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Gabriele74

Lavori straordinari con amministratore in prorogatio

 Buongiorno a tutti, All’ultima assemblea non siamo riusciti ad arrivare a 500 millesimi per confermare o revocare l’attuale amministratore. Abbiamo deciso di fare dei lavori straordinari, un mio amico mi ha detto che e possibile non partecipare ai lavori straordinari perché la decisione è stata presa mentre eravamo con un amministratore in prorogatio. Quindi  mi spiegava che non è possibile fare lavori con questo amministratore ma bisogna non minarlo di nuovo o trovare un sostituto. Perché secondo le nuove leggi l’amministratore non può andare in prorogatio

Gabriele74 dice:

 Buongiorno a tutti, All’ultima assemblea non siamo riusciti ad arrivare a 500 millesimi per confermare o revocare l’attuale amministratore. Abbiamo deciso di fare dei lavori straordinari, un mio amico mi ha detto che e possibile non partecipare ai lavori straordinari perché la decisione è stata presa mentre eravamo con un amministratore in prorogatio. Quindi  mi spiegava che non è possibile fare lavori con questo amministratore ma bisogna non minarlo di nuovo o trovare un sostituto. Perché secondo le nuove leggi l’amministratore non può andare in prorogatio

L'amministratore in proroga mantiene tutti i poteri previsti dalla legge, se voi condomini non volete effettuare lavori straordinari era sufficiente non approvarli.

Gabriele74 dice:

 Buongiorno a tutti, All’ultima assemblea non siamo riusciti ad arrivare a 500 millesimi per confermare o revocare l’attuale amministratore. Abbiamo deciso di fare dei lavori straordinari, un mio amico mi ha detto che e possibile non partecipare ai lavori straordinari perché la decisione è stata presa mentre eravamo con un amministratore in prorogatio. Quindi  mi spiegava che non è possibile fare lavori con questo amministratore ma bisogna non minarlo di nuovo o trovare un sostituto. Perché secondo le nuove leggi l’amministratore non può andare in prorogatio

Art. 1129 c.c.

...L’incarico di amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata. L’assemblea convocata per la revoca o le dimissioni delibera in ordine alla nomina del nuovo amministratore...

 

Non avete ne revocato il vecchio amministratore ne nominato il nuovo per cui, secondo il nuovo art. 1129 del codice civile novellato dalla Legge 220/2012, l'incarico dell'amministratore si intende rinnovato.

 

Quantunque aveste revocato l'amministratore ma non foste stati in grado di nominarne un altro, in quel caso l'amministratore sarebbe restato in "prorogatio imperii".

L'amministratore in prorogatio ha gli stessi poteri perchè comunque provvede sempre all'ordinaria amministrazione mente spetta all'assemblea deliberare sulla straordinaria amministrazione.

L'assemblea ha deliberato i lavori, ne ha approvato il preventivo, ne ha approvato le quote e quindi tutto è regolare.

L'attuale amministratore può far emettere decreto ingiuntivo verso chi non paga le quote.

Se volete annullare la delibera dovete riconvocare l'assemblea ed annullare i lavori.

è l'amministratore in prorogatio che dovrebbe avere la consapevolezza che prima regolarizza la sua nomina  e quindi ha la ratifica della sua fiducia sul suo operato e poi procede  a convocare l'assemblea per i lavori straordinari. si chiama deontologia professionale.

Concordo pienamente con @Tullio Ts che saluto calorosamente. Un amministratore non confermato rimane in proroga fino alla nomina del nuovo. Se l’assemblea non è stata in grado di confermarlo ma ha deliberato lavori straordinari ... a mio giudizio i condòmini hanno fatto un errore di valutazione grave. Come è possibile non confermare l’amministratore senza nominarne un altro e far deliberare lavori straordinari? È una follia alla quale sarà necessario rimediare quanto prima. Selezionate un nuovo amministratore al più presto e nominatelo in assemblea in modo che possa far eseguire scrupolosamente i lavori deliberati.

enrico dimitri dice:

è l'amministratore in prorogatio che dovrebbe avere la consapevolezza che prima regolarizza la sua nomina  e quindi ha la ratifica della sua fiducia sul suo operato e poi procede  a convocare l'assemblea per i lavori straordinari. si chiama deontologia professionale.

Se la conferma dell’amministratore e la decisione sui lavori straordinari erano due punti all’odg della stessa assemblea non vedo come l’amministratore in prorogatio possa avere delle responsabilità deontologiche..... l’errore è stato compiuto dall’assemblea.

Modificato da bilbetto

Abbiamo solo approvato i lavori, ma dobbiamo ancora vederci per approvare in preventivi e le ditte

Gabriele74 dice:

Abbiamo solo approvato i lavori, ma dobbiamo ancora vederci per approvare in preventivi e le ditte

Allora spetta all'assemblea decidere, indipendentemente dalla posizione dell'amministratore.

