoca da parte dell'assemblea, ciascun condomino può rivolgersi all'autorità giudiziaria

Il procedimento di revoca giudiziale dell'amministratore di condominio, esperibile anche da parte di un solo condomino, riveste carattere di eccezionalità e urgenza , ed è sostitutivo della volontà assembleare.

Si tratta di un procedimento di volontaria giurisdizione, attesa la natura essenzialmente "amministrativa", che deve essere avviato da uno o più condòmini con ricorso contenente, tra l'altro, le generalità del ricorrente, quelle dell'amministratore che, a tal proposito, è l'unico legittimato a partecipare al giudizio, nonché i motivi di fatto e diritto sul quale si fonda il chiesto provvedimento.

=> Prime applicazioni giurisprudenziali sull'obbligo informativo

Il procedimento risulta essere deformalizzato, rivestendo i caratteri della rapidità ed ufficiosità e la decisione deve essere assunta sentito l'amministratore in contraddittorio con il ricorrente, ai sensi dell'art. 64, comma 1, disp. att., Cc.

La ratio che governa tale procedura, è quella di "assicurare una rapida ed efficace tutela ad una corretta gestione dell'amministrazione condominiale, a fronte del pericolo di grave danno derivante da determinate condotte dell'amministratore". (Corte di Cassazione n. 15706, pubblicata in data 23 giugno 2017)

La procedura è attivabile anche da un solo condomino, come più volte abbiamo evidenziato, e non è ammissibile la partecipazione al giudizio del condominio o degli altri condòmini, risultando unico legittimato a contraddire l'amministratore, personalmente.

In caso di accoglimento della domanda, il ricorrente, per le spese legali, ha titolo alla rivalsa nei confronti del condominio, che a sua volta può rivalersi nei confronti dell'amministratore revocato.

Infatti, la Cassazione, con una recente pronuncia ha espresso il principio secondo il quale in questi procedimenti non trovano applicazione gli artt. 91 e seguenti c.p.c. in merito alle spese del giudizio , che richiedono l'esistenza di una parte vittoriosa e di una soccombente alla fine di un conflitto di tipo contenzioso. (Cass. civile, sez. II, sentenza 11/10/2018 n° 25336)

L'amministratore di condominio che subisse la revoca giudiziale del proprio incarico avrebbe possibilità di reclamare contro quel provvedimento. Così è stabilito dell'art. 64 delle disposizioni di attuazione del codice civile, il quale precisa che avverso il decreto motivato col quale il Tribunale adito dovesse disporre la revoca, l'amministratore ha facoltà di presentare reclamo alla Corte d'appello nel termine di dieci giorni dalla notificazioneo dalla comunicazione.

Tale facoltà è riconosciuta anche al condòmino o ai condòmini ricorrenti che abbiano visto il loro ricorso rigettato.

A far data dal 31 ottobre 2021 il ricorso per la revoca dovrà essere presentato al Giudice di pace, mentre il reclamo al Tribunale.

Cosa si intende per gravi irregolarità?

Lalegge di riforma n. 220/12 che ha voluto novellare l'art. 1129 c.c. ha inteso elencare in forma esemplificativa ma non esaustiva, le condotte dell'amministratore che possano integrare ex lege le "gravi irregolarita", demandando al compito suppletivo ed interpretativo della giurisprudenza, allargare l'elenco e modularlo alle fattispecie del caso.

In particolare, la norma di cui all'art. 1129 c.c., viene riconosciuta come ad una tipica norma a fattispecie aperta che, appunto, non esaurisce tutte le possibili ipotesi di gravi irregolarità, ed è in tal senso che appare pienamente operante il principio della cd. mala gestio , mutuato appunto dalle norme sul mandato che risultano applicabili anche alla figura dell'amministratore di condominio.

