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Come fare per sostituire un amministratore in prorogatio?
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Come fare per sostituire un amministratore in prorogatio?

L'amministratore in prorogatio è in piena carica oppure è un semplice traghettatore? Può essere revocato per via giudiziale?

Avv. Alessandro Gallucci 

Proroga del comando, così si traduce la latino all'italiano la locuzione prorogatio imperii; in ambito giuridico essa indica un istituto che si applica per garantire la continuità di un organo e quindi la prestazione di un dato servizio, nonostante sia scaduto il termine naturale di durata dell'incarico.

In materia condominiale quello della prorogatio è istituto ben noto e connesso alla figura dell'amministratore.

D'altronde essendo l'assemblea un organo permanente, non può certo dirsi che essa sia soggetta a scadenza. L'amministratore sì; l'amministratore di condominio, al termine di uno specifico periodo di tempo, cessa dal proprio incarico, insomma scade.

Qual è questo periodo? l'art. 1129, decimo comma, c.c. afferma che l'incarico dell'amministratore ha durata annuale e s'intende rinnovato per uguale durata.

Com'è stata interpretata questa norma?

Secondo quella che è la lettura al momento maggioritaria, in questo modo. Nomina per l'anno 2019; se per il 2020 non interviene revoca, allora l'amministratore prosegue automaticamente nell'incarico. Arriva la fine del 2020 e l'incarico è da intendersi cessato, salvo nuova nomina.

È qui che interviene la prorogatio imperii. Entriamo nel dettaglio.

=> Prorogatio imperii dell'amministratore di condominio

31 dicembre 2020, ultimo giorno di mandato pieno, secondo quella che, abbiamo detto, è la lettura predominante della norma riguardante la durata dell'incarico dell'amministratore.

E dopo? Dopo si entra nel periodo di prorogatio.

«L'istituto della prorogatio imperii, essendo fondato, oltre che sulla presunzione di una conformità della prorogatio alla volontà dei condomini, anche sull'interesse del condominio alla continuità dell'amministratore, rileva la sua utilità, non solo nei casi di scadenza del termine di cui al secondo comma dell'art. 1129 cod. civ. o di dimissioni dell'amministratore, ma anche nei casi di revoca dell'amministratore o di annullamento per illegittimità della delibera di nomina» (Cass. 27 marzo 2003 n. 4531).

Questa l'applicazione dell'istituto all'amministratore di condominio secondo la giurisprudenza sviluppatasi prima dell'entrata in vigore dell'art. 1129, decimo comma, c.c.

Da non perdere: Niente compenso all'amministratore in prorogatio se c'è la volontà contraria dell'assemblea.

In base a questa interpretazione era certo che l'amministratore in prorogatio potesse:

  • convocare assemblee;
  • ordinare lavori di manutenzione straordinaria urgenti;
  • agire e resistere per le vie legali al fine di tutelare gli interessi del condominio.

Insomma l'amministratore di condominio prorogatio, perdurava nel proprio incarico, sostanzialmente senza che cambiasse nulla (salvo possibilità di nomina giudiziale di un nuovo amministratore, nel caso di stallo dell'assemblea, senza necessità di sua formale revoca).

Cessazione dell'incarico e prorogatio dell'amministratore di condominio

Il più volte citato decimo comma dell'art. 1129 c.c., secondo alcuni, ha messo in discussione quest'ampiezza di poteri gestori dell'amministratore di condominio in prorogatio.

Perché?

Recita la norma:

«Alla cessazione dell'incarico l'amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condomini e ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi

L'incarico cessa anche per scadenza del termine, non solo per revoca. Insomma s'è detto che la norma così introdotta nel codice civile ha ben individuato e limitato «gli obblighi cui l'amministratore in prorogatio è tenuto (nei confronti del condominio) in attesa che altri assumano la pienezza di poteri (circoscrivendoli all'esecuzione delle attività urgenti funzionali ad evitare pregiudizi agli interessi comuni e senza diritto ad ulteriori compensi)» (Trib. Palermo 11 novembre 2018).

Prorogatio e revoca giudiziale dell'amministratore di condominio

Se un amministratore è cessato dal suo incarico, ma prosegue nell'esercizio in regime di prorogatio imperii, può essere revocato dall'Autorità Giudiziaria?

Risposta: se non si tratta d'un vero e proprio mandato, ma semplicemente nella prosecuzione di una serie di attività atte a garantire la continuità gestione, allora non si può addivenire alla revoca dell'amministratore. Soluzione, che pare trovare risposta affermativa anche in sede giurisprudenziale (Trib. Palermo 9 novembre 2018).

Prorogatio e nomina giudiziale dell'amministratore di condominio

Se l'amministratore è in prorogatio, allora si deve (meglio: egli deve) convocare l'assemblea per la nomina (sua) o di altro amministratore. Fatto che solitamente avviene unitamente alla discussione sul rendiconto.

Ove in questa sede non si addivenisse alla nomina dell'amministratore, se la sua figura fosse obbligatoria (più di otto condòmini), ciascuno potrebbe agire in giudizio per la nomina (e nella sostanza la sostituzione) dell'amministratore di condominio in prorogatio.

Sostituzione amministratore di condominio in prorogatio, riepilogo

L'amministratore di condominio in prorogatio è un amministratore cessato dal proprio incarico. Ciò vuol dire che per sostituire l'amministratore in prorogatio:

  • non si può domandare la sua revoca giudiziale, perché non è più mandatario;
  • si può sostituirlo con delibera assembleare;
  • si può sostituirlo con ricorso al giudice se l'assemblea non provvede e la sua nomina è obbligatoria.

Se un amministratore è in prorogatio in un condominio nel quale la nomina non è obbligatoria e non si vuole sostituirlo con altro, ma non avere più amministratore, allora ciascun condòmino potrà richiedere i documenti: ciò, ad avviso dello scrivente, dopo un'assemblea che in modo esplicito o implicito (es. per disinteresse) renda evidente che non si voglia proseguire nel rapporto di mandato con l'amministratore cessato.

=> Differenza tra amministratore in prorogatio e quello regolarmente nominato

=> Niente prorogatio se l'amministratore di condominio è stato revocato dal giudice

Cerca: amministratore prorogatio imperii

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Gennaro Peluso
Gennaro Peluso mercoledì 03 aprile 2019 alle ore 13:27

abbiamo un amministratrice interna al condominio che è come assente nei conteggi, che non fa mai assemblee ecc..come possiamo mandarla via quei pochi che non la vogliamo? premetto che non si fanno mai assemblee essendo i condomini quasi tutti anziani e quindi mai presenti.Grazie

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