#1 Inviato 2 Giugno, 2014 Scusate ma se l'amministratore è in prorogatio e deve recuperare un credito non approvato dall'assemblea come fa? Io che sono il lagale ho bisogno che l'amministratore mi dia il verbale approvato per procedere col D.I.... Magari sarebbe opportuno che l'amministratore convocasse assemblea straordinaria con questo specifico odg? Grazie mille dei consigli.
#2 Inviato 2 Giugno, 2014 .............................................. ********************/la-revoca-dell-amministratore-blocca-l.azione-di-recupero-del-credito/ - - - Aggiornato - - - Se l’amministratore condominiale viene revocato prima del conferimento dell'incarico ad un legale per la presentazione di un ricorso per decreto ingiuntivo di pagamento, egli, nelle more del passaggio di consegne, ha il potere di proseguire nell’azione oppure deve arrestarsi? La questione non è di poco conto perché nel caso di mancanza di potere d’agire, il condomino può opporsi eccependo la carenza di legittimazione attiva (ossia la mancanza del potere di stare in giudizio) e quindi vanificare l’azione ingiuntiva. La risposta fornita, per lunghi anni, dalla giurisprudenza è la seguente: per comprendere se l’amministratore cessato dall’incarico conserva i propri poteri è necessario distinguere tra cessazione naturale dell’incarico o dimissioni e revoca con nuova nomina. Nel primo caso il mandatario mantiene intatti i propri poteri, nella seconda ipotesi, no. Rapporto tra amministratore e condominio L'amministratore del condominio raffigura un ufficio di diritto privato assimilabile al mandato con rappresentanza: con la conseguente applicazione, nei rapporti tra l'amministratore e ciascuno dei condomini, delle disposizioni sul mandato (così, tra le tante, Cass. SS.UU. n. 9148/08). Così, per lunghi anni, s’è espressa la giurisprudenza; orientamento sostanzialmente accolto dal legislatore con la riforma del condominio (cfr. art. 1129, quindicesimo comma, c.c.). L’incarico assunto dall’amministratore ha durata annuale e se non revocato s’intende rinnovato per un periodo di uguale durata (cfr. art. 1129, decimo comma, c.c.). Questa è una delle novità introdotte dalla riforma: si tratta di una forma di conferma tacita che, però, non incide sulla durata annuale dell’incarico. Ad ogni buon conto, al termine dell’incarico, l’amministratore è da ritenersi cessato dall’incarico ex lege. In questo contesto nulla cambia rispetto alla legislazione vigente prima dell’entrata in vigore della legge n. 220/2012. Ciò vuol dire che l'amministratore di condominio, anche se cessato dalla carica (per scadenza del termine di cui all'art. 1129-2 c.c.) o perché dimissionario, continua ad esercitare i suoi poteri, compresa la rappresentanza in giudizio, fino a che non sia validamente sostituito con la nomina (C. nn. 2293-61, 3727-68, 1137-70, 572 e 2214-76) (così, tra le tante, Cass. 21 dicembre 1987 n. 9501). Si tratta della così detta prorogatio imperii, ossia della prosecuzione ad interim dell’incarico al fine di garantire la continuità gestionale della compagine. Revoca, prorogatio e decreto ingiuntivo Leggermente differente la situazione nel caso in cui l’amministratore è stato revocato, insomma quel caso in cui non è stato lui a dimettersi o il mandato non è scaduto per lo spirare naturale del termine. In tal caso, egli perde i propri poteri di rappresentanza del condominio e, di conseguenza, non può agire in nome e per conto della compagine, firmando, ad esempio, la procura alle lite per il deposito di un ricorso per decreto ingiuntivo. In tal senso, il Tribunale di Roma, in una propria sentenza resa nel 2011, ha specificato che è da escludere che, una volta nominato il nuovo amministratore, a quello dimissionario fosse ancora consentito esercitare i poteri connessi alla carica. Infatti, il noto principio, in base al quale l'amministratore