L'incarico dell'amministratore di condominio dura un anno a far data dalla delibera di nomina.
Quest'affermazione è pacifica in seno alla dottrina ed alla giurisprudenza.
Che cosa succede superato il primo anno?
La domanda è più che legittima in quanto, ai sensi dell'art. 1129, decimo comma, c.c. «l'incarico di amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata»
A leggere le interpretazioni, anche giudiziali, della norma l'incertezza diviene massima: due le principali teorie che si dividono il campo.
La questione ha grande impatto non solamente in relazione agli adempimenti che l'amministratore dovrebbe poter eseguire, ma anche in relazione alle facoltà riconosciute ai condòmini in relazione alla recisione del rapporto di collaborazione con l'amministratore medesimo.
Sempre più spesso ci giungono domande da nostri lettori (condòmini, avvocati e anche amministratori condominiali in cerca di chiarimenti per capire cosa consigliare a probabili futuri clienti); è utile, allora, comprendere le conseguenze dell'adesione all'una o all'altra delle tesi in campo.
Incarico dell'amministratore di condominio che si rinnova sine die, sempre possibile la revoca giudiziale
Una tesi, suffragata da alcune sentenze, ci dice che l'incarico di amministratore condominiale ha durata annuale e s'intende rinnovato per un periodo di uguale durata di anno in anno fino a che non interviene la revoca giudiziale.
Tanto ha specificato in due occasioni il Tribunale di Bologna (Trib. Bologna 29 marzo 2018 n. 20322, in I contratti, 2/2019, conf. Trib. Bologna 20 settembre 2018).
L'amministratore viene nominato il due febbraio dell'anno X? Il primo anno d'incarico scade l'1 febbraio del successivo anno Y e poi ancora il secondo l'1 febbraio del successivo anno Z. Finché non interviene la revoca si va avanti così, automaticamente, senza necessità di deliberazioni assembleari sulla conferma.
Data questa situazione, molti addetti ai lavori ne fanno discendere la conseguenza che nelle assemblee ordinarie annuali non è mai necessario discutere la revoca dell'amministratore, dovendosi inserire questo argomento all'ordine del giorno solamente se v'è espressa richiesta dei condòmini.
Aderendo a questa tesi ne discende che l'istituto della prorogatio imperii (limitato dall'art. 1129, ottavo comma, c.c.) troverebbe applicazione in relazione all'incarico di amministratore condominiale solamente ai casi di revoca e dimissioni, poiché la cessazione dall'incarico dovrebbe intendersi tale solamente se così avvenuta, vista la rinnovazione automatica del mandato.
Non solo: se l'incarico si rinnova di anno in anno a tempo indeterminato, la revoca giudiziale dell'amministratore di condominio può essere sempre richiesta, cosa che, invece, non è possibile aderendo all'altra impostazione interpretativa, di cui daremo conto qui di seguito.
Incarico dell'amministratore di condominio che si rinnova per un solo anno dopo il primo, limiti alla revoca giudiziale
Un'altra tesi, più restrittiva, individua nell'art. 1129, decimo comma, c.c. una rinnovazione dell'incarico per un solo anno successivamente a quello di nomina.
In particolare in una pronuncia del Tribunale di Milano si legge che «l'omesso inserimento all'ordine del giorno dell'assemblea, alla scadenza del primo anno di mandato dell'amministratore, della nomina di quest'ultimo è conforme alla nuova disciplina del condominio, la quale prevede la durata in carica dell'amministratore per un anno, tacitamente prorogabile per un altro anno, salvo delibera di revoca» (Trib. Milano 7 ottobre 2015, in Arch. locazioni 2018, 6, 680, in senso conf. Trib. Cassino 21 gennaio 2016 n. 1186).
Durata dell'incarico di amministratore, alcune precisazioni
Aderendo a questa tesi la situazione che si viene a creare è la seguente: nomina dell'amministratore il giorno 1 del mese di maggio dell'anno X, l'incarico dura fino al giorno 30 aprile del successivo anno Y, poi si rinnova automaticamente fino al giorno 30 aprile dell'anno Z.
Qui l'incarico cessa e trova applicazione l'istituto della prorogatio imperii, limitato come specifica l'art. 1129, ottavo comma, c.c. al compimento dei soli atti urgenti.
In termini meramente pratici, si è soliti fare coincidere annualità di gestione con annualità d'incarico dell'amministratore, ma non è così, sicché potrebbe ben avvenire che la scadenza del mandato così detto 1+1 avvenga prima o dopo il termine limite previsto per la convocazione dell'assemblea ordinaria annuale.
Aderendo alla tesi della durata dell'incarico 1+1, se ne deve dedurre che al termine del biennio sopra descritto non sia più possibile chiedere la revoca giudiziale dell'amministratore condominiale.
Motivo? Egli è in prorogato imperii ed essendo cessato l'incarico per scadenza naturale del termine non può essere disposta la revoca giudiziale, in quanto tale procedimento comporta lo scioglimento del vincolo contrattuale, cosa impossibile se lo stesso è già naturalmente cessato (Trib. Palermo 9 novembre 2018).
Si badi: se la cessazione dell'incarico per dimissioni o scadenza del termine avviene dopo la presentazione del ricorso giudiziale, la procedura andrà avanti, quanto meno ai fini della così detta soccombenza virtuale, cioè per il pagamento delle spese.
Amministratore di condominio in prorogatio imperii, cosa fare per sostituirlo?
Se, allora, l'amministratore in prorogatio imperii non è revocabile per via giudiziale, o almeno non è sia possibile addivenire alla sua revoca per le ragioni esposte in relazione alla tesi della durata 1+1, che cosa si può fare per sostituirlo?
Se l'amministratore è in prorogatio imperii, ciò vuol dire che la carica è vacante. Al suo posto c'è una persona, l'ex amministratore, ma questo ha poteri limitati alle attività urgenti al fine di evitare pregiudizi.
Ne consegue che:
- i condòmini possono autoconvocarsi: se l'amministratore è cessato, se ne deve dedurre che possano autoconvocarsi senza dover necessariamente chiederlo al mandatario con la procedura prevista dall'art. 66, primo comma, disp. att. c.c., ma direttamente come prescrive il secondo comma della suddetta norma;
- in mancanza di nomina assembleare si potrà ricorrere all'Autorità Giudiziaria chiedendo la nomina giudiziale di un amministratore.