Vi ricordo che anche per l'approvazione della spesa di lavori straordinari di notevole entità è necessaria la maggioranza di almeno 500 millesimi per cui, presumibilmente, in quell'occasione, se c'è una maggioranza per approvare i lavori la stessa maggioranza potrà confermare l'amministratore  (per la cui conferma sarebbero sufficienti anche sol 333,333 millesimi purchè siano superiori ai millesimi contrari).

 

 

 Perdonatemi, all’assemblea eravamo 590 di cui però la maggioranza dei presenti ha votato per fare i lavori, però da quello che ho capito,  Per decidere i lavori straordinari dovevamo votare 501 millesimi, giusto? Inoltre questo mio amico, mi conferma ancora una volta che lui ha fatto scrivere sul verbale che non partecipava alle spese straordinarie, ma quando hanno nominato in uomini statore ha pagato tutto .Inoltre mi confermate che bisogna istituire un fondo speciale per i lavori? Quindi di conseguenza tutti noi dobbiamo anticipare già i soldi? Vi ringrazio della vostra preziosa collaborazione

Gabriele74 dice:

 Perdonatemi, all’assemblea eravamo 590 di cui però la maggioranza dei presenti ha votato per fare i lavori, però da quello che ho capito,  Per decidere i lavori straordinari dovevamo votare 501 millesimi, giusto? Inoltre questo mio amico, mi conferma ancora una volta che lui ha fatto scrivere sul verbale che non partecipava alle spese straordinarie, ma quando hanno nominato in uomini statore ha pagato tutto .Inoltre mi confermate che bisogna istituire un fondo speciale per i lavori? Quindi di conseguenza tutti noi dobbiamo anticipare già i soldi? Vi ringrazio della vostra preziosa collaborazione

Se parli per sentito dire e non è il tuo caso specifico, la verità è distorta ogni volta che passa di parola in parola.

 

Per deliberare i lavori di una certa importanza, occorre innanzitutto nominare un tecnico che dovrà fare un capitolato dei lavori da eseguire.

Una volta approvato il capitolato, ciascuno può presentare un preventivo.

Una volta approvato il preventivo di spesa si approvano le modalità di pagamento delle quote.

Può essere istituito un fondo totale prima di iniziare i lavori, in modo che poi non si ha la sorpresa che qualcuno non paghi, oppure si può deliberare la costituzione di un fondo ad avanzamento lavori, ma se poi qualcuno non paga fino alla fine, l'impresa bloccherà i lavori.

Gabriele74 dice:

 Perdonatemi, all’assemblea eravamo 590 di cui però la maggioranza dei presenti ha votato per fare i lavori, però da quello che ho capito,  Per decidere i lavori straordinari dovevamo votare 501 millesimi, giusto? Inoltre questo mio amico, mi conferma ancora una volta che lui ha fatto scrivere sul verbale che non partecipava alle spese straordinarie, ma quando hanno nominato in uomini statore ha pagato tutto .Inoltre mi confermate che bisogna istituire un fondo speciale per i lavori? Quindi di conseguenza tutti noi dobbiamo anticipare già i soldi? Vi ringrazio della vostra preziosa collaborazione

Non è che se questo tuo amico di dice una fregnaccia allora diventa una verità.

bilbetto dice:

Concordo pienamente con @Tullio Ts che saluto calorosamente. Un amministratore non confermato rimane in proroga fino alla nomina del nuovo. Se l’assemblea non è stata in grado di confermarlo ma ha deliberato lavori straordinari ... a mio giudizio i condòmini hanno fatto un errore di valutazione grave. Come è possibile non confermare l’amministratore senza nominarne un altro e far deliberare lavori straordinari? È una follia alla quale sarà necessario rimediare quanto prima. Selezionate un nuovo amministratore al più presto e nominatelo in assemblea in modo che possa far eseguire scrupolosamente i lavori deliberati.

Se la conferma dell’amministratore e la decisione sui lavori straordinari erano due punti all’odg della stessa assemblea non vedo come l’amministratore in prorogatio possa avere delle responsabilità deontologiche..... l’errore è stato compiuto dall’assemblea.

da quanto ho capito mentre scrivevo erano stati approvati i lavori oppure era iniziato l'iter di approvazione con l'amministratore ancora non confermato. per questo penso che prima di prendere in carico qualcosa di importane,sia bene essere certi della fiducia di chi paga. tutto qui. io farei cosi'. tu no?

enrico dimitri dice:

da quanto ho capito mentre scrivevo erano stati approvati i lavori oppure era iniziato l'iter di approvazione con l'amministratore ancora non confermato. per questo penso che prima di prendere in carico qualcosa di importane,sia bene essere certi della fiducia di chi paga. tutto qui. io farei cosi'. tu no?

Se i condomini non avevano fiducia allora perchè hanno approvato i lavori straordinari con l'amministratore in proroga? Potevano non approvare e non si trovavano in questa situazione, oppure ora è possibile chiedere un'assemblea straordinaria a norma dell'art 66 Dacc con all'OdG annullamento delibera lavori straordinari.

