Come ottenere la revoca giudiziale dell'amministratore condominiale
La revoca per giusta causa dell'amministratore è in caso di particolari situazioni che generano gravi negligenze al mandato. La revoca giudiziale può essere solo ove sussiste una giusta causa.
La funzione dell'autorità giudiziaria è suppletiva e residuale: il ricorso può essere presentato anche da un solo condomino per riscontrate gravi irregolarità dell'amministratore.
Come precisato dalla giurisprudenza (Cass. n. 18730/2005 e Cass. n. 4706/2001), il procedimento giudiziale di nomina e revoca dell'amministratore non tende non all'attuazione di un diritto (già esistente in capo all'istante), ma alla realizzazione e all'integrazione di un determinato potere, stato personale, regime o situazione giuridica.
In applicazione dell'art. 1105 c.c., giusto il rimando operato dall'art. 1139 c.c. alla disciplina della comunione, il giudizio di revoca è diretto "a supplire o a integrare con l'intervento attivo dell'autorità giudiziaria la manchevole attività delle parti nell'amministrazione dei propri interessi" (Trib. Firenze, 26 maggio 1961).
Stante il valore suppletorio dell'intervento, il Tribunale non può dare disposizioni in merito agli atti di straordinaria amministrazione (App. Napoli 23 ottobre 1985, in Riv. giur. edil., 1986).
Se la causa è stata promossa da un solo condomino e si conclude con la revoca del mandatario, il singolo può chiedere il rimborso delle spese legali dal condominio. L'edificio - escusso dal condomino - può agire contro l'amministratore per il recupero di quanto corrisposto.
Revoca giudiziale dell'amministratore, la pronuncia sulle spese processuali
Il giudizio che si instaura ha natura non contenziosa, essendo un procedimento di volontaria giurisdizione. Proprio per questo motivo i nostri giudici in passato hanno affermato che non può essere emesso un provvedimento di condanna alle spese giudiziali.
Da ultimo la Suprema Corte con la decisione del 28 luglio 2020, n. 15992 ha invece evidenziato che questa vertenza ben può avere una pronuncia di regolamento delle spese ex art. 91 c.p.c. rilevando che questa norma -sulla cui base il giudice con la sentenza che chiude il processo davanti a sé, dispone la condanna alle spese giudiziali- fa riferimento a qualsiasi provvedimento che definisce il procedimento, senza considerare la natura e il rito del procedimento adito.
Da ciò la conseguenza che questa disposizione normativa deve essere applicata anche ai provvedimenti di natura camerale e non contenziosa, come quelli in materia di revoca dell'amministratore di condominio.
Occorre fare un distinguo: mentre la decisione nel merito della revoca per giusta causa non può essere impugnata in cassazione, la pronuncia sulle spese, avente caratteri della definitività e della decisorietà, è impugnabile ai sensi dell'art. 111 Cost.
Revoca giudiziale dell'amministratore, le ipotesi di giusta causa previste dalle norme
Si hanno specifiche ipotesi di revoca per giusta causa quando l'amministratore non provvede a dare senza indugio notizia all'assemblea dei condomini della citazione o del provvedimento notificatogli e il contenuto dell'atto esorbita dalle sue attribuzioni (art. 1131, ultimo comma c.c.); se l'amministratore non rende il conto della gestione: l'amministratore deve convocare l'assemblea entro centottanta giorni dalla redazione del bilancio dell'edificio onde ottenerne l'approvazione.
Le fattispecie concrete di gravi irregolarità dell'amministratore indicate dal legislatore a titolo esemplificativo, non esaustivo, sono le seguenti:
1) l'omessa convocazione dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto condominiale, il ripetuto rifiuto di convocare l'assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge;
2) la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché le deliberazioni dell'assemblea;
3) la mancata apertura ed utilizzazione del conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio;
4) la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell'amministratore o di altri condomini;
5) l'aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio;
6) qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio, l'aver omesso di curare diligentemente l'azione e la conseguente esecuzione coattiva;
7) l'inottemperanza agli obblighi di tenuta del registro di anagrafe condominiale (art. 1130, n. 6, c.c.), dei registri concernenti la vita del condominio, quali quello relativo ai verbali assemblee, agli amministratori e così via (art. 1130, n. 7, c.c.) di affissione dell'avviso di convocazione per la deliberazione avente ad oggetto le modificazioni delle destinazioni d'uso delle parti comuni ex art. 1117 ter c.c. (art. 1130, n. 9; c.c.)
8) l'omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei propri dati anagrafici nonché i locali dove si trovano i documento condominiali.
Questi sono gli esempi -riportati nell'art. 1129 c.c.- in cui il singolo condomino può adire il tribunale onde ottenere la revoca giudiziale dell'amministratore, indipendentemente dal volere dell'assemblea. Come detto, i casi di revoca per giusta causa indicati dal legislatore sono solo a titolo di esempio.
Revoca giudiziale dell'amministratore e revoca assembleare
Il condominio che riscontra una grave irregolarità può decidere, in sede assembleare, non solo di cessare il mandato ma anche di agire giudizialmente nei confronti del proprio amministratore, reclamando la responsabilità contrattuale da mandato e l'eventuale risarcimento del danno subito.
La deliberazione deve essere sempre presa con un numero di voti che rappresenta la maggioranza degli intervenuti all'assemblea e almeno la metà del valore dell'edificio sia in prima, sia in seconda convocazione.
Non è necessario che, prima di adire il Tribunale, l'assemblea condominiale si sia pronunciata in merito alla revoca oppure abbia rifiutato di pronunciarsi su di essa.
Solo nel caso di irregolarità fiscali e di mancata apertura (o mancato utilizzo) del conto corrente condominiale si deve avere il doveroso passaggio in assemblea.
In questi casi, anche il singolo condomino può chiedere la convocazione dell'assemblea per far cessare la violazione e porre all'ordine del giorno la revoca dell'amministratore.
L'autorità giudiziaria può essere adita -sempre dal singolo- se la riunione non decide per la revoca.
In tutti gli altri casi basta che un solo condomino ritenga esservi gravi irregolarità per far verificare dall'autorità giudiziaria l'operato dell'amministratore per quanto lamenta il condomino.
Contro il provvedimento del tribunale può essere proposto reclamo alla corte d'appello nel termine di dieci giorni dalla notificazione o dalla comunicazione.
Il procedimento da seguire per chiedere la revoca dell'amministratore per via giudiziale