Scopriamo, prendendo in esame il suddetto articolo in quali casi un amministratore può essere dispensato dal proprio incarico. Il comma 12 dell'art. 1129 c.c. si esprime letteralmente così: Costituiscono, tra le altre, gravi irregolarità:

  1. L'omessa convocazione dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto condominiale entro 180 giorni dalla chiusura dell'esercizio, il ripetuto rifiuto di convocare l'assemblea per la revoca e la nomina del nuovo amministratore
  2. Mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi , nonché di deliberazioni dell'assemblea
  3. Mancata apertura e utilizzazione del conto di cui al 7° comma dell'art. 1129 Codice Civile
  4. Gestione secondo modalità che possono generare confusioni tra il patrimonio del condominio o della comunione e il patrimonio personale dell'amministratore o di altri condomini e comunisti
  5. Aver acconsentito per un credito del condominio insoddisfatto alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio o della comunione
  6. Mancata riscossione delle somme dovute al condominio e omissione nella presentazione di azione giudiziaria per la riscossione
  7. Mancata ottemperanza agli obblighi di cui all'art. 1130 n. 6.7.8.9 omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati di cui al 2° comma dell'art. 1129 Codice Civile

Un'ulteriore ipotesi di grave irregolarità è prevista dall'art. 69 disp. att. c.c. ed è relativa all'inottemperanza all'obbligo di dare notizia senza indugio all'assemblea dei condomini dell'eventuale azione giudiziaria contro il condominio per la revisione dei valori proporzionali espressi nella tabella millesimale allegata al regolamento di condominio.

Da segnalare, inoltre, che il comportamento da parte dell'amministratore, sanante della condotta attribuitagli nel procedimento di revoca, qualora penda già un provvedimento giudiziale in tal senso, non risulta rimedio utile al fine di sottrarsi dalla revoca.

Revoca giudiziale il caso delle attestazioni sulle liti

Nell'ordinanza emessa dal Tribunale di Vasto, dalla quale si prende spunto, l'amministratore convenuto si dimetteva dall'incarico nelle more del giudizio e chiedeva la declaratoria di cessazione della materia del contendere facendo venir meno l'interesse delle parti a continuare il giudizio fino alla sua naturale conclusione.

Il Tribunale interpellato, tuttavia, decideva di pronunciarsi sulle spese processuali (decisione sicuramente non conforme alla recente giurisprudenza, come sopra spiegato, stante la natura amministrativa della procedura) e si rifaceva al principio della soccombenza virtuale, secondo il quale vanno poste a carico della parte che virtualmente sarebbe perente se il giudizio si fosse concluso ritualmente.

Esaminando il caso, il giudicante riteneva la domanda meritevole di accoglimento poiché l'amministratore costituendosi non aveva dato prova di aver adempiuto all'obbligo impostogli dall'art. 1129 c.c. comma 12, n.7 e 1130, comma 1, n.9, c.c., cioè non aveva fornito all'assemblea una attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso.

Infatti, il mancato accesso del singolo condominio alla documentazione condominiale o la mancata informazione all'assemblea richiedente delle procedure legali di recupero credito in corso potrebbe essere valutata dal Giudice adito come grave irregolarità, pur se non espressamente previsto, vuoi per un inclusione analogica del disposto nell'ambito dell'articolo 1129 c.c. comma 12) n° 7 ("l'inottemperanza agli obblighi di cui all'art. 1130 c.c. nn° 6),7) e 9)") vuoi in quanto l'elencazione delle gravi irregolarità di cui al comma 12 dell'articolo 1129 c.c. non è esaustiva ("costituiscono, tra le altre gravi irregolarità").

Si ricorda, infine, che il menzionato art. 1129 c.c. dispone, che l'assemblea, in caso di revoca da parte dell'autorità giudiziaria, non può nominare nuovamente l'amministratore revocato.

=> La revoca giudiziale dell'amministratore è rimedio eccezionale

Scarica Trib. Vasto 28 novembre 2017

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