di un condominio, anche dopo la cessazione della carica per scadenza del termine di cui all'art. 1129 cc. o per dimissioni, conserva ad interim i suoi poteri e può continuare ad esercitarli fino a che non sia stato sostituito da altro amministratore, fondandosi su una presunzione di conformità di una siffatta perpetuatio di poteri all'interesse ed alla volontà dei condomini, non trova applicazione quando risulti, viceversa, (come nel caso in esame) una volontà di questi ultimi, espressa con delibera dell'assemblea condominiale, contraria alla conservazione dei poteri di gestione da parte dell'amministratore cessato dall'incarico (Cass. sent. n. 1445/93 ; n. 9501/87) (Trib. 11 febbraio 2011 n. 2959). Nel caso sottoposto alla sua attenzione il giudice capitolino ha concluso il proprio ragionamento affermando che l'amministratore sostituito non poteva più agire in rappresentanza del condominio per il recupero coattivo delle quote condominiali, essendo venuto meno, con la nomina del nuovo amministratore da parte dell'assemblea dei condomini, il rapporto di mandato che lo legava al condominio; con la conseguenza che egli non era più legittimato ad esercitare i poteri di cui all'art. 1130 c.c.. e, tra l'altro, a riscuotere coattivamente i contributi condominiali (ved. Cass. sent. n. 3588/93) (Trib. 11 febbraio 2011 n. 2959). Cessazione dall’incarico, revoca e riforma del condominio La sentenza citata è del 2011: nel frattempo, è notorio, è stata approvata ed è in vigore la riforma del condominio. Il nuovo art. 1129 c.c. all’ottavo comma recita: Alla cessazione dell'incarico l'amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condomini e ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi. La revoca rappresenta una delle cause di cessazione dell’incarico; quella di recupero dei crediti può rappresentare un’attività urgente per evitare pregiudizi agli interessi comuni sì dà legittimare l’amministratore cessato dall’incarico ad iniziare un’azione giudiziaria volta a tale scopo? Ad avviso di chi scrive la risposta è negativa: con la revoca il mandatario perde la legale rappresentanza del condominio a favore di altra persona. Insomma la riforma, sul punto, non ha cambiato nulla e devono continuare a considerarsi validi i principi espressi, più volte in passato, dalla giurisprudenza.(lavori in casa .it)
#3 Inviato 3 Giugno, 2014 Grazie mille molto esaustivo. Nel mio caso vi è prorogatio solo xk non si è forrmata la maggioranza x confermare l amministratore quindi dovrebbe normalemnete proseguire coi suoi compiti. ma se l'amministratore è in prorogatio e deve recuperare un credito non approvato dall'assemblea come fa? Io che sono il lagale ho bisogno che l'amministratore mi dia il verbale approvato per procedere col D.I.... Magari sarebbe opportuno che l'amministratore CONVOCASSE assemblea straordinaria con questo specifico odg SPERANDO CHE I CONDOMINI SI PRESENTINO E VOTINO? Grazie mille dei consigli. HELP ********************/la-revoca-dell-amministratore-blocca-l.azione-di-recupero-del-credito/ - - - Aggiornato - - - Se l’amministratore condominiale viene revocato prima del conferimento dell'incarico ad un legale per la presentazione di un ricorso per decreto ingiuntivo di pagamento, egli, nelle more del passaggio di consegne, ha il potere di proseguire nell’azione oppure deve arrestarsi? La questione non è di poco conto perché nel caso di mancanza di potere d’agire, il condomino può opporsi eccependo la carenza di legittimazione attiva (ossia la mancanza del potere di stare in giudizio) e quindi vanificare l’azione ingiuntiva. La risposta fornita, per lunghi anni, dalla giurisprudenza è la seguente: per comprendere se l’amministratore cessato dall’incarico conserva i propri poteri è necessario distinguere tra cessazione naturale dell’incarico o dimissioni e revoca