Nel condominio in cui vivo l'amministratore non ci ha informato di una causa rispetto alla quale avrebbe dovuto decidere l'assemblea; si trattava di una richiesta di revisione delle tabelle millesimali.
In pratica lui ha scelto l'avvocato e di conseguenza iniziato la causa: il giudice poi ha respinto la costituzione per mancanza di delibera.
L'amministratore a quel punto si è dimesso, resta però il fatto che non solo non ci ha tenuti informati della causa, ma nemmeno della precedente richiesta di modifica delle tabelle. Adesso il suo successore sta cercando di "mediare" e forse le modificheremo per via assembleare, ma intanto il danno è fatto.
Il nuovo amministratore ci ha detto che il fatto che il suo predecessore si è dimesso lo rende immune da richiesta di risarcimento del danno, è vero?
Le dimissioni, nell'ambito di un contratto di mandato, sono quell'atto giuridicamente rilevante e vincolante che consentono il recesso unilaterale da quell'accordo.
Una volta comunicate le dimissioni ai condòmini ed all'assemblea l'amministratore deve ritenersi sollevato dal proprio incarico, con l'applicazione delle norme che regolano la così detta prorogatio imperii.
Dimissioni amministratore senza nuova nomina
Le dimissioni chiudono un rapporto giuridico, ma ciò non vuol dire che annullino le eventuali responsabilità che sono scaturite in costanza di rapporto.
Un conto è dire: non mi occupo più della gestione di quel condominio. Altro: siccome non mi occupo più di quel condominio, allora non risponderò di quel che ho fatto fino ad allora.
Non funziona così: le dimissioni non incidono in alcun modo sulla responsabilità contrattuale derivante dallo svolgimento dell'incarico di amministratore.
Si badi: il fatto che l'amministratore possa essere un professionista fa sì che la sua responsabilità, in queste circostanze, debba essere valutata con maggiore severità rispetto al così detto amministratore interno ed ancor di più rispetto all'amministratore interno che svolge gratuitamente le proprie mansioni.
Nel caso di specie, è la legge stessa a sgombrare il campo da ogni dubbio sulla richiesta di risarcimento del danno verso l'amministratore di condominio per l'omessa informazione su cause esorbitanti dalle sue attribuzioni. Il quarto coma dell'art. 1131 c.c. specifica chiaramente che l'amministratore che non adempie a quest'obbligo è tenuto al risarcimento dei danni.
La prescrizione della responsabilità contrattuale (di questo si tratta) dell'amministratore di condominio è decennale; ciò vuol dire che dal compimento dell'inadempimento la controparte ha dieci anni di tempo per far valere le proprie ragioni e che se, ad esempio, invia una lettera di richiesta di risarcimento questa ha effetto interruttivo della prescrizione che a quel punto si azzera.
Dimissioni dell'amministratore senza giusta causa
Nel caso che ci ha sottoposto il nostro lettore, quindi, è necessario valutare carte alla mano l'entità del danno causato dalla condotta dell'amministratore e quindi la possibilità di dimostrarlo nonché la misura del danno ai fini della richiesta di risarcimento.
È utile ricordare che questo genere di azione dev'essere preceduto dal tentativo di mediazione, trattandosi di controversia vertente sulla violazione di norme riguardanti la disciplina del condominio negli edifici.
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