L'amministratore di condominio dura in carica un anno. Egli, ce lo ricorda l'art. 1129, undicesimo comma, c.c. può essere revocato in qualunque momento dall'assemblea condominiale.
È possibile che l'amministratore di condominio presenti proprie dimissioni, cioè si disimpegni dalla gestione del condominio.
Tale eventualità non è espressamente normata dalle norme dettate dal codice civile in materia condominiale, ma lo si desume implicitamente da quanto affermato dal primo comma dall'art. 1129 c.c. a mente del quale nei condomini con almeno nove condòmini, la nomina dell'amministratore può essere chiesta all'Autorità Giudiziaria anche dall'amministratore dimissionario, ove l'assemblea non v'abbia provveduto.
Questo lo schema che riguarda il caso di specie: l'amministratore di condominio presenta le dimissioni e convoca l'assemblea per la nomina del suo sostituto. L'assemblea condominiale non nomina alcun nuovo amministratore di condominio: il mandatario dimissionario può rivolgersi al giudice per farsi sostituire.
E qui che arriviamo al punto nodale: l'assemblea condominiale può decidere di respingere le dimissioni dell'amministratore?
Se sì, con quale maggioranza?
Quali gli effetti del respingimento delle dimissioni da parte dell'assemblea per l'amministratore dimissionario?
Vediamo come arrivare ad una risposta chiara, completa ed esaustiva
Amministratore di condominio mandatario e dimissioni
Quale rapporto s'instaura tra amministratore e condominio al momento della sua nomina?
L'amministratore di condominio «raffigura un ufficio di diritto privato assimilabile al mandato con rappresentanza: con la conseguente applicazione, nei rapporti tra l'amministratore e ciascuno dei condomini, delle disposizioni sul mandato» (così Cass. SS.UU. 8 aprile 2008 n. 9148).
L'art. 1129, quindicesimo comma, c.c. che è stato introdotto nel codice civile dalla legge n. 220 del 2012, conferma questa impostazione: tutto ciò che non è previsto dagli artt. 1129 c.c. in relazione a nomina, revoca ed obblighi dell'amministratore è dettato dalle norme in materia di mandato.
Che cosa dicono le regole inerenti al contratto di mandato in relazione alle dimissioni del mandatario, ossia nel caso che qui interessa dell'amministratore di condominio?
L'art. 1722 c.c. specifica chiaramente che una delle cause di estinzione del mandato - nel nostro caso del rapporto tra amministratore e condominio - è la rinunzia del mandatario.
L'art. 1727 c.c. si occupa espressamente della rinuncia al mandato da parte del mandatario, in parole diverse delle sue dimissioni dall'incarico.
A mente del primo comma di tale disposizione «il mandatario che rinunzia senza giusta causa al mandato deve risarcire i danni al mandante». Il capoverso dell'articolo in esame specifica che «la rinunzia deve essere fatta in modo e in tempo tali che il mandante possa provvedere altrimenti, salvo il caso d'impedimento grave da parte del mandatario».
In sostanza: l'amministratore può dimettersi in ogni momento, ma deve tenere conto che, se le sue dimissioni non sono fondate su giustificati motivi (es. cattive condizioni di salute), il condominio potrebbe chiedergli i danni.
Non solo: deciso di dimettersi il tutto deve essere fatto nei tempi e in modo tale da consentire al mandante di sostituirlo.
Nel caso del condominio ciò vuol dire convocare l'assemblea per la nomina di un successore.
Amministratore di condominio dimissionario e gestione in prorogatio
Chiarito che l'amministratore può dimettersi e quali possono essere le conseguenze delle dimissioni, vediamo la gestione dell'iter.
Tizio decide di dimettersi il giorno 1. Convoca quindi l'assemblea per la nomina del suo sostituto. Nel farlo deve tenere a mente quanto specificato dal secondo comma dell'art. 1727 c.c. ossia che nel rinunziare all'incarico deve farlo in modo e in tempo tali che l'assemblea provvedere a gestire le dimissioni, nominando un sostituto nei casi di nomina obbligatoria.
Maturata la decisione il giorno 1 dovrà tenere conto delle dimensioni del condominio per consentire ai condòmini di procurarsi preventivi di gestione di altri amministratori. Non esiste una tempistica precisa, certo non è che per simili argomenti, a meno che non vi siano sue gravi motivi a imporlo, si può considerare sufficiente il termine di cinque giorni di cui all'art. 66 disp. att. c.c.
E se l'assemblea non provvedesse alla sostituzione, ad esempio rigettando le dimissioni?
Le dimissioni sono atto unilaterale recettizio: salvo i danni di cui si diceva, il mandante non può imporre al mandatario di proseguire nell'incarico.
Ove l'assemblea decidesse in tal modo, quella decisione sarebbe da considerarsi inefficace e non vincolante per l'amministratore dimissionario che nel caso di nomina obbligatoria resterebbe libero di ricorrere all'Autorità Giudiziaria per la nomina di un suo sostituto, come un qualunque condòmino.
In tutto questo lasso di tempo, però, bisogna comunque mandare avanti la gestione ordinaria e l'amministratore dimissionario, che è un amministratore cessato dall'incarico, avrebbe l'obbligo di farlo, così come stabilito dell'art. 1129, ottavo comma, c.c. a mente del quale questi è tenuto «ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi».
Amministratore di condominio dimissionario e impossibilità di ricorrere all'Autorità Giudiziaria
Se l'amministratore si dimettesse in un condominio così detto piccolo, cioè quello in cui la nomina di un sostituto non è obbligatoria e quindi non vi fosse modo di ricorrere ad un giudice per la sostituzione e nessuno dei condòmini fa nulla per "liberarlo"?
Fermo restando quanto detto in relazione all'inefficacia della delibera di respingimento delle dimissioni, se nessuno dei condòmini volesse prendere la documentazione, la soluzione più prudente sarebbe quelle di attivare una procedura di messa in mora del creditore.
Dimissioni amministratore in piccolo condominio
In sintesi: se l'amministratore si dimette, salvo successive richieste di danni (tutti da provare da parte dell'assemblea), egli può chiedere la nomina di un suo sostituto all'Autorità Giudiziaria, ovvero imporre la consegna della documentazione ad uno dei condòmini ove il ricorso al giudice non sia consentito per la facoltatività della nomina.
A nulla varrebbe la deliberazione di respingimento delle dimissioni, poiché queste sono atto unilaterale recettizio che non necessita di ratifica o accettazione, ma semplicemente di presa d'atto.
Se l'amministratore si dimette all'improvviso l'assemblea può chiedere i danni?