con nuova nomina. Nel primo caso il mandatario mantiene intatti i propri poteri, nella seconda ipotesi, no. Rapporto tra amministratore e condominio L'amministratore del condominio raffigura un ufficio di diritto privato assimilabile al mandato con rappresentanza: con la conseguente applicazione, nei rapporti tra l'amministratore e ciascuno dei condomini, delle disposizioni sul mandato (così, tra le tante, Cass. SS.UU. n. 9148/08). Così, per lunghi anni, s’è espressa la giurisprudenza; orientamento sostanzialmente accolto dal legislatore con la riforma del condominio (cfr. art. 1129, quindicesimo comma, c.c.). L’incarico assunto dall’amministratore ha durata annuale e se non revocato s’intende rinnovato per un periodo di uguale durata (cfr. art. 1129, decimo comma, c.c.). Questa è una delle novità introdotte dalla riforma: si tratta di una forma di conferma tacita che, però, non incide sulla durata annuale dell’incarico. Ad ogni buon conto, al termine dell’incarico, l’amministratore è da ritenersi cessato dall’incarico ex lege. In questo contesto nulla cambia rispetto alla legislazione vigente prima dell’entrata in vigore della legge n. 220/2012. Ciò vuol dire che l'amministratore di condominio, anche se cessato dalla carica (per scadenza del termine di cui all'art. 1129-2 c.c.) o perché dimissionario, continua ad esercitare i suoi poteri, compresa la rappresentanza in giudizio, fino a che non sia validamente sostituito con la nomina (C. nn. 2293-61, 3727-68, 1137-70, 572 e 2214-76) (così, tra le tante, Cass. 21 dicembre 1987 n. 9501). Si tratta della così detta prorogatio imperii, ossia della prosecuzione ad interim dell’incarico al fine di garantire la continuità gestionale della compagine. Revoca, prorogatio e decreto ingiuntivo Leggermente differente la situazione nel caso in cui l’amministratore è stato revocato, insomma quel caso in cui non è stato lui a dimettersi o il mandato non è scaduto per lo spirare naturale del termine. In tal caso, egli perde i propri poteri di rappresentanza del condominio e, di conseguenza, non può agire in nome e per conto della compagine, firmando, ad esempio, la procura alle lite per il deposito di un ricorso per decreto ingiuntivo. In tal senso, il Tribunale di Roma, in una propria sentenza resa nel 2011, ha specificato che è da escludere che, una volta nominato il nuovo amministratore, a quello dimissionario fosse ancora consentito esercitare i poteri connessi alla carica. Infatti, il noto principio, in base al quale l'amministratore di un condominio, anche dopo la cessazione della carica per scadenza del termine di cui all'art. 1129 cc. o per dimissioni, conserva ad interim i suoi poteri e può continuare ad esercitarli fino a che non sia stato sostituito da altro amministratore, fondandosi su una presunzione di conformità di una siffatta perpetuatio di poteri all'interesse ed alla volontà dei condomini, non trova applicazione quando risulti, viceversa, (come nel caso in esame) una volontà di questi ultimi, espressa con delibera dell'assemblea condominiale, contraria alla conservazione dei poteri di gestione da parte dell'amministratore cessato dall'incarico (Cass. sent. n. 1445/93 ; n. 9501/87) (Trib. 11 febbraio 2011 n. 2959). Nel caso sottoposto alla sua attenzione il giudice capitolino ha concluso il proprio ragionamento affermando che l'amministratore sostituito non poteva più agire in rappresentanza del condominio per il recupero coattivo delle quote condominiali, essendo venuto meno, con la nomina del nuovo amministratore da parte dell'assemblea dei condomini, il rapporto di mandato che lo legava al condominio; con la conseguenza che egli non era più legittimato ad esercitare i poteri di cui all'art. 1130 c.c.. e, tra l'altro, a riscuotere coattivamente i contributi condominiali (ved. Cass. sent. n. 3588/93) (Trib. 11 febbraio 