La revoca dell'amministratore
L'assemblea è l'organo supremo del condominio: il suo potere nei confronti del proprio mandatario non è soggetto a limiti. L'amministratore può essere revocato in ogni tempo (art. 1129 secondo comma c.c.).
Il rapporto condominio-amministratore è prettamente fiduciario: ogni qualvolta venga meno la fiducia, l'assemblea può far cessare il rapporto, senza che ricorra una specifica causa imputabile al mandatario, non avendo alcun obbligo di motivare questa decisione.
La revoca per giusta causa
La revoca assembleare può essere anche per giusta causa.
E' per giusta causa quando ricorrono gravi irregolarità dell'amministratore. In ogni caso, la deliberazione assembleare deve essere sempre presa con un numero di voti che rappresenta la maggioranza degli intervenuti all'assemblea e almeno la metà del valore dell'edificio sia in prima, sia in seconda convocazione.
Inoltre, l'assemblea che delibera di revocare l'amministratore o che prende atto delle sue dimissioni, deve sempre nominare contestualmente il suo nuovo incaricato.
Se l'assemblea non optasse per la nomina di un nuovo soggetto, l'amministratore il cui mandato è scaduto per volere assembleare continua a avere il potere e simultaneo dovere di amministrare il condominio, come quando il rapporto era in corso.
Si suole parlare della c.d. prorogatio imperii: in tutti i casi in cui il rapporto condominio - amministratore viene meno, gli effetti della cessazione operano solo da quando è nominato il nuovo mandatario e questi accetta l'incarico (Cass. 18 marzo 2010 n. 6555).
Ciò si verifica sia in caso di dimissioni, sia per le fattispecie di revoca, anche se è in corso il relativo giudizio in cui si sta accertando se l'amministratore è incorso nelle gravi irregolarità che gli vengono imputate o se la relativa deliberazione è stata impugnata (Cass. 05 marzo 2006 n. 7619; Cass. 23 gennaio 2007 n. 1405).
La decisione di revocare l'amministratore non implica automaticamente l'attribuzione al nuovo mandatario di intraprendere l'azione giudiziale in quanto occorre una specifica autorizzazione in questo senso. Nel caso in cui la revoca sia giudiziaria, l'assemblea non può nominare nuovamente la stessa persona revocata: se così fosse il condominio si potrebbe trovare in una situazione di potenziale conflittualità, situazione che il legislatore scongiura in radice.
La revoca per giusta causa dell'amministratore è in caso di particolari situazioni che generano gravi negligenze al mandato.
Si hanno specifiche ipotesi di revoca per giusta causa quando l'amministratore non provvede a dare senza indugio notizia all'assemblea dei condomini della citazione o del provvedimento notificatogli e il contenuto dell'atto esorbita dalle sue attribuzioni (art. 1131, ultimo comma c.c.); se l'amministratore non rende il conto della gestione: l'amministratore deve convocare l'assemblea entro centottanta giorni dalla redazione del bilancio dell'edificio onde ottenerne l'approvazione.
Le fattispecie concrete di gravi irregolarità dell'amministratore indicate dal legislatore a titolo esemplificativo, non esaustivo, sono le seguenti:
- l'omessa convocazione dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto condominiale, il ripetuto rifiuto di convocare l'assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge;
- la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché le deliberazioni dell'assemblea;
- la mancata apertura ed utilizzazione del conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio;
- la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell'amministratore o di altri condomini;
- l'aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio;
- qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio, l'aver omesso di curare diligentemente l'azione e la conseguente esecuzione coattiva;
- l'inottemperanza agli obblighi di tenuta del registro di anagrafe condominiale (art. 1130, n. 6, c.c.), dei registri concernenti la vita del condominio, quali quello relativo ai verbali assemblee, agli amministratori e così via (art. 1130, n. 7, c.c.) di affissione dell'avviso di convocazione per la deliberazione avente ad oggetto le modificazioni delle destinazioni d'uso delle parti comuni ex art. 1117 ter c.c. (art. 1130, n. 9; c.c.)
- l'omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei propri dati anagrafici nonché i locali dove si trovano i documento condominiali.
Questi sono gli esempi -riportati nell'art. 1129 c.c.- in cui il singolo condomino può adire il tribunale onde ottenere la revoca giudiziale dell'amministratore, indipendentemente dal volere dell'assemblea. Come detto, i casi di revoca per giusta causa indicati dal legislatore sono solo a titolo di esempio.
Revoca giudiziale dell'amministratore, quando il ricorso di un solo condòmino non serve a nulla
La revoca giudiziale
La revoca giudiziale può essere solo ove sussiste una giusta causa. La funzione dell'autorità giudiziaria è suppletiva e residuale: il ricorso può essere presentato anche da un solo condomino per riscontrate gravi irregolarità dell'amministratore.
