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Dimissioni volontarie dell'amministratore e adempimenti successivi
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Dimissioni volontarie dell'amministratore e adempimenti successivi

Liberarsi da un condominio non più gradito è cosa possibile: come fare per non commettere errori e non andare incontro a responsabilità

Avv. Alessandro Gallucci 

Che cosa deve fare l'amministratore di condominio che vuole liberarsi dalla gestione di una compagine senza commettere errori?

Qui per errori s'intendono tanto violazioni di legge in relazione alle norme che disciplinano il rapporto di mandato - norme applicabili ai rapporti condominiali dato il rimando ad esse contenuto nell'art. 1129 c.c. - quanto inosservanza delle specifiche regole condominiali dettate in materia di nomina dell'amministratore e cessazione dell'ufficio in esame.

Prendiamo spunto dal quesito di un nostro lettore, che ci domanda: «Da molti anni, dieci per l'esattezza, amministro un condominio; adesso però a causa delle enormi difficoltà nella gestione dovute al disinteresse dei condomino ho deciso di dare le dimissioni. Prima che entrasse in vigore la riforma mi pare che non fosse possibile farlo ma adesso ho letto che posso dimettermi. Che cosa devo fare per "togliermi di dosso" quest'edificio in breve tempo?»

Rispondiamo alla domanda dell'amministratore nostro lettore partendo dal passato: è vero, la normativa precedente alla legge n. 220/2012 non parlava espressamente di dimissioni dall'incarico di amministratore. Ciò, tuttavia, non voleva significare che al mandatario dei condomini non fosse possibile prendere una simile decisione.

Le dimissioni dell'amministratore sono le dimissioni di un mandatario

Come abbiamo appena detto, infatti, l'amministratore era (ed è) da considerarsi un mandatario, con conseguente applicazione a quel rapporto giuridico delle norme sul mandato e quindi con la possibilità di rinunciare all'incarico.

La norma di riferimento è rappresentata dall'art. 1727 c.c., rubricata per l'appunto Rinuncia del mandatario, che recita:

«Il mandatario che rinunzia senza giusta causa al mandato deve risarcire i danni al mandante. Se il mandato è a tempo indeterminato, il mandatario che rinunzia senza giusta causa è tenuto al risarcimento, qualora non abbia dato un congruo preavviso.

In ogni caso la rinunzia deve essere fatta in modo e in tempo tali che il mandante possa provvedere altrimenti, salvo il caso d'impedimento grave da parte del mandatario

Come dire: le dimissioni erano possibili, ma se non erano presentate in modo tale da non recar danno al condominio e se non v'era una giusta causa, ricorreva il rischio di azione risarcitoria. Si badi: il risarcimento del danno dev'essere sempre provato da chi lo richiede. Se alle dimissioni non segue disinteresse nella gestione transitoria del condominio ovvero se i disservizi sono causati dal disinteresse dei condòmini e non dall'operato dell'amministratore dimissionario, allora ogni pretesa risarcitoria non potrà che essere considerata pretestuosa.

In passato, cioè prima della entrata in vigore della legge n. 220 del 2012, nei condomini in cui la nomina dell'amministratore era obbligatoria senza la nomina di un successore sembrava che il dimissionario dovesse rimanere in carica, in regime di prorogatio imperii, se l'assemblea non provvedeva a sostituirlo poiché non gli era data possibilità di ricorrere al giudice la ottenere la nomina di un suo sostituto.

La legge di riforma del condominio ha decisamente posto rimedio alla situazione d'empasse appena descritta.

Da non perdere: Le dimissioni dell'amministratore non evitano la richiesta di risarcimento

Dimissioni dell'amministratore e sostituzione, le cose da fare per liberarsi dal condominio

Partiamo dalle situazioni immutate: le dimissioni senza giusta causa ed improvvise possono sempre portare ad una richiesta di risarcimento del danno da parte dei condomini. Insomma l'amministratore non può dimettersi oggi e già domani disinteressarsi della gestione del condominio.

D'altra parte è lo stesso art. 1129, ottavo comma, c.c. a spiegare che:

«Alla cessazione dell'incarico l'amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condomini e ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi».

In questo contesto, per rassegnare correttamente le proprie dimissioni volontarie l'amministratore deve:

a) comunicare ai condomini la propria decisione e contestualmente convocare un'assemblea per la propria sostituzione (le dimissioni sono atto unilaterale recettizio e si perfezionano al momento del recapito dell'avviso di convocazione dell'assemblea, ove ivi contenute ed esplicitate);

b) continuare nell'incarico di gestione fintanto che non si sia provveduto a nominare un suo sostituto.

È qui che subentra la il rimedio posto rispetto al passato, di cui si parlava poco sopra. Il nuovo primo comma dell'art. 1129 c.c., infatti, specifica che nei condomini in cui la nomina dell'amministratore è obbligatoria (quelli con almeno nove partecipanti) anche il mandatario dimissionario può ricorrere all'Autorità Giudiziaria per la nomina del suo sostituto. Unica condizione dell'azione: l'assemblea convocata per decidere in merito non vi sia riuscita. Trattandosi di procedimento in camera di consiglio, così detto in sede di volontaria giurisdizione, deve ritenersi che il ricorso in esame sia esente dal preventivo esperimento del tentativo di mediazione di cui al combinato disposto dell'art. 71-quater disp. att. c.c. e d.lgs n. 28/2010 (art. 5 d.lgs n. 28/2010).

