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Autoconvocazione assemblea di condominio, quando c'è rischio di annullamento?
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Autoconvocazione assemblea di condominio, quando c'è rischio di annullamento?

Autoconvocazione dell'assemblea di condominio da parte dei condòmini: le conseguenze in caso di errore

Avv. Alessandro Gallucci 

L'autoconvocazione dell'assemblea di condominio è quella procedura di convocazione che comunemente individua le ipotesi di convocazione della riunione eseguita direttamente da uno o più condòmini.

In effetti il codice civile e le sue disposizioni attuative non menzionano l'autoconvocazione, ma appunto la convocazione ad opera dei condòmini.

=> Assemblea di condominio e autoconvocazione da parte dei condomini.

La procedura di convocazione dell'assemblea di condominio ad opera dei condòmini può essere soggetta a regola particolari in ragione delle circostanze, ovvero essere sottoposta alle medesime disposizioni dettate per la convocazione da parte dell'assemblea di condominio.

Ciò vuol dire che guardando alle circostanze che hanno portato alla convocazione si può specificare quali siano le conseguenze per le ipotesi di irregolarità nella procedura di convocazione.

Vale la pena entrate nel dettaglio della casistica per passare, in tal modo, dal generale al particolare.

Autoconvocazione assemblea di condominio, i casi

A livello è possibile affermare che il legislatore ha previsto la disciplina dell'autoconvocazione per:

  1. quelle ipotesi di assenza di amministratore condominiale;
  2. quelle ipotesi di mancato adempimento dell'amministratore condominiale a seguito di richiesta dei condòmini.
  3. quelle ipotesi di cessazione dall'incarico di amministratore condominiale per perdita dei requisiti di onorabilità.

Le prime due ipotesi sono normate dall'art. 66 disp. att. c.c., l'ultima introdotta nel codice dalla legge n. 220 del 212, dall'art. 71-bis disp. att. c.c.

Le procedure di convocazione, lo vedremo qui di seguito, sono profondamente differenti, o meglio la sostanziale diversità è apprezzabile mettendo da un lato le prime due e dall'altro la restante terza.

Autoconvocazione assemblea di condominio, la procedura

Partiamo dall'assenza di amministratore che, si badi, è cosa diversa dalla cessazione dall'incarico. Quando si fa riferimento alla mancanza di amministratore si guarda a quelle ipotesi di assenza del mandatario.

Che si tratti di casi in cui la nomina è obbligatoria, ovvero facoltativa, ai nostri fini è indifferente. Quando manca l'amministratore ciascuno condòmino può prendere l'iniziativa per la convocazione dell'assemblea, tanto quella ordinaria, quanto quella straordinaria (art. 66, secondo comma, disp. att. c.c.).

Come convocare l'assemblea? Nello stesso modo in cui farebbe l'amministratore e quindi predisposizione e invio dell'avviso di convocazione, da recapitarsi almeno 5 giorni prima della data fissata per la riunione in prima convocazione (a mezzo fax, pec, raccomandata o consegna a mano) a tutti gli aventi diritto (ossia condòmini ed usufruttuari).

=> Richiesta convocazione assemblea condominiale, le cose da sapere

Come fare quando è presente l'amministratore? Al riguardo ci giunge in soccorso il primo comma dell'art. 66 disp. att. c.c. il quale specifica che l'amministratore può convocare l'assemblea «quando ne è fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell'edificio.

Decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i detti condomini possono provvedere direttamente alla convocazione».

L'amministratore può, non deve. Se decide di convocare deve farlo entro dieci giorni dalla richiesta.

L'avviso di convocazione deve essere inviato entro tale termine, l'assemblea può tenersi anche oltre, ma (questo ci dice l'elaborazione dottrinaria in materia) comunque in data tale non frustrare la richiesta dei condòmini.

Diversamente, secondo lo scrivente, i condòmini possono autoconvocarsi allo stesso modo dell'ipotesi di mancata risposta nei termini da parte dell'amministratore.

