Come procedere se l'amministratore invia le dimissioni?
Tutte le storie d'amore posso finire, lo apprendiamo sulla nostra pelle, figurarsi se non può finire un rapporto di amministrazione condominiale, che sia durato pochi mesi o moltissimi anni.
E l'iniziativa può venire da entrambe le parti: da parte del condominio (in assemblea) o dei singoli condòmini (in assemblea o in via giudiziale), o anche da parte dell'amministratore, il quale rende edotti normalmente i condòmini di tali sue intenzioni tramite la convocazione dell'assemblea, ordinaria o no.
Come sappiamo, nell'ordine del giorno devono essere indicati gli argomenti di cui si dibatterà in assemblea e, dunque, nel caso in cui l'amministratore intenda dimettersi, tra gli ordini del giorno, risulterà anche tale questione.
Cosa dovranno/potranno fare i condòmini una volta letta la notizia? In questo articolo ci occuperemo proprio di tale argomento. Sullo sfondo, al fine di occuparci dei comportamenti che possono tenere i condòmini con le relative conseguenze, naturalmente daremo conto degli adempimenti che spettano all'amministratore.
Primi adempimenti quando si è nominati amministratore di condominio
Assemblea di dimissioni dell'amministratore
Innanzitutto, cosa può accadere in assemblea? In primis, che non si tenga affatto. In tal caso, le dimissioni non saranno ratificate dall'assemblea e l'amministratore, effettuati o no altri tentativi di convocazione, potrà, in applicazione della nuova previsione dell'art. 1129 co.1 c.c. (dunque solo se i condòmini sono più di otto), rivolgersi al giudice, rimanendo amministratore in prorogatio sino alla decisione.
La norma colma (parzialmente) un vuoto e risolve (o almeno ridimensiona) una situazione di assurdo empasse in cui si ritrovavano molto spesso gli amministratori dimissionari prima della riforma.
È evidente che la mancata partecipazione all'assemblea costituisce un comportamento (alle volte ostruzionistico) da parte dei condòmini che non ha una grande utilità per nessuno, spostando solo in avanti la fine del rapporto.
Cosa può fare il singolo condomino o lo sparuto gruppo di condòmini solerti, se l'assemblea non provvede? Innanzitutto se conoscono la situazione potranno tentare di prevenirla, tramite deleghe o tentando di convincere gli altri a presentarsi in assemblea.
Potranno poi ricorrere al giudice per la nomina di un nuovo amministratore? Sì, la norma di cui all'art. 1129 co.1 c.c., di cui si può avvalere l'amministratore, riguarda anche i condòmini.
Revoca giudiziale dell'amministratore, la violazione dell'art. 1129 c.c. la rende automatica?
Può invece succedere che l'assemblea si tenga.
Naturalmente, tra le attività che i condòmini potranno per loro interesse aver svolto, vi sarà quella di essersi procurati dei preventivi di nuovi amministratori.
L'assemblea molto spesso è quella ordinaria, volta dunque anche all'approvazione del rendiconto; in tal caso sarà importante valutare il da farsi, tenendo presente che l'eventuale non approvazione del rendiconto bloccherebbe la gestione del condominio, ma tenendo anche ben d'occhio qual è il rapporto dare/avere tra condominio e amministratore che in quella sede si cristallizzerà con l'approvazione del rendiconto, soprattutto in vista di eventuali future rivendicazioni di una o dell'altra parte.
Molto spesso accade che il bilancio del condominio sia sofferente e che dunque l'amministratore vada via senza avere percepito il compenso; anzi, spesso le dimissioni sono dovute proprio a tale motivo; dopo le dimissioni, dunque l'amministratore senza dubbio agirà nei confronti del condominio per il recupero delle somme che ritiene a lui dovute.
E, come sappiamo, il rendiconto rappresenta generalmente un riconoscimento del debito (v. ad es. Trib. Vicenza n. 109/2019); ove vi siano le condizioni, esso può essere in ogni caso contestato anche successivamente all'approvazione, ma certamente con maggiori difficoltà (v. ad es. Cass. n. 10153/2011).
Se l'assemblea si riunisce, ma non provvede
L'assemblea può non accettare le dimissioni dell'amministratore? Sì, ma con ciò sposterà anche in questo caso in avanti il problema costringendo l'amministratore (ex art. 1129 co.1 c.c.) e i condomini dissenzienti o assenti (ex art. 1105 o 1129 c.c.) a rivolgersi al giudice.
Se in assemblea si accettano le dimissioni dell'amministratore, ma non se ne nomina uno nuovo, cosa accade? Può succedere che non sia previsto tale ordine del giorno o che non siano presentati preventivi o che di quelli presentati non ne sia scelto nessuno.
In questo caso sarà conveniente convocare una nuova assemblea per la nomina e, se nemmeno in quel caso si raggiunge tale risultato, sarà possibile il ricorso al giudice già menzionato.
Dimissioni amministratore e passaggio di consegne
L'amministratore è tenuto al passaggio di consegne al nuovo. Ma cosa accade se tale passaggio di consegne non avviene? Cosa può fare il condòmino?
A norma dell'art. 1129 co. 8 c.c. "Alla cessazione dell'incarico l'amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condomini"; non sempre il passaggio si svolge in maniera veloce e indolore, ma in tale fase spetta al nuovo amministratore attivarsi; se poi l'amministratore è inerte, a parere di chi scrive i condòmini non avranno legittimazione ad agire in giudizio verso il vecchio, trattandosi di una questione che riguarda la gestione di un servizio comune e non diritti, esclusivi o comuni (v. ad es. Cass. n. 2411/2018); potranno invece sollecitare l'amministratore in carica ad attivarsi ed eventualmente agire contro di lui.
Dimissioni amministratore e prorogatio
L'art. 1129 co. 8 c.c. prevede anche che alla cessazione dell'incarico l'amministratore deve "eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi". Il contenuto dell'attività dell'amministratore in prorogatio è stato specificato utilmente dalla riforma del condominio.
Ove si voglia porre fine a tale fase basterà ai condòmini per la nomina in assemblea o (se l'assemblea non provvede) in giudizio. Ove eventualmente risulti che l'amministratore abbia superato i confini attribuitigli dalla legge, si potrà, non ratificando il suo operato, valutare se ci sono gli estremi per chiedere il risarcimento dei danni.