2011 n. 2959). Cessazione dall’incarico, revoca e riforma del condominio La sentenza citata è del 2011: nel frattempo, è notorio, è stata approvata ed è in vigore la riforma del condominio. Il nuovo art. 1129 c.c. all’ottavo comma recita: Alla cessazione dell'incarico l'amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condomini e ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi. La revoca rappresenta una delle cause di cessazione dell’incarico; quella di recupero dei crediti può rappresentare un’attività urgente per evitare pregiudizi agli interessi comuni sì dà legittimare l’amministratore cessato dall’incarico ad iniziare un’azione giudiziaria volta a tale scopo? Ad avviso di chi scrive la risposta è negativa: con la revoca il mandatario perde la legale rappresentanza del condominio a favore di altra persona. Insomma la riforma, sul punto, non ha cambiato nulla e devono continuare a considerarsi validi i principi espressi, più volte in passato, dalla giurisprudenza.(lavori in casa .it)
#4 Inviato 3 Giugno, 2014 OTTIMO pessina! Cmq la risposta te l'ha data! Non puoi, anzi ti dico di più! nella prorogazio di 1 anno dovrai amministrare "con le mani legate". Le tue responsabilità sono riferite: ai lavori urgenti di messa in sicurezza ed al pagamento delle bollette/fornitori (regime ordinario). Se non vi eleggono convocate una nuova assemblea. Se non vi eleggono ancora meglio dimettersi.
#5 Inviato 4 Giugno, 2014 quando sei in prorogazio, hai tutti i poteri e doveri TUTTI DAvide3008 interventi straordinari non li puoi fare nemmeno se c'era la maggioranza per nominarti !!!! per fare il d.i. provvisoriamente esecutivo ci vuole l'approvazione del preventivo con riparto e prospetto rate (deve esserci scritto anche approvazione riparto e prospetto rate) altrimenti puoi fare solo d.i. non provvisoriamente esecutivo ----------------------------------- quando in assemblea mancano i 500 millesimi per la mia nomina verbalizzo, rimango in carica e a semplice richiesta anche telefonica riconvoco quando si vuole l'assemblea per mettere all'odg la mia nomina - - - Aggiornato - - - leggere le domande ? l'amministratore non è stato revocato
#7 Inviato 5 Giugno, 2014 scusate quindi mi confermate che l'amministratore dovrà comunque fare approvare questi verbali per i quali dovrei fare d.i.... convocando apposita assemblea straordinaria.... ad ogni modo magari contestualmente in questa assemblea potrei vedere se gli confemano l'incarico così eviterei qualunque problema.... altrimenti se non gli confermano l'incarico ma approvano comunque i verbali (xk altrimenti il debito se lo accollerebbe il condominio quindi agli altri condomini non conviene non approvare!) io potrei procedere cmq xk prcedere per recuperare i crediti rientra tra i compiti dell'amministratore in prorogatio...
#8 Inviato 5 Giugno, 2014 Il bilancio se è corretto te lo approvano, a meno che non ci sia altro! Considera che il D.I. che tanto si pubblicizza è una spada di Damocle! Non affidiamoci sempre a queste cose, mettiamo che hai sbagliato i conti e chiedi 1€ in più del dovuto se te lo impugnano hai finito di lavorare. (differente nel civile) A bilanci approvati invece dovrebbero pagare tutti, ma quando si fa un d.i. non dovrai solo portare il bilancio approvato ma anche la nomina e tutti gli altri documenti essenziali, la mancanza di 1 solo di questi, è sempre condannata perchè non c'è contraddittorio, quindi non è tollerata la mancanza di documenti essenziali. Quindi ti consiglio di fare l'assemblea, farti approvare i bilanci, o ti mandano via e nominano un altro. Dopo, se non pagano valuterai un sistema di recupero crediti, ma in prorogatio te la rischi cmq. Infatti all'ordine del giorno bisogna sempre mettere al primo punto nomina/revoca amministratore, se ti revocano almeno non devi accollarti problemi vari.
