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Dimissioni amministratore in piccolo condominio
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Dimissioni amministratore in piccolo condominio

Dimissioni amministratore, come comportarsi e cosa fare.

Avv. Alessandro Gallucci 

Dimissioni amministratore

Le dimissioni dell'amministratore sono un atto attraverso il quale il gestore dell'edificio in condominio comunica ai propri mandati l'intenzione di non proseguire nell'incarico.

Come la revoca è provvedimento unilaterale promanante dall'assemblea e rispetto al quale l'amministratore - se non condòmino - non può far altro che prenderne atto, salvo chiedere i danni in caso di revoca ingiusta, così vale anche per le dimissioni.

Le dimissioni, cioè l'abbandono dell'incarico, hanno effetto dalla loro comunicazione ai condòmini: queste non necessitano di una presa d'atto da parte dell'assemblea, né tanto meno di una ratificazione da parte dell'organismo assembleare.

L'amministratore che si dimette dal proprio incarico, cioè l'amministratore che rassegna le dimissioni non è più mandatario della compagine. Punto.

In verità non è proprio così.

L'amministratore dimissionario, in virtù del disposto dell'art. 1129, ottavo comma, c.c., è tenuto ad «eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi».

Ciò vuol dire che fintanto che non venga nominato un suo sostituto, cui passare i documenti così come prescritto dalla medesima norma citata, il dimissionario non potrà disinteressarsi della gestione della compagine.

In buona sostanza, allora, è evidente che rassegnare le dimissioni è atto accompagnato dalla convocazione di un'assemblea per la nomina di un sostituto.

Da non perdere: Nessuno può vietare la rinomina dell'amministratore dimissionario.

Nomina sostituto e passaggio consegne

L'assemblea, com'è noto, provvede alla nomina dell'amministratore con il voto favorevole della maggioranza dei presenti alla riunione che rappresentino almeno la metà del valore millesimale dell'edificio.

La nomina dell'amministratore è obbligatoria quando i condòmini sono almeno nove. Al di sotto di questa soglia la nomina è facoltativa e a differenza della prima ipotesi, l'inerzia dell'assemblea non può essere sopperita dal ricorso all'Autorità Giudiziaria (art. 1129, primo comma, c.c.).

Che sia di nomina obbligatoria o facoltativa, una volta accettato l'incarico l'amministratore ha i medesimi poteri ed obblighi.

In questo contesto l'amministratore nuovo nominato deve avere dal suo predecessore tutta la documentazione in possesso di questo afferente al condominio e ai singoli condomini.

Si tratta del così detto passaggio di consegne: tale adempimento è obbligatorio e non darvi corso può portare alla richiesta ed emissione di un provvedimento giudiziale che lo imponga.

La legge non specifica entro quanto tempo dalla nuova nomina (meglio, dall'accettazione dell'incarico) debba avvenire il passaggio di consegne. In effetti è uno di quegli adempimenti rispetto ai quali non è utile imporre un termine perentorio. Avere amministrato un condominio per pochi anni è cosa differente dell'averlo gestito per un decennio, specie nelle ipotesi di compagini di notevoli dimensioni.

=> Passaggio di consegne tra amministratori, facciamo chiarezza

Il termine utile massimo, che dev'essere comunque ragionevole, va valutato volta per volta.

L'adempimento in esame è il medesimo che si tratti di sostituzione in seguito a revoca ovvero a dimissioni dell'amministratore di condominio: il passaggio di consegne deve comunque avvenire.

Nessuna nomina di un nuovo amministratore, a chi le carte?

Quanto fin'ora detto accade se alle dimissioni dell'amministratore segue la nomina di un sostituto. E quando, invece, l'assemblea non nomina nessuno?

Se la nomina è obbligatoria, allora il dimissionario può chiedere al giudice di provvedervi in sostituzione dell'assise inerte. Ma qualora la sostituzione non si dovuta in quanto i condòmini non arrivano al numero di nove?

Che cosa deve fare l'amministratore dimissionario? Quali i suoi obblighi e quale il modo per liberarsi da responsabilità?

Domande alle quali le norme condominiali non danno risposta: siccome tali disposizioni non vanno mai lette come si trattasse di un "compartimento stagno", ma sempre nell'insieme delle disposizioni codicistiche, è da questo insieme che si può trarre la risposta.

Innanzitutto riprendiamo la nozione di rapporto che s'instaura tra amministratore e condòmini. Esso è un mandato che, ci dice la giurisprudenza, s'instaura tra i condòmini e il gestore dell'edificio.

In ragione di tale contratto al mandatario vengono consegnati documenti e cose riferibili ai condòmini o alle parti comuni dell'edificio.

Ove si cessi l'incarico deve avvenire la restituzione che, nel caso di sostituzione, avviene mediante consegna al nuovo amministratore, mentre nell'ipotesi di assenza di sostituto, avviene mediante consegna ad uno dei condòmini.

D'altronde l'art. 1129, ottavo comma, c.c. fa riferimento all'obbligo di consegna senza espressamente nominare il destinatario della medesima.

Esso, infatti, muta di caso in caso e può essere il nuovo amministratore, ovvero uno o più condòmini.

=> E' punibile per appropriazione indebita la mancata restituzione della documentazione da parte dell'amministratore uscente

In termini pratici, ciò che deve fare l'amministratore dimissionario può essere sintetizzato nei seguenti passaggi:

  • comunicazione delle dimissioni mediante convocazione di assemblea per la nomina di un nuovo amministratore;
  • in caso di nomina del sostituto, prendere contatti con questo per organizzare la consegna della documentazione;
  • in mancanza di nomina e se la stessa non è obbligatoria, individuazione di uno o più condòmini ai quali inviare la richiesta di consegna della documentazione.

Qualcuno potrebbe dire: ma non sarebbe meglio inviare direttamente l'incartamento?

Sì, potrebbe farsi, ma la sua mancata percezione, ad avviso dello scrivente, non farebbe venire meno gli obblighi del dimissionario. Per arrivare a questo risultato, come vedremo, è consigliabile attivare la procedura della mora del creditore, prevista dall'art. 1206 e ss. c.c.

Amministratore dimissionario, fin quando è in prorogatio?

La prorogatio, o quanto meno gli obblighi individuati dall'art. 1129, ottavo comma, c.c. durano fintanto che non si è consegnata la documentazione?

No, non è così, viceversa si arriverebbe all'assurdo di considerare un amministratore dimissionario obbligato per sempre se i condòmini non si attivano per prendere in consegna i documenti.

La procedura della mora del creditore - condòmino che non si attiva per ricevere quanto l'amministratore dimissionario, debitore, è obbligato a consegnare, ossia i documenti - prevede la possibilità in capo al debitore di domandare il deposito delle cose (art. 1209 e ss. c.c.). Una procedura complessa, ma che sicuramente consente la liberazione da responsabilità.

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