Come precisato dalla giurisprudenza (Cass. n. 18730/2005 e Cass. n. 4706/2001), il procedimento giudiziale di nomina e revoca dell'amministratore non tende non all'attuazione di un diritto (già esistente in capo all'istante), ma alla realizzazione e all'integrazione di un determinato potere, stato personale, regime o situazione giuridica.
In applicazione dell'art. 1105 c.c., giusto il rimando operato dall'art. 1139 c.c. alla disciplina della comunione, il giudizio di revoca è diretto "a supplire o a integrare con l'intervento attivo dell'autorità giudiziaria la manchevole attività delle parti nell'amministrazione dei propri interessi" (Trib. Firenze, 26 maggio 1961).
Stante il valore suppletorio dell'intervento, il Tribunale non può dare disposizioni in merito agli atti di straordinaria amministrazione (App. Napoli 23 ottobre 1985).
Non è necessario che, prima di adire il Tribunale, l'assemblea condominiale si sia pronunciata in merito alla revoca oppure abbia rifiutato di pronunciarsi su di essa. Solo nel caso di irregolarità fiscali e di mancata apertura (o mancato utilizzo) del conto corrente condominiale si deve avere il doveroso passaggio in assemblea.
In questi casi, anche il singolo condomino può chiedere la convocazione dell'assemblea per far cessare la violazione e porre all'ordine del giorno la revoca dell'amministratore.
L'autorità giudiziaria può essere adita -sempre dal singolo- se la riunione non decide per la revoca.
In tutti gli altri casi basta che un solo condomino ritenga esservi gravi irregolarità per far verificare dall'autorità giudiziaria l'operato dell'amministratore per quanto lamenta il condomino.
Contro il provvedimento del tribunale può essere proposto reclamo alla corte d'appello nel termine di dieci giorni dalla notificazione o dalla comunicazione.
Il procedimento da seguire per chiedere la revoca dell'amministratore per via giudiziale
Se la causa si conclude con la revoca del mandatario, il singolo può chiedere il rimborso delle spese legali anticipate per il condominio; l'edificio - escusso dal condomino - può agire contro l'amministratore per il recupero di quanto corrisposto.
Revoca giudiziale e spese legali, i principi espressi dalla Cass. 13 novembre 2020 n. 25681
La recente decisione della Suprema Corte del 13 novembre 2020, n. 25681 ha aggiunto due importanti specificazioni ai principi già in precedenza dalla stessa affermati.
Ha infatti evidenziato che il procedimento di revoca giudiziale dell'amministratore di condominio riveste carattere eccezionale ed urgente, oltre che sostitutivo della volontà assembleare, essendo dato dall'esigenza di assicurare una rapida ed efficace tutela ad una corretta gestione dell'amministrazione del condominio, a fronte del pericolo di grave danno derivante da determinate condotte dell'amministratore.
Il giudizio deve quindi essere caratterizzato da rapidità, informalità ed ufficiosità, potendo, peraltro, il provvedimento essere adottato "sentito l'amministratore in contraddittorio con il ricorrente" (art. 64, comma 1, disp. att., c.c.).
Ha poi sottolineato che, anche alla luce della decisione a Sezioni Unite del 29 ottobre 2004 n. 20957 e successiva giurisprudenza, la conclusione del procedimento soggiace al regolamento delle spese ex art. 91 c.p.c.
Questa norma, sulla cui base il giudice con la sentenza che chiude il processo davanti a sé, dispone la condanna alle spese giudiziali, intende riferirsi a qualsiasi provvedimento che, nel risolvere contrapposte pretese, definisce il giudizio, e ciò indipendentemente dalla natura e dal rito del procedimento medesimo.
Quindi anche nel caso di procedimento in camera di consiglio è corretto che il Giudice disponga a riguardo delle spese legali: l'art. 91 c.p.c. trova applicazione anche ai provvedimenti di natura camerate e non contenziosa, come quelli in materia di revoca dell'amministratore di condominio, sicché, mentre la decisione nel merito del ricorso di cui all'art. 1129, comma 11, c.c. non è ricorribile in cassazione, la consequenziale statuizione relativa alle spese, in quanto dotata dei caratteri della definitività e della decisorietà, è impugnabile ai sensi dell'art. 111 Cost. (cfr. Cass. Sez. 6 - 2, 23/06/2017, n. 15706; Cass. Sez. 6 - 2, 11/04/2017, n. 9348; Cass. Sez. 2, 01/09/2014, n. 18487; Cass. Sez. 2, 26/06/2006, n. 14742).