#9 Inviato 6 Giugno, 2014 Il bilancio se è corretto te lo approvano, a meno che non ci sia altro! Considera che il D.I. che tanto si pubblicizza è una spada di Damocle! Non affidiamoci sempre a queste cose, mettiamo che hai sbagliato i conti e chiedi 1€ in più del dovuto se te lo impugnano hai finito di lavorare. (differente nel civile) A bilanci approvati invece dovrebbero pagare tutti, ma quando si fa un d.i. non dovrai solo portare il bilancio approvato ma anche la nomina e tutti gli altri documenti essenziali, la mancanza di 1 solo di questi, è sempre condannata perchè non c'è contraddittorio, quindi non è tollerata la mancanza di documenti essenziali. Quindi ti consiglio di fare l'assemblea, farti approvare i bilanci, o ti mandano via e nominano un altro. Dopo, se non pagano valuterai un sistema di recupero crediti, ma in prorogatio te la rischi cmq. Infatti all'ordine del giorno bisogna sempre mettere al primo punto nomina/revoca amministratore, se ti revocano almeno non devi accollarti problemi vari. Il decreto ingiuntivo che tanto pubblicizzate??? e ma non lo sai noi veniamo pagati ogni volta che facciamo un decreto ingiuntivo, ma che dico ogni volta che ne parliamo soltanto........ Da quel che mi sembra di ricordare anche il preventivo viene approvato in assemblea ???Hai mai fatto un decreto ingiuntivo??? cosa vuol dire se hai chiesto anche 1€ in più hai finito di lavorare, lo sai che va consegnato copia del consuntivo, preventivo e verbale quando si presenta ricorso di decreto ingiuntivo........ Ricordo infine ai colleghi e NON, che la giurisdizione italiana è ormai da anni orientata, sul fatto di poter agire sul preventivo (che mi sembrano vengano approvati dall'assemblea) ......."ma in prorogatio te la rischi cmq" La Suprema Corte di Cassazione ritiene che "l'amministratore di un condominio, anche dopo la cessazione della carica per scadenza del termine di cui all'articolo 1129 c.c. o per dimissioni, conserva ad interim i suoi poteri e può continuarli ad esercitare fino a che non sia stato sostituito da altro amministratore. Cortesemente visto che è un FORUM in cui si viene a chiedere consigli non diamo risposte in argomenti in cui non abbiamo conoscenza specifica........ P.s mi scuso per l'eventuale tono della risposta
#10 Inviato 6 Giugno, 2014 Il decreto ingiuntivo che tanto pubblicizzate??? e ma non lo sai noi veniamo pagati ogni volta che facciamo un decreto ingiuntivo, ma che dico ogni volta che ne parliamo soltanto........ Da quel che mi sembra di ricordare anche il preventivo viene approvato in assemblea ???Hai mai fatto un decreto ingiuntivo??? cosa vuol dire se hai chiesto anche 1€ in più hai finito di lavorare, lo sai che va consegnato copia del consuntivo, preventivo e verbale quando si presenta ricorso di decreto ingiuntivo........ Ricordo infine ai colleghi e NON, che la giurisdizione italiana è ormai da anni orientata, sul fatto di poter agire sul preventivo (che mi sembrano vengano approvati dall'assemblea) ......."ma in prorogatio te la rischi cmq" La Suprema Corte di Cassazione ritiene che "l'amministratore di un condominio, anche dopo la cessazione della carica per scadenza del termine di cui all'articolo 1129 c.c. o per dimissioni, conserva ad interim i suoi poteri e può continuarli ad esercitare fino a che non sia stato sostituito da altro amministratore. Cortesemente visto che è un FORUM in cui si viene a chiedere consigli non diamo risposte in argomenti in cui non abbiamo conoscenza specifica........ P.s mi scuso per l'eventuale tono della risposta Avvaloro: [h=2]Condomini morosi e decreto ingiuntivo su bilancio preventivo. Corte di Cassazione, Sezione Seconda Civile, sentenza n.24299/2008[/h]http://www.primapaginaitaliana.it/sentenze-condiminio/item/7886-suprema-corte-di-cassazione-sezione-seconda-civile-sentenza-n24299-2008.html + commento --link_rimosso--
#11 Inviato 6 Giugno, 2014 Bla Bla bla .... Il tono! State indietro! http://www.studio-legale-online.net/2013/09/delibera-assemblea-condominiale/ Stessa storia che avete portato, con la modifica che non riuscite nemmeno a capire cioè della quota da pagare, in presenza di quote diverse (visto che il preventivo non è accurato) la sentenza è a favore del ricorrente nel civile, in parte.