In tal caso, ad avviso di chi scrive, l'amministratore dimissionario può anche ottenere la condanna alla refusione delle spese processuali anche se, giova evidenziarlo, la natura del procedimento tenderebbe ad escludere tale possibilità.

E se l'amministratore si dimette in un condominio rispetto al quale la nomina non è obbligatoria? Ad avviso di chi scrive l'amministratore dovrà continuare nel proprio incarico fino all'assemblea convocata per la ratifica delle dimissioni ed in quel momento consegnare le carte ai condomini.

=> Dimissioni amministratore in piccolo condominio

Cerca: dimissioni amministratore mandatario

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Antonio
Antonio sabato 29 aprile 2017 alle ore 19:46

Salve, nella palazzina dov'è abito (4 famiglie) abbiamo creato condominio. 2 famiglie se ne sono andate ad abitare altrove, ed io, nominato a suo tempo amministratore, sto per fare lo stesso. Come devo fare a dare comunicazione che mi dimetto? Il condominio non ha motivo più di esistere, abbiamo utilizzato solo per avere il codice fiscale per il contatore enel?

Lorenzo
Lorenzo mercoledì 06 dicembre 2017 alle ore 11:36

Stessa situazione. 5 condomini mai nessuna assemblea un contatore enel dal 2010 fino al 2012 poi cessato anche quello. All'Ufficio Entrate nel codice fiscale del condominio risulto io come amministratore (pagavo io le bollette e poi venivo risarcito)Che responsabilità ho in generale, per le parti comuni per es.(non c'è assicurazione) e come posso uscirne dato che nessuno vuole fare l'amministratore nè vuole nominarlo?

Matteo
Matteo lunedì 22 gennaio 2018 alle ore 17:39

Salve, sono un amministratore di condominio in cui i proprietari sono 7, quindi senza obbligo, vorrei sapere se dando le dimissioni devo continuare a gestire l' ordinaria amministrazione e quale documentazione e a chi devo dare la documentazione per non avere ripercussioni legali su di me, tenendo presente che son stato nominato a settembre 2017 e non ho mai percepito soldi dal condominio ne alcun compenso

Avv. Alessandro Gallucci
Avv. Alessandro Gallucci lunedì 22 gennaio 2018 alle ore 18:28

@Matteo: devi convocare l'assemblea di formalizzazione delle dimissioni e proseguire nell'attività ordinaria fintanto che non metterai i condòmini in mora qualora non volessero prendere in consegna la documentazione. E' una vicenda abbastanza articolata che provvederemo ad analizzare in un prossimo articolo.

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Avv. Alessandro Gallucci
Avv. Alessandro Gallucci lunedì 22 gennaio 2018 alle ore 18:33

@Matteo: chiaramente se nell'assemblea di formalizzazione delle dimissioni si provvedesse alla nomina di un tuo sostituto, allora dovresti organizzare il passaggio di consegne come in un qualunque condominio.

Maria Paola
Maria Paola mercoledì 14 marzo 2018 alle ore 21:04

Dalle dimissioni volontarie dell'amministratore quanto tempo si ha a disposizione per nominarne uno nuovo prima che lo stesso non comunichi il tutto all'autorità giudiziaria?
Il mio, nel verbale della riunione in cui ha comunicato le dimissioni e in cui però per mancanza dei 500 millesimi non si è potuto procedere alla nomina del nuovo, ha scritto che avrebbe concesso un "ragionevole periodo di tempo prima di procedere"....che vuol dire?

Susanna
Susanna giovedì 19 aprile 2018 alle ore 15:54

Buongiorno,
Le chiedo un consiglio circa la mia situazione.
Durante l'ultima assemblea, tenutasi all'inizio di questa settimana, l'amministratore ha dato le dimissioni, dopo essere stato comunque riconfermato da parte dei condomini e aver ottenuto la maggioranza di millesimi. La sua decisione è stata conseguenza della richiesta di trattare con più chiarezza e precisione le questioni condominiali, dati alcuni problemi emersi durante la riunione.
In coda al verbale l'amministratore ha quindi indicato che dà le dimissioni e che i condomini hanno tempo fino alla fine del mese per ritirare la documentazione relativa al condominio, senza accenno a una futura assemblea per la nomina di un successore.
La mia domanda è: come è necessario muoversi adesso? Dobbiamo richiedere noi un'assemblea straordinaria per nominare un nuovo amministratore o possiamo direttamente ritirare la documentazione con il nuovo amministratore come suggerito dal verbale?
Grazie per la risposta e buona giornata

Peter
Peter sabato 06 ottobre 2018 alle ore 02:40

Spero che l'avv.Gallucci possa rispondere alla domanda di Maria Paola sui tempi previsti per le dimissioni. Ovvero, quanto tempo minimo deve dare ai condomini l'amministratore dimissionario del condominio, affinchè i condomini possano riuscire a trovare un nuovo amministratore?
C'è una normativa ben dettagliata a riguardo?
Grazie per la risposta.

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