Si badi: in tal caso l'autoconvocazione deve partire dai condòmini che hanno formulato la richiesta originaria nei tempi, modi e forme prescritti dalla legge per la convocazione da parte dell'amministratore di condominio.

Terza ed ultima ipotesi di autoconvocazione: quella di cessazione dall'incarico dell'amministratore per perdita dei requisiti di onorabilità. In tal caso, ci dice l'art. 71-bis , quarto comma, disp. att. c.c. «ciascun condomino può convocare senza formalità l'assemblea per la nomina del nuovo amministratore».

Senza formalità, quindi, anche oralmente. Ad avviso di chi scrive, comunque, è doveroso rispettare il termine di cinque giorni.

Autoconvocazione assemblea di condominio, i vizi e le conseguenze

Che cosa succede se non si rispettano le norme previste per l'autoconvocazione?

Ipotesi 1): la delibera assunta in violazione delle norme connesse alla procedura d'informazione dei condòmini è annullabile e quindi impugnabile nei modi e nei tempi prescritti dall'art. 1137 c.c. Tanto si desume dalla lettura dell'art. 66 disp. att. c.c.

Ipotesi 2): l'amministratore che non sia anche condòmino non può fare nulla, salvo chiedere i danni in caso di revoca senza giusta causa. Egli dovrà prendere atto dell'autoconvocazione, anche se irrituale, e disporre di conseguenza (ad esempio se è stato revocato, comunicatogli il verbale, attivarsi per il così detto passaggio di consegne). Ciò per quanto riguarda l'amministratore.

Restano i poteri dei condòmini che possono impugnare il verbale, ad esempio per omessa convocazione, ovvero per irritualità nella procedura di convocazione (es. mancato rispetto dei 10 giorni stabiliti dalla legge).

Che poi sia davvero utile impugnare, posto che trattandosi di delibere annullabili queste possono essere sempre oggetto di ratifica con una dello stesso tenore, è valutazione da farsi caso per caso.

Specificamente guardando all'autoconvocazione prima del termine dei dieci giorni, ovvero dopo, per sopperire al termine troppo lungo previsto dall'amministratore, andrebbe svolta anche una valutazione del concreto interesse del condòmino (specie se convocato) in relazione all'effettivo e concreto pregiudizio subito.

Ipotesi 3): l'amministratore che non sia anche condòmino non può fare nulla, salvo chiedere i danni in caso di revoca senza giusta causa. Resta da vedere, posto che si dice che l'assemblea può essere convocata senza formalità, che cosa ciò voglia dire e quindi che cosa si possa contestare.

Ad avviso di chi scrive, sicuramente si potrà contestare l'omessa convocazione e anche il mancato rispetto dei termini, posto che l'assenza di formalità va riferita all'avviso di convocazione, non alla tempistica della sua comunicazione.

=> Tempo di assemblee: cosa fare se il tuo amministratore di condominio non convoca?

Cerca: amministratore assemblea convocazione

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Biagio
Biagio giovedì 24 ottobre 2019 alle ore 19:05

E' vero che il mandatario deve convocare l'assemblea entro 10 GG. dal ricevimento della richiesta, ma la norma nulla dice entro quanto deve essere tenuta. Il mandatario può rispondere entro i termini fissando la data fa tenersi anche dopo un mese. Forse si potrebbe ragionare per un tempo congruo che sarebbe un interpretazione non trasparente. Questo piccolo trucchetto é a discapito di noi condomini. Sarebbe opportuno rendere la norma con modifoca tale da renderla inderogabile fissando alcuni paletti. Come dire "fatta la Legge, trovato l'inganno!".

Frank
Frank venerdì 25 ottobre 2019 alle ore 01:20

e se l'amministratore, a cui non è stato rinnovato l'incarico,non per perdita dei requisiti, è anche condomino?

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