Il fatto: Con ricorso depositato nel 2019 presso il Tribunale di Foggia, un condomino chiedeva la revoca dell'amministratore del condominio ove era ubicata l'unità immobiliare di sua proprietà. Il ricorrente elencava una serie di inadempienze che avrebbero giustificato il provvedimento.
Con memoria di costituzione e risposta, l'amministratore resistente chiedeva il rigetto della domanda.
L'azione giudiziale ha portato il Tribunale pugliese all'emissione dell'ordinanza datata 21 giugno 2019 qui in commento.
Le parti evidenziavano che l'amministratore aveva gestito il condominio per oltre 20 anni e che dal 2016 in poi, l'assemblea non aveva raggiunto le maggioranze per il rinnovo della nomina.
Il Tribunale dichiarava inammissibile la domanda rilevando che, non essendo stata operata alcuna conferma da parte dell'assemblea, l'amministratore, ormai decaduto dal suo mandato, avesse operato in prorogatio imperii.
In assenza pertanto di conferma nell'incarico, l'amministratore era decaduto dal proprio mandato dopo due anni dalla nomina, continuando successivamente ad operare in regime di prorogatio fino alla nomina (giudiziale o per volontà assembleare) di un nuovo amministratore.
Tale situazione rendeva inammissibile il ricorso, poiché era venuto meno il presupposto per la revoca giudiziale dell'amministratore sulla base di un incarico valido ed efficace, non potendo procedere alla revoca giudiziale di un amministratore già scaduto nel suo originario mandato.
Ed infatti, poiché l'incarico del precedente amministratore era già scaduto prima dell'avvio del procedimento di revoca, ben avrebbe potuto il ricorrente sollecitare in sede assembleare o giudiziaria la nomina di un nuovo amministratore.
Il Tribunale riteneva dunque che il ricorso in questione avesse violato il principio della sovranità assembleare, spettando in via principale all'assemblea del condominio il potere di decidere sulla revoca o conferma dell'amministratore.
Il Tribunale di Foggia riteneva infine che, in ipotesi di un amministratore condominiale che eserciti i suoi poteri ad interim, il singolo condomino potesse invece legittimamente richiedere all'Autorità Giudiziaria un provvedimento ex art. 1105 c.c. con richiesta di nomina di un nuovo amministratore, previa dimostrazione dell'inerzia dell'assemblea. (cfr. Tribunale di Foggia, decr. del 07.07.2017; Tribunale di Teramo decr. del 20.06.2016; Tribunale di Catania decr. del 10.02.2014).
Revoca giudiziale dell'amministratore di condominio
La durata dell'incarico dell'amministratore.
L'art. 1129 c.c. riformato dalla legge 220/12 al 6 comma ha precisato che "l'incarico dell'amministratore ha durata di un anno e s'intende rinnovato per egual data".
Quanto dura l'incarico? Il nuovo art. 1129 c.c. ha generato varie tesi circa la durata dell'incarico dell'amministratore. L'espressione "s'intende rinnovato di egual data" lascerebbe intendere che l'incarico possa durare un anno prorogato tacitamente di un altro anno al termine del quale l'incarico sarebbe da intendersi terminato, con l'obbligo dell'amministratore di convocare apposita assemblea per la conferma del mandato o per la nomina di altro amministratore.
Non vi sarebbe dunque alcun obbligo di porre all'ordine del giorno la conferma al termine del primo anno, tranne nel caso di espressa richiesta di revoca. Alcune pronunce si sono invece espresse per una proroga tacita all'infinito fino alla richiesta di revoca, tesi quest'ultima che secondo lo scrivente esporrebbe eccessivamente l'amministratore ad una illegittimità dell'incarico e conseguente rischio di non vedersi riconosciuto il compenso per il periodo oltre la scadenza del secondo mandato.
Funzioni e responsabilità dell'amministratore in prorogatio imperii
L'amministratore in prorogatio imperii, e dunque operante nonostante il proprio mandato sia scaduto, risponde ad un'esigenza di continuità nella gestione di un condominio quando la figura dell'amministratore sia necessaria in presenza di almeno nove condomini, secondo il dettato dell'art. 1129 primo comma c.c.
Revoca giudiziale dell'amministratore di condominio. Escluso il procedimento di mediazione
In questo periodo l'amministratore opera nel pieno delle proprie funzioni, a differenza di quanto previsto dall'art. 1129 ottavo comma c.c. che impone all'amministratore lo svolgimento degli atti urgenti, senza aver diritto ad alcun compenso, nel periodo intercorrente dalla cessazione dell'incarico per revoca e nuova nomina accettata ed il passaggio di consegne.
Tale norma ha il pregio di gestire questo delicato periodo temporale, salvaguardando il condominio nello svolgimento degli adempimenti necessari ed urgenti, senza pregiudizi per i condomini, e al tempo stesso invoglia l'amministratore a consegnare con urgenza i documenti non vedendosi, fino al passaggio di consegne, riconosciuto alcun compenso.
La prorogatio può durare per molto tempo fino alla nuova nomina, vincolando di fatto l'amministratore ad operare nonostante sia dimissionario, motivo per cui la riforma ha previsto la possibilità per lo stesso amministratore, di richiedere all'Autorità Giudiziaria di disporre la sua revoca, in modo da potersi svincolare dalle responsabilità connesse ad un mandato non più gradito.
La revoca giudiziale
L'art. 1129 c.c. prevede casi specifici di revoca, aprendo la casistica anche alle fattispecie non tipizzate ma fondate su inadempimenti gravi dell'amministratore nell'ambito del proprio mandato. Ma cosa succede in caso di una revoca giudiziale di un mandato scaduto con prorogatio dell'incarico ad amministrare?
Secondo alcune pronunce, ivi compresa quella in commento, non è possibile revocare giudizialmente un mandato scaduto e dunque ormai inefficace. Tuttavia non mancano le tesi contrarie basate sull'assunto che, in ogni caso, l'amministratore in regime di prorogatio imperii operi nel pieno delle proprie funzioni e dunque il mandato debba intendersi espletato con tutti gli obblighi e diritti inerenti.
D'altronde il procedimento di revoca, pur configurandosi come un procedimento non contenzioso di volontaria giurisdizione, costituisce un procedimento che consente, anche in presenza di un orientamento differente dell'assemblea che può dedursi anche dal mancato raggiungimento del quorum, di revocare l'amministratore con urgenza.
Il procedimento non è diverso da quello previsto per la revoca degli amministratori e sindaci nella società, previsto dall'art. 2409 c.c.
(Conclusioni) In definitiva, la pienezza delle funzioni dell'amministratore in regime di prorogatio imperii impone allo stesso di continuare ad assolvere agli obblighi previsti dalla legge nell'adempimento del mandato ad amministrare ed, in mancanza, legittima il condomino a richiedere la sua revoca giudiziale nel caso questi in corra in inadempimenti specifici previsti dall'art. 1129 c.c. o comunque incorra in gravi irregolarità che possano costituire pregiudizio per i condomini.
Avv. Domenico Sarcina
Consulente legale, formatore, esperto in negoziazione e mediazione, comunicazione, creazione e gestione delle reti.
