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Dimissioni consigliere di condominio e funzionamento del consiglio
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Dimissioni consigliere di condominio e funzionamento del consiglio

Condominio, dimissioni del consigliere e sostituzione

Avv. Alessandro Gallucci  

I consiglieri di condominio sono dei condòmini nominati per coadiuvare l'amministratore e verificarne l'operato.

Salvo particolari casi, i consiglieri non hanno poteri di supporto e verifica individuali, ma agiscono collegialmente.

Che cosa succede se uno dei consiglieri di condominio si dimette?

Quali sono i passaggi formarli necessari per garantire il corretto funzionamento dell'organismo in esame?

Consiglio di condominio

Ai sensi dell'art. 1130-bis, secondo comma, c.c. è nelle facoltà dell'assemblea quella di nominare, oltre all'amministratore, un consiglio di condominio composto da almeno tre condomini in quegli edifici di almeno dodici unità immobiliari. Tale consiglio, dice la norma, ha funzioni consultive e di controllo.

Appare infelice il riferimento alle unità immobiliari, posto che non è quello il parametro solitamente usato per valutare la consistenza numerica di un condominio.

Ad ogni buon conto, nulla vieta che il consiglio di condominio possa essere nominato anche in contesti condominiali più piccoli.

Funzioni consultive, ossia di supporto all'attività dell'amministratore e funzioni di controllo, ovvero di verifica e vigilanza su quanto fatto dal mandatario.

Le responsabilità dei consiglieri di condominio

Data l'estrema genericità di tali funzioni, è caldamente consigliabile, all'atto della costituzione del consiglio, delineare l'ambito e le modalità di operatività del consiglio condominio, proprio per evitare disfunzioni nel suo funzionamento o peggio ancora contrasti ovvero indebite intromissioni.

Un riferimento giurisprudenziale può essere utile a comprendere come la figura del consiglio di condominio possa essere pensata anche solamente in relazione a specifiche deliberazioni.

In tal senso è stato affermato che l'assemblea «può deliberare di nominare una commissione di condomini con l'incarico di esaminare i preventivi e le relative spese per valutare quali di essi sia meglio rispondente alle esigenze del Condominio, con la conseguenza che una tal delibera, in sé, è del tutto legittima; è altresì vero, però, che la scelta ed il riparto effettuati dalla commissione perché siano vincolanti per tutti i condomini (anche cioè per i dissenzienti) andavano riportati in assemblea per l'approvazione con le maggioranze prescritte non essendo delegabili ai singoli condomini, anche riuniti in un gruppo, le funzioni dell'assemblea» (così Cass. 6 marzo 2007 n. 5130).

Consiglieri di condominio, durata dell'incarico

Quanto dura in carica un consigliere di condominio?

Il primo atto cui bisogna fare riferimento per conoscere la durata dell'incarico del consigliere è la delibera istitutiva del consiglio ovvero le norme del regolamento condominiale, se composizione e funzionamento dell'organismo sono normati da quest'atto.

L'esperienza in materia ci porta a dire che l'indicazione della durata può essere tanto indicata in via diretta (es. l'incarico ha durata annuale, biennale, ecc.) o anche indirettamente (es. vincolare l'esistenza del consiglio alla esecuzione di lavori straordinari, alla durata del periodo di gestione, ecc.)

In mancanza di tali indicazioni, ad avviso di chi scrive, deve ritenersi a tempo indeterminato, salvo revoca, dimissioni o soppressione dell'organismo.

Dimissioni del consigliere e sostituzione

S'è fatto cenno alle dimissioni, quale atto formale di abbandono di una carica da parte del consigliere.

Partiamo dal dato formale: per avere effetto le dimissioni devono essere comunicate. Ad avviso di chi scrive, tale comunicazione dev'essere comunicata formalmente all'amministratore e se richiesto dalle norme interne al condominio, anche agli altri condòmini.

È bene che la delibera istitutiva del consiglio di condominio disciplini questo aspetto, perché l'assenza di un consigliere, specie se si tratta di consigli con tre condòmini può certamente portare alla paralisi del funzionamento dell'organismo.

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Consiglio di condominio, compiti e composizione

E se nulla è previsto?

È opinione di chi scrive che, data la funzione svolta dal consiglio, cioè quella indicata genericamente dall'art. 1130-bis del codice civile, sia compito dell'amministratore convocare l'assemblea di condominio per permettere la sostituzione del consigliere dimessosi, avendo come punto di riferimento temporale per la sostituzione, quanto meno quelle situazioni in cui è certo che lo stesso consiglio debba essere chiamato ad operare.

Consiglio di condominio

Organismo con funzioni consultive e di controllo

Composto dai condòmini, almeno tre nei condomini con dodici unità immobiliari secondo l'art. 1130-bis c.c.

Organismo facoltativo la cui istituzione è rimessa alla discrezionalità dell'assemblea.

Durata dell'incarico dei consiglieri prevista dalla delibera istitutiva o dal regolamento

In mancanza di indicazioni esplicite o tacite c'è da considerare il consiglio organismo a durata indeterminata

Le dimissioni di uno o più consiglieri determinano la necessità di provvedere alla sostituzione per consentire il normale funzionamento dell'organismo consultivo e di controllo.

L'istituzione del consiglio può avvenire anche solamente per una specifica questione.

È possibile, ad esempio, deliberare l'istituzione del consiglio solamente con riferimento allo svolgimento di opere manutentive.

Di norma l'incarico di consigliere è considerato a titolo gratuito.

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