L'amministratore di condominio nominato con delibera illegittima, finché non sostituito, può conferire procura ad un difensore per conto del condominio.

La nomina da parte dell'assemblea di un amministratore revocato dall'autorità giudiziaria. L'art. 1129, comma 13, c.c. precisa che «in caso di revoca da parte dell'autorità giudiziaria, l'assemblea non può nominare nuovamente l'amministratore revocato».

L'amministratore revocato, quindi, non potrà essere nominato nuovamente dall'assemblea condominiale, sicché il provvedimento di revoca, pur rivestendo natura di volontaria giurisdizione, inciderà significativamente sul rapporto contrattuale tra condòmini ed amministratore precludendo all'assemblea di rinominare il pregresso mandatario.

Difatti, la norma in esame rappresenta una previsione che non lascia spazio a interpretazioni restrittive, cosicché deve ritenersi che il divieto posto dalla norma sia incondizionato e assoluto e permanga anche qualora siano venute meno le ragioni che hanno portato alla revoca giudiziale dell'amministratore [1].

La vicenda. In primo grado, Il Tribunale aveva rigettato l'opposizione a decreto ingiuntivo per la riscossione di contributi condominiali proposta dalla condomina società beta. L'opposizione era fondata sul fatto che l'amministratore (revocato giudizialmente e rinominato dall'assemblea) aveva conferito mandato al legale per promuovere la domanda monitoria e costituirsi in sede di opposizione.

Nel giudizio di secondo grado, la Corte d'Appello, condividendo l'interpretazione data dal Tribunale di Ivrea, ha sostenuto che la deliberazione resa in violazione dell'art. 1129, comma 13, c.c. (introdotto dalla legge 11 dicembre 2012, n. 220, e quindi nella specie applicabile ratione temporis), è comunque annullabile, e non nulla, e perciò la relativa impugnazione resta soggetta al termine di trenta giorni di cui all'alt. 1137, comma 2, c.c., termine inutilmente decorso nel caso in esame.

Avverso tale pronuncia, la condomina ha proposto ricorso in cassazione eccependo che la Corte d'Appello non aveva valutato la natura imperativa del vigente art. 1129, comma 13, c.c.; in ogni caso, la delibera doveva essere considerata nulla in quanto si trattava di amministratore già revocato.

L'invalidità della procura conferita al legale. Nella vicenda in esame, la condomina aveva eccepito l'invalidità della procura alle liti relativa al ricorso per decreto ingiuntivo conferita dall'amministratore del Condominio, in quanto, a suo dire, era nulla la delibera di nomina dello stesso.

Pertanto, secondo la tesi della condomina, tale invalidità della procura avrebbe così comportato l'illegittimità non solo della fase monitoria e dell'ingiunzione, ma anche della domanda agli effetti della cognizione piena con il rito ordinario in sede di giudizio di opposizione, non avendo l'opposto Condominio prodotto una nuova valida procura nella comparsa di risposta.

Revoca giudiziale dell'amministratore: chi soccombe, deve pagare le spese di lite

Il ragionamento della Cassazione. Premesso quanto innanzi esposto, secondo la Cassazione, in tema di condominio negli edifici, nei casi di revoca o annullamento per illegittimità della delibera di nomina dell'amministratore, e quindi tanto più ove ancora non sia stata pronunciata una sentenza dichiarativa dell'invalidità della medesima delibera, come nel caso di specie, "lo stesso amministratore continua ad esercitare legittimamente, fino all'avvenuta sostituzione, i poteri di rappresentanza, anche processuale, dei comproprietari, rimanendo l'accertamento di detta permanente legittimazione rimesso al controllo d'ufficio del giudice e non soggetto ad eccezione di parte, in quanto inerente alla regolare costituzione del rapporto processuale".

Tale interpretazione trova fondamento nella presunzione di conformità alla volontà dei condomini e nell'interesse del condominio alla continuità delle funzioni gestorie dell'amministratore.

Detto ciò, quanto alle contestazioni di parte ricorrente, i giudici hanno osservato che se è pur vero che non è smentito dall'assunto che il divieto posto all'assemblea dalla citata disposizione costituisca norma imperativa di ordine pubblico, posta a tutela dell'interesse generale ad impedire una deviazione dallo scopo essenziale economico-pratico del rapporto di amministrazione, tuttavia, è pur vero che nonostante l'eccepita censura di invalidità della delibera di nomina (contrasto con il citato art. 1129, comma 13, c.c.), la questione in esame non era stata ancora oggetto di specifica impugnazione.

Di conseguenza, "l'amministratore di condominio, che pur si assuma nominato con delibera illegittima, finché non sostituito, può validamente conferire procura ad un difensore al fine di costituirsi in giudizio per conto del condominio" (Cass. Sez. 2, 30/10/2012, n. 18660; Cass. Sez. 2, 23/01/2007, n. 1405; Cass. Sez. 2, 27/03/2003, n. 4531).

Motivi revoca amministratore condominiale, l'elenco dei principali

Il principio esposto riviene dall'interpretazione data in giurisprudenza, sul fondamento dell'art. 2385 c.c., per le società di capitali, con riguardo alle quali viene affermato che "la parte, la quale eccepisce la nullità della procura alle liti rilasciata da un amministratore la cui nomina fosse invalida, ha l'onere di provare non solo che tale nomina era stata già annullata prima del conferimento della procura alle liti, ma anche che quell'amministratore aveva a tale data conseguentemente già perduto la rappresentanza della società in forza della avvenuta sostituzione con altro amministratore" (Cass. Sez. 1, 03/01/2013, n. 28).

In conclusione, alla luce di tutto quanto innanzi esposto, la Corte di cassazione ha rigettato il ricorso.

[1] M. TARANTINO, La revoca dell'amministratore di condominio, ed. Condominioweb, 2018, pag. 41