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Prorogatio imperii e convocazione dell'assemblea condominiale: i poteri dell'amministratore di condominio
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Prorogatio imperii e convocazione dell'assemblea condominiale: i poteri dell'amministratore di condominio

Applicazioni pratiche dell'istituto della prorogatio imperii

Avv. Giuseppe Zangari 

La vicenda. Alcuni condomini, che avevano presentato un ricorso ex art. 1129, comma 1 c.c. per la nomina dell'amministratore, lamentano il fatto che, nelle more del procedimento, il dimissionario avesse illegittimamente convocato l'assemblea e che, all'esito della riunione, quest'ultima avesse incaricato un nuovo amministratore provocando in tal modo il rigetto della suindicata istanza per cessata materia del contendere.

In particolare, i ricorrenti ritengono invalida la delibera di nomina poiché il dimissionario non avrebbe avuto il potere di convocare l'assemblea, non dovendo porre mano ad alcuna delle attività urgenti di cui al regime di prorogatio imperii.

=> L'amministratore è in prorogatio imperii anche se è stato revocato dall'incarico

=> La prorogatio imperii per garantire la continuità nell'amministrazione dell'immobile: le osservazioni utili dopo la Riforma.

L'istituto giuridico. La prorogatio imperii rappresenta un istituto di matrice giurisprudenziale che ha trovato espresso riconoscimento nella novellata formulazione dell'art. 1129 c.c., al comma 8: "Alla cessazione dell'incarico l'amministratore è tenuto (…) ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi".

=> Differenza tra amministratore in prorogatio e quello regolarmente nominato

La norma è finalizzata a non lasciare i condomini privi dell'ente gestorio, assicurando una continuità tra i vari soggetti che si alternano nell'incarico, nella presunzione che il perpetuare i poteri dell'ex amministratore risponda all'interesse e alla volontà dei condomini (Cass. Civ., n. 1445/1993).

Pertanto, qualora il condominio rimanga privo dell'amministratore alla scadenza del termine annuale dell'incarico, a fronte di dimissioni dello stesso o per l'invalidità della delibera di nomina (Cass. Civ., n. 10607/2014), la carica si mantiene intatta sino a che non si perfeziona il passaggio di consegne.

Perplessità erano sorta in merito all'opportunità di estenderela prorogatio al caso di revoca dell'amministratore per giusta causa - ponendosi in tal modo contro la volontà dell'assemblea di cessare immediatamente il rapporto (Cass. Civ., n. 6555/2010) -, ma la più recente giurisprudenza si è detta favorevole anche a tale ipotesi (Cass. Civ., n. 14930/2013).

Il mantenimento dei poteri gestori discende dunque dalla volontà, anche tacita, dell'assemblea, salvo un'espressa volontà contraria che "liberi" l'amministratore (Cass. Civ., n. 1445/1993), ovvero per provvedimento dell'Autorità Giudiziaria da pronunciarsi contestualmente alla revoca o alla dichiarazione di invalidità della delibera.

Il novellato art. 1129 c.c. circoscrive, tuttavia, il contenuto della prorogatio all'espletamento delle attività urgenti e non procrastinabili, ma non necessariamente coincidenti con l'ordinaria amministrazione (Cass. Civ., n. 10607/2014), tra cui si annoverano, ad esempio, l'erogazione delle spese correnti, la riscossione degli oneri condominiali (Cass. Civ., n. 3727/1968), l'impugnazione delle sentenze avverse al condominio (Cass. Civ., n. 3159/1993).

L'attività esercitata in costanza di tale regime è totalmente gratuita. Infine, la prorogatio non opera nel caso di perdita dei requisiti per l'esercizio dell'attività previsti dall'art. 71 disp. att. c.c., con conseguente cessazione automatica e immediata dell'incarico.

=> Amministratore in regime di prorogatio imperi e atti esorbitanti il proprio mandato

La sentenza. Ciò premesso, è facile comprendere il motivo per cui il Tribunale accoglie l'impugnativa(Trib. Vicenza n. 1938/2018).

E' evidente che, nel caso di specie, "al momento della convocazione dell'assemblea vi era già stata l'instaurazione del procedimento per la nomina giudiziale dell'amministratore, e, quindi, la convocazione effettuata per il 12.7.2016 era senz'altro illegittima" difettando del requisito dell'urgenza previsto dall'art. 1129 c.c.

In secondo luogo, "anche a voler ritenere che il punto 1) dell'ordine del giorno (autorizzazione all'amministratore a partecipare ad un procedimento di mediazione) possa costituire attività urgente e non procrastinabile, certamente tale non è il punto 2), relativo all'approvazione del compenso dell'amministratore uscente.

Peraltro, si fa altresì evidenza che l'amministratore in prorogatio non ha diritto al compenso, per il periodo in questione".

Pertanto, a parere del giudice vicentino, la mancanza di potere in capo all'amministratore in prorogatio di convocare l'assemblea affinché prenda una decisione in merito a problematiche non urgenti si riverbera anche sulla nomina del nuovo amministratore, che viene ritenuta invalida.

In conclusione in pendenza del procedimento di nomina giudiziale, la convocazione dell'assemblea ad opera dell'amministratore dimissionario è possibile solo nel caso in cui sia necessario provvedere all'espletamento di attività urgenti, dal che la nomina del nuovo amministratore scaturita da tale assemblea è suscettibile di invalidità.

Scarica Tribunale di Vicenza prorogatio imperii e convocazione assemblea

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