#12 Inviato 6 Giugno, 2014 Bla Bla bla .... Il tono! State indietro! http://www.studio-legale-online.net/2013/09/delibera-assemblea-condominiale/ Stessa storia che avete portato, con la modifica che non riuscite nemmeno a capire cioè della quota da pagare, in presenza di quote diverse (visto che il preventivo non è accurato) la sentenza è a favore del ricorrente nel civile, in parte. Ciò dimostra,come risaputo, solo che ogni sentenza è un caso a se stante. Ciò comunque non ti permette di usare certe espressioni o prese in giro sul forum. Quindi il primo a stare indietro dovrai esser tu che, ti ripeto, sei ospite su questo forum. Sei pertanto invitato a rispettare questi spazi.Grazie.
#13 Inviato 6 Giugno, 2014 Caro DAvide3008, senza fomentare inutili polemiche ti allego questo link https://www.condominioweb.com/lamministratore-puo-chiedere-ed-ottenere-decreto-ingiuntivo-provvisoriamente-esecutivo-sulla-base-dello.1970 come vedi l'articolo è trattato direttamente su questo forum.........io avrò sicuramente sbagliato i toni della risposta ma cerca di avere più rispetto e umiltà nelle risposte che dai....... Detto questo lo stato italiano è sotto sistema di Civil Law e le sentenze non fanno legge ma disciplinano l'ordinamento giuridico.......(discorso diverso per le sentenze a sezioni unite)
#14 Inviato 7 Dicembre, 2014 Salve in merito a questa discussione vorrei chiedere se dato le dimissioni prima della fine incarico per mia volonta' ho ancora i poteri di convocare nuova assemblea per qualsiasi problema,ho le mie dimissioni devo solo fino al nuovo amministratore fare le cose ordinarie per esempio pagare bollette ecc. Grazie
#15 Inviato 9 Dicembre, 2014 Buongiorno a tutti volevo sapere se amministratore dando le dimissioni di sua volonta'puo' ancora convocare assemblee per deliberare lavori straordinari ,o bisogna aspettare nuovo amministratore. Grazie
#16 Inviato 9 Dicembre, 2014 Buongiorno a tutti volevo sapere se amministratore dando le dimissioni di sua volonta'puo' ancora convocare assemblee per deliberare lavori straordinari ,o bisogna aspettare nuovo amministratore. Grazie
#17 Inviato 28 Marzo, 2015 Ciao ragazzi, torno quindi alla mia originaria domanda in questo post. Quindi l'amministratore in prorogatio poichè le assemblee sn andate deserte e che quindi non può fornirmi un bilancio approvato (neppure preventivo) come fa a recuperare il credito di un condomino? Credito si badi bene relativo a quote condominiali ordinarie. Grazie a chi mi sarà d'aiuto.
#18 Inviato 28 Marzo, 2015 ... non capisco. si farà riferimento all'ultimo bilancio approvato, sia esso consuntivo o preventivo. il moroso sarà pur moroso rispetto a qualcosa ? in base a questo qualcosa si chiede decreto ingiuntivo.