 

In tema di condominio di edifici, l'istituto della prorogatio imperii trova fondamento nella presunzione di conformità alla volontà dei condòmini e nell'interesse del condominio alla continuità dell'amministratore, - ha detto la Suprema Corte; che ha subito aggiunto che, conseguentemente, tale istituto - è applicabile in ogni caso in cui il condominio rimanga privato dell'opera dell'amministratore, e pertanto non solo nei casi di scadenza del termine di cui all'art. 1129, secondo comma, cod. civ. o di dimissioni, ma anche nei casi di revoca o di annullamento per illegittimità della relativa delibera di nomina. (Cassazione, sentenza n. 4531/2003)


L’Amministratore di un condominio conserva i poteri conferitigli dalla legge, dall'assemblea, o dal regolamento di condominio, anche se la delibera di nomina sia stata oggetto di impugnativa dinanzi all'autorita’ giudiziaria, per vizi comportanti la nullita’ od annullabilita’ della delibera medesima, ovvero sia decaduto dalla carica per scadenza del mandato, fino a quando non venga sostituito con provvedimento del giudice o con nuova deliberazione dell'assemblea dei condomini. (Cass. Sez. Lavoro, 20/02/1976 n 572)


L'amministratore di un condominio, anche dopo la cessazione della carica per scadenza del termine di cui all’art. 1129 c.civile, conserva in proroga i poteri conferitigli dalla legge, dall’assemblea o dal regolamento di condominio e può continuare ad esercitarli fino a che non sia sostituito con un altro amministratore; (Cass. n. 7256/86)

 

 

 Vi ringrazio delle vostre preziose risposta. Vi chiedo ancora una cosa ,se ho ben capito quando abbiamo provato i lavori ci dovevano essere i   500 millesimi a favore ,giusto?  Ma noi eravamo 590, e 444  hanno dato conferma per i lavori straordinari e. Se ho compreso bene la votazione nulla? Scusate la mia ignoranza, anzi se potete darmi un sito un link dove posso trovare alcune leggi vi sarei grato 

Gabriele74 dice:

 Vi ringrazio delle vostre preziose risposta. Vi chiedo ancora una cosa ,se ho ben capito quando abbiamo provato i lavori ci dovevano essere i   500 millesimi a favore ,giusto?  Ma noi eravamo 590, e 444  hanno dato conferma per i lavori straordinari e. Se ho compreso bene la votazione nulla? Scusate la mia ignoranza, anzi se potete darmi un sito un link dove posso trovare alcune leggi vi sarei grato 

Dipende da cosa è stato scritto a verbale, se è scritto l'assemblea approva, purtroppo anche se con 444 mlm la delibera risulterà soltanto annullabile nei termini dell'art. 1137 cc 

 

- Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino assente, dissenziente o astenuto può adire l'autorità giudiziaria chiedendone l'annullamento nel termine perentorio di trenta giorni, che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti.

 

Qui trovi il cc sulla comunione;

--> https://www.altalex.com/documents/news/2013/03/20/della-comunione#capo1

 

e qui quelle sul condominio

--> --link_rimosso--

 

Modificato da Tullio Ts

Tullio,

non capisco l'ostinazione a riportare sentenze lunghissime e contraddire (in questo caso me ma capita con molti altri frequentatori del forum) sul nulla.

ma proprio sul nulla.

io ho solo richiamato una massima di logica, di deontologia professionale,e di buona fede.

tutto qui.

ma possibile che se qui uno dice che il mare è azzurro perché rispecchia il cielo deve intervenire il saputo specificando che se passa una nuvola cambia colore?

mah..

enrico dimitri dice:

Tullio,

non capisco l'ostinazione a riportare sentenze lunghissime e contraddire (in questo caso me ma capita con molti altri frequentatori del forum) sul nulla.

ma proprio sul nulla.

io ho solo richiamato una massima di logica, di deontologia professionale,e di buona fede.

tutto qui.

ma possibile che se qui uno dice che il mare è azzurro perché rispecchia il cielo deve intervenire il saputo specificando che se passa una nuvola cambia colore?

mah..

Vedila come vuoi, ma a me interessa veramente poco se l'assemblea ha deliberato lavori straordinari mentre l'amministratore era in proroga

 Grazie ancora per i vostri preziosi consigli, mi chiedo ancora dei consigli,  con alcuni condomini abbiamo deciso di impugnare l’assemblea tenuta il 3 febbraio, visto che non sono trascorse ancora 30 giorni. Stiamo raccogliendo le firme per arrivare a 167 millesimi per chiedere la convocazione di un’assemblea straordinaria con l’ordine del giorno: revoca amministratore. Sappiamo che dovevo mandar la tramite raccomandata, ci hanno spiegato che dobbiamo scrivere che l’amministratore deve entro 10 giorni convocare un’assemblea, il nostro dubbio è questo: 10 giorni si riferiscono a calendario oppure lavorativi? 

Buongiorno in questo regime in caso di lavori straordinari l’ amministratore puo’ chiedere la sua commissione sui lavori ( 2.5% nel suo caso ) ? 

Modificato da stefocus

finche non arriva il nuovo amministratore è in carica a tutti gli effetti, quindi giusto il compenso straordinario richiesto.

 

Antonio

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