La storia è simile a quella del cane che si morde la coda. Non si approvano i bilanci, non si corrispondono le quote condominiali e dunque non si ha titolo per ingiungere i pagamenti ai morosi. Praticamente, una paralisi.
Il danno lo subiscono i condòmini virtuosi che adempiono regolarmente ad ogni dovere, insieme all'amministratore che deve condurre il bastimento nonostante il permanere della tempesta.
Ergo, chi partecipa e paga non ottiene i necessari servizi, e chi si affanna per gestire la proprietà comune vede aumentare ogni giorno la propria responsabilità senza guadagnarci nulla. Rimane una sola cosa da fare: andare in Tribunale.
Il motivo? Chiedere la nomina di un amministratore giudiziale, con la speranza che il nuovo incaricato usi il "pugno duro" e la nuova gestione sortisca effetti migliori.
Come molti lettori già sanno, metto spesso le mani nelle vecchie carte e prendo spunto da fattispecie e sentenze che nel tempo hanno arricchito il mio osservatorio giuridico e culturale. Richiamo quest'oggi una questione sempre attuale, già approdata al vaglio del
Tribunale di Catania e definita con decreto del 15.5.2014 a conclusione del procedimento di volontaria giurisdizione n. 1376/14, avente ad oggetto la richiesta di nomina dell'amministratore giudiziario ex art. 1105 cod. civ.
" Se non si prendono i provvedimenti necessari per l'amministrazione della cosa comune, o non si forma una maggioranza, ovvero la deliberazione adottata non viene eseguita, ciascun partecipante può ricorrere all'autorità giudiziaria. Questa provvede in Camera di Consiglio e può anche nominare un amministratore ".
Questo è quanto sancito nell'articolo 1105, quarto comma, del codice civile. Peccato però che l'amministratore di condominio nulla ha a che fare con tale previsione normativa, in quanto "difettato" di legittimazione attiva per i motivi che andiamo ad analizzare.
In pratica, dicono i Giudici catanesi, il professionista incaricato della gestione, pur in presenza dell'impossibilità di svolgere il proprio ufficio risultando impraticabile - in difetto di approvazione dei consuntivi - l'acquisizione dei titoli per il recupero delle quote condominiali verso i morosi, non ha alcun titolo per adire l'autorità giudiziaria ai sensi e per gli effetti del richiamato articolo 1105 cod. civ.
"Com'è noto, - si legge nel testo del decreto in esame - se l'assemblea condominiale non può deliberare soccorre la disposizione contenuta nell'art. 1105, comma 4, cod. civ. - applicabile al condominio in virtù del rinvio fissato dall'art. 1139 cod. civ. -, secondo cui, quando non si formano le maggioranze, ciascun partecipante può ricorrere all'autorità giudiziaria (Cass. Sez. 2, sentenza n. 1201 del 20.01.2002).
Ciascun partecipante, c'è scritto. E quindi? L'amministratore condominiale è escluso?
Pare proprio di si, a meno che non sia anch'egli proprietario. "L'ultimo comma dell'articolo 1105 - osserva il Tribunale di Catania - prevede, in particolare, la possibilità di ricorrere all'autorità giudiziaria (fra l'altro) se non si forma una maggioranza. In tali casi - prosegue - la norma in esame stabilisce che ciascun partecipante alla comunione può rivolgersi al Tribunale in sede di volontaria giurisdizione per richiedere un intervento sostitutivo dell'autorità giudiziaria all'attività manchevole delle parti dell'amministrazione della cosa comune. Nel caso di specie - afferma ancora - il ricorso risulta tuttavia proposto da un soggetto non legittimato, qual è l'amministratore di condominio".
E allora, in sostanza, "alla luce della chiara formulazione letterale dell'articolo 1105, ultimo comma, codice civile, - conclude - la legittimazione a proporre il relativo ricorso è riconosciuta a ciascun partecipante; deve quindi escludersi la legittimazione dell'amministratore del condominio (che non abbia pure la qualità di condòmino).
Domanda: come si può, dunque, uscire da questo circolo vizioso? Se ai condòmini è riconosciuta la possibilità di chiedere la nomina di un amministratore giudiziale, come possono liberarsi dal vincolo contrattuale i professionisti che incappano nei possibili e non infrequenti "impasse " gestionali?
Per la nomina giudiziale dell'amministratore di condominio cosa occorre?
Risposta: dobbiamo sempre partire dal concetto che l'amministratore è a tutti gli effetti un mandatario, e dunque ad egli si applicano le norme relative a tale rapporto giuridico, compresa la possibilità di rinunciare all'incarico.
Giova naturalmente ricordare, in proposito, quanto previsto dall'art. 1727 cod. civ., che specifica come "in ogni caso la rinunzia deve essere fatta in modo e in tempo tali che il mandante possa provvedere altrimenti, salvo il caso di impedimento grave da parte del mandatario".
Il che, naturalmente, ci impone di sottolineare come le dimissioni improvvise, e senza giusta causa, possano sempre provocare eventuali richieste di risarcimento del danno da parte dei condòmini.
Va da sé che l'amministratore diligente, il quale comunica la propria decisione convocando l'assemblea per essere sostituito e continua nel proprio operato fino alla nomina del nuovo incaricato, non potrà essere raggiunto da alcuna critica e conseguentemente da alcuna richiesta risarcitoria.
E allora, proprio in tema di rinunzia al mandato e in relazione all'inibito utilizzo dell'art. 1105 cod. civ. in capo al professionista impegnato nella gestione della cosa comune, viene in soccorso di quest'ultimo quanto previsto nell'articolo 1129, primo comma, cod. civ., secondo il quale "quando i condòmini sono più di otto, se l'assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore è fatta dall'autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condòmini o dell'amministratore dimissionario".
Dunque esiste un rimedio per tutti, e se i condòmini possono tranquillamente optare per la richiesta di nomina giudiziale ex articolo 1105 cod. civ., anche il professionista che desidera "liberarsi" di un condominio malfunzionante può - senza ombra di dubbio - ricorrere alla Magistratura in base al richiamato articolo 1129 cod. civ., affinché venga disposto l'avvicendamento del suo sostituto.
Ma attenzione alle condizioni: proprio a giusta e maggiore tutela dei condòmini, e nel migliore rispetto delle più generali norme sul mandato, è assolutamente necessario che l'amministratore dimissionario convochi espressamente un'assemblea per tale incombente e dimostri che la stessa, in tal senso, non sia riuscita a stabilire alcunché.
Va ricordato sempre che il rigetto della domanda giudiziale è sempre in agguato, proprio come accaduto nel caso oggi preso in esame. E va ricordato pure che, molto spesso, alla negazione delle richieste rivolte all'Autorità Giudiziaria si aggiunge - inesorabilmente - anche la conseguente e condanna alle spese del procedimento.
Revoca e nomina dell'amministratore di condominio: il vademecum delle maggioranze da adottare?
