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Dimissioni dell'amministratore di condominio, che cosa c'è da sapere per non incorrere in errori
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Dimissioni dell'amministratore di condominio, che cosa c'è da sapere per non incorrere in errori

Se l'amministratore si dimette all'improvviso l'assemblea può chiedere i danni?

Avv. Alessandro Gallucci 

Partiamo dal dato certo: al rapporto giuridico amministratore-condominio si applicano le norme dettate sul condominio ed in via sussidiaria quelle dettate in tema di contratto di mandato.

Questa l'indicazione, chiara, che viene fuori dell'art. 1129, quindicesimo comma, c.c.; si tratta di una norma introdotta dalla riforma del condominio, la quale sul punto altro non ha fatto che, sostanzialmente, riprendere il consolidato orientamento della Cassazione secondo la quale “l'amministratore del condominio raffigura un ufficio di diritto privato assimilabile al mandato con rappresentanza: con la conseguente applicazione, nei rapporti tra l'amministratore e ciascuno dei condomini, delle disposizioni sul mandato”, parola di Cassazione (SS.UU. n. 9148/08).

Ciò detto vediamo che cosa succede in caso di dimissioni.

Fino all'entrata in vigore della riforma del condominio il codice civile non citava specificamente le dimissioni dell'amministratore; oggi lo fa chiarendo, tra le altre cose, che l'amministratore dimissionario può ricorrere al Tribunale per chiedere la nomina di un suo sostituto qualora l'assemblea non vi provveda (art. 1129, primo comma, c.c.).

Che cosa accade nel periodo che va tra le dimissioni e l'affidamento dell'incarico ad altro professionista?

La risposta è contenuta nell'ottavo comma dell'art. 1129 c.c. a mente del quale “alla cessazione dell'incarico l'amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condomini e ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi”.

La norma ha una formulazione infelice ed ha sollevato diversi dubbi interpretativi: siccome la cessazione dell'incarico di norma coincide con le dimissioni o la revoca, sembrerebbe che qualora una di queste due ipotesi dovesse concretizzarsi, l'amministratore sarebbe tenuto ad un'immediata documentazione (non si comprende a chi) del carteggio del condominio.

Ad avviso di chi scrive, invece, questo comma, pur infelicemente, istituzionalizza la così detta prorogatio imperii.

Differenza tra amministratore in prorogatio e quello regolarmente nominato

In questo contesto, pertanto, sarebbe da considerarsi doverosa la prosecuzione nell'incarico, (come si direbbe per altri incarichi) per il disbrigo degli affari correnti, fino alla sua sostituzione.

In alcune occasioni abbiamo evidenziato che la revoca senza giusta causa dall'incarico di amministratore può portare alla richiesta di risarcimento del danno da parte di quest'ultimo verso l'assemblea.

Revoca dell'amministratore di condominio: quando è necessario corrispondergli la retribuzione pattuita?

E se l'amministratore si dimette? L'assemblea può chiedere i danni?

Ai sensi dell'art. 1727 c.c., rubricato Rinunzia del mandatario,

Il mandatario che rinunzia senza giusta causa al mandato deve risarcire i danni al mandante. Se il mandato è a tempo indeterminato, il mandatario che rinunzia senza giusta causa è tenuto al risarcimento, qualora non abbia dato un congruo preavviso.

In ogni caso la rinunzia deve essere fatta in modo e in tempo tali che il mandante possa provvedere altrimenti, salvo il caso d'impedimento grave da parte del mandatario.

La norma sembrerebbe lasciare aperta questa opportunità ma l'istituto della prorogatio imperii, ad avviso di chi scrive, lo esclude in radice.

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