Com'è noto l'art. 1137 c.c. consente ad ogni condomino assente, dissenziente o astenuto di adire l'autorità giudiziaria entro il termine perentorio di trenta giorni dalla deliberazione o dalla comunicazione della delibera per gli assenti, al fine di ottenere l'annullamento delle delibere contrarie alla legge o al regolamento del condominio.
La norma disciplina, pertanto, i casi di annullabilità delle delibere, casi che devono essere tenuti distinti dalle azioni con cui si vantano le nullità, le quali invece attengono ai vizi generali del negozio giuridico.
Fatta queste doverosa precisazione in ordine alla distinzione tra delibere nulle e delibere annullabili, occorre analizzare quali sono i profili che possono essere legittimamente censurati ex art. 1137 c.c.
Sul punto è intervenuta una recente ordinanza della Corte Suprema, Cass. II Sez. Civ., n. 24761 emessa il 5 novembre 2020, la quale ha affermato che in materia di impugnativa ex art. 1137 c.c. non sempre ciò che costituisce una grave irregolarità determina anche un vizio della delibera di approvazione del rendiconto condominiale.
Ciò in quanto taluni profili possono avere rilevanza ex art. 1129 c.c. e quindi costituire validi motivi per l'eventuale richiesta di revoca giudiziale dell'amministratore mentre altri possono essere contestati solo ex art. 1137 c.c. come vizio della decisione assembleare.
Invalidità delibera e revoca amministratore, il caso.
La fattispecie da cui prende le mosse la sentenza in esame riguarda l'impugnazione proposta ex art. 1137 c.c. da un condomino avverso le deliberazioni assunte nel corso di un'assemblea avente ad oggetto le questioni riportate nei corrispondenti sette punti dell'ordine del giorno.
L'attore riteneva invalide le delibere impugnate stante la mancata indicazione nel relativo verbale dei nomi dei condomini favorevoli e dissenzienti nonché dei valori delle rispettive quote millesimali.
Veniva, inoltre, richiesto l'annullamento della delibera a causa della presenza di alcune irregolarità contabili del bilancio condominiale, più specificatamente si contestava l'errata gestione da parte dell'amministratore del conto corrente e del registro anagrafe condominiale nonché l'ammontare del saldo cassa e si lamentava anche la mancata consegna della documentazione.
L'impugnazione così proposta veniva rigettata in primo grado ed il condomino proponeva gravame. Anche la Corte D'Appello rigettava l'impugnazione e condannava l'appellante ex art. 96 comma 3 c.p.c. al pagamento della somma di € 500,00. Il soccombente ricorreva in Cassazione.
La Suprema Corte trae spunto dal caso per ribadire alcuni orientamenti già consolidati in materia di poteri del giudice in ordine alla valutazione di legittimità della delibera.
Invalidità delibera e revoca amministratore, il ragionamento della Corte
In primis, conferma il principio di corrispondenza tra il chiesto ed il pronunciato. Con il primo motivo di ricorso, il ricorrente deduceva di aver genericamente denunciato in primo grado una scarsa analiticità del verbale dei condomini assenti e dissenzienti, tale da precludere una verifica sulla formazione della maggioranza necessaria su ciascuna votazione.
Tale motivo è stato dichiarato inammissibile ritenendo che già la Corte d'Appello aveva sostenuto la mancanza di una specifica denuncia di assenza dei quorum ex lege prescritti in relazione alle singole delibere dell'assemblea.
La Corte osserva che, una volta che il condomino ha impugnato la delibera deducendo un determinato vizio, non è consentito al giudice discostarsi dalla domanda e pervenire all'annullamento per motivi diversi da quelli espressamente dedotti dalla parte, in sentenza si legge che "la domanda di declaratoria dell'invalidità di una delibera dell'assemblea dei condomini per un determinato motivo non consente al giudice, nel rispetto del principio di corrispondenza fra chiesto e pronunciato, l'annullamento della medesima delibera per qualsiasi altra ragione attinente a quella questione né, tantomeno, l'annullamento, sia pure per la stessa ragione esplicitata con riferimento alla deliberazione specificamente impugnata, delle altre delibere adottate nella stessa adunanza ma non ritualmente opposte in quanto, ancorché sia redatto un unico processo verbale per l'intera adunanza, l'assemblea pone in essere tante deliberazioni ontologicamente distinte ed autonome fra loro, quante siano le diverse questioni e materie in discussione, con la conseguente astratta configurabilità di separate ragioni di invalidità attinenti all'una o all'altra."
Con il secondo motivo il ricorrente sosteneva la violazione dell'art. 1129 c.c., comma 7 e contestava la regolarità contabile del bilancio condominiale approvato richiamando le critiche svolte in primo grado ed in appello.
La Corte ritiene inammissibile anche tale motivo ritenendo che la violazione dell'obbligo di far transitare le somme ricevute o erogate su uno specifico conto corrente condominiale non può essere invocato per sostenere l'invalidità di una delibera assembleare.
Aderendo ad un orientamento giurisprudenziale già consolidato (Cass. Sez. II 20/06/2012 n. 10199) gli ermellini affermano che "non è suscettibile di controllo da parte del Giudice, attraverso l'impugnativa di cui all'art. 1137 c.c., la gestione del conto corrente condominiale tenuta dall'amministratore, trattandosi piuttosto di motivo eventuale di grave irregolarità che comporta la revoca dello stesso".
Anche con riferimento alla doglianza sollevata dal ricorrente riguardo la violazione dell'art. 1130 comma 6 concernente la tenuta del registro di anagrafe condominiale, la Corte ritiene che la stessa non possa essere invocata per sostenere l'invalidità della delibera assembleare, in quanto "l'inottemperanza di tale obbligo non può essere dedotto come vizio in sede d'impugnativa ex art. 1137 c.c. trattandosi piuttosto ancora una volta, di motivo eventuale di grave irregolarità che comporta la revoca del irregolarità che comporta la revoca dell'amministratore."
Invalidità delibera e revoca amministratore, la conclusione
In conclusione, con questa pronuncia, la Cassazione statuisce che gli inadempimenti legati all'obbligo per l'amministratore di far transitare le somme ricevute su uno specifico conto corrente o relativi alla gestione dello stesso conto o del registro dell'anagrafe condominiale non possono essere invocati per sostenere l'invalidità di una delibera assembleare mediante lo strumento dell'impugnativa ex art. 1137 c.c., trattandosi invero di eventuali gravi irregolarità da far valere con il mezzo della revoca giudiziale ex art. 1129 c.c.
Amministratore di condominio in prorogatio e revoca per gravi irregolarità, quand'è possibile?
