Iniziamo col dire che ogni condòmino, pacificamente, ha diritto ad accedere alla documentazione condominiale e ad estrapolarne copia, a proprie cure e spese. Ma cosa succede se l'amministratore omette di dare seguito ad una simile richiesta? Offre una risposta alla domanda il Tribunale di Taranto con la Sentenza del 4 febbraio 2019, n. 276 (giudice istruttore, dott.
Alberto Munno), ragionando sia sui presupposti soggettivi (in questo caso, l'azione deve essere svolta nei confronti del Condominio o dell'amministratore personalmente?), sia che su quelli contenutistici (vale a dire: è possibile ingiungere la consegna di documenti condominiali?).
Il fatto
Tizio, quale condòmino, chiede al proprio amministratore, più volte, di acquisire copia di diversi documenti condominiali (ndr, in Sentenza non specificati).
Caio, in quanto amministratore p.t. del Condominio, inspiegabilmente, non provvede.
Tizio, allora, decide di rivolgersi al Tribunale di Taranto, depositando un ricorso per decreto ingiuntivo (dunque, chiedendo la condanna dell'amministratore alla consegna della documentazione richiesta).
L'azione viene svolta nei confronti di Caio, a titolo personale, non quale amministratore. Il Tribunale adito accoglie il ricorso, pronunciando il provvedimento monitorio richiesto nei confronti di quest'ultimo.
Caio, a seguito della notifica del decreto ingiuntivo, svolge l'opposizione intestandola al Condominio (dunque, eludendo la destinazione soggettiva del decreto - che, invece, era stato notificato a questi iure proprio) e sollevando i seguenti motivi di gravame:
- alcuni dei documenti oggetto dell'ingiunzione erano già in possesso del ricorrente;
- alcuni dei documenti oggetto dell'ingiunzione erano in realtà inesistenti;
- alcuni dei documenti oggetto dell'ingiunzione non potevano essere consegnati in quanto il ricorrente non aveva un interesse giuridicamente apprezzabile ad averne la disponibilità.
Natura soggettiva
La prima delle questioni trattate dal giudice tarantino riguarda l'individuazione dell'esatto contraddittore, vale a dire chi sia, in tal caso, a dover rispondere al "comandiamo" contenuto in seno al decreto ingiuntivo?
Ad avviso del Decidente, è tenuto a rispondere dell'obbligazione addotta l'amministratore personalmente e non, piuttosto, il Condominio da egli amministrato.
E segnatamente: […]" Ancorché nell'atto di opposizione sia stato speso il nome del condominio, l'opposizione deve ritenersi proposta da «Caio» ed in tal senso milita l'assenza di qualsivoglia deliberazione del Condominio che abbia deciso l'assunzione della lite o anche solo ratificato l'agire dello stesso.
Tutta la vicenda processuale sembra così maturata all'insaputa del Condominio che, per altro, è estraneo al thema decidendi in quanto il custode della documentazione condominiale è per ogni effetto di legge l'amministratore e non il Condominio, onde solo l'amministratore era legittimato a contraddire alla domanda proposta da «Tizio»".
L'amministratore che rifiuta di consegnare i documenti paga le spese del giudizio
Il rapporto che lega l'amministratore al condominio
Con la novella del 2013 è stato positivizzata l'obbligazione dell'amministratore all'esibizione e consegna della documentazione condominiale, in seno all'articolo 1129 codice civile, già in sede di nomina.
Contestualmente all'accettazione della nomina e ad ogni rinnovo dell'incarico, l'amministratore comunica … il locale ove si trovano i registri di cui ai numeri 6) e 7) dell'articolo 1130, nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta all'amministratore, può prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata |
Nondimeno, l'iter argomentativo svolto dal decidente tarantino è basato sulle norme, più in generali, del contratto di mandato (in quanto la vicenda storica si origina nel 2010, cioè nel periodo ante riforma).
Ed invero. «Il contratto che lega l'amministratore al condominio è riconducibile al mandato di cui agli artt. 11703 e ss cc, come chiaramente dispone attualmente il comma 15 dell'art. 1129 cod. civ. Questi all'atto di cessazione dall'ufficio ha l'obbligo di consegnare tutta la documentazione nelle mani del condominio, o in assemblea o nelle mani di condòmini da questa delegati ad hoc.
Il fondamento di siffatto obbligo è rinvenibile innanzitutto nell'art. 1713 cod. civ. in forza del quale "Il mandatario deve rendere al mandante Il conto del suo operato e rimettergli tutto quanto ricevuto a causa del mandato"; in secondo luogo nel dovere generale del mandatario di curare l'esecuzione del mandato con la diligenza del buon padre di famiglia derivante dall'art. 1710 cod. civ., che la giurisprudenza correttamente estende non solo agli atti propriamente esecutivi del mandato, ma anche a quelli che siano preparatori, strumentali ed anche di necessario completamento finale, e tra questi rientra certamente la restituzione al mandante di ciò che non è stato possibile utilizzare per lo scopo ed il fine del mandato, come ad esempio le giacenze di cassa.
Ne consegue che, estintosi il mandato, l'amministratore - mandatario deve immediatamente rimettere tutto quanto detenuto a causa del mandato nelle mani del condominio, e non dell'amministratore subentrante, il quale a sua volta è legato al condominio da un nuovo ed autonomo rapporto giuridico riconducibile al contratto di mandato.
L'obbligazione restitutoria di quanto utilizzato per la esecuzione del mandato è inoltre finalizzata al giudizio di compiuto adempimento dell'incarico da parte dell'amministratore cessato.
Il condominio, ricevuta la documentazione dall'amministratore uscente, provvede eventualmente a consegnarla al nuovo amministratore nominato, in originale o, secondo principi di prudente e buona amministrazione, in copia, consegnando gli originali ad un condòmino delegato alle funzioni di segretario - depositario del condominio».
Sul diritto di ritenzione
Il giudice tarantino - viene proprio da dire - è andato oltre la cura del mero adempimento ed ha parimenti indagato i profili giuridici che potrebbero legittimare, o meno, l'amministratore a rifiutare la consegna della documentazione condominiale nei confronti del Condominio (o meglio, dei condòmini)-.
<Per completezza occorre rammentare che il predetto obbligo non è soggetto a limitazioni derivanti dal diritto di ritenzione di cui all'art. 2761 cc., essendo una precipua applicazione in diritto positivo del c.d. principio di autotutela del creditore e così costituendo un istituto eccezionale che, facendo deroga al principio generale secondo cui non è possibile farsi giustizia da se ma occorre rivolgersi all'Autorità Giudiziaria, non tollera applicazioni analogiche o estensive per effetto del divieto sancito dall'art. 14 delle preleggi.
Invero il comma 2 dell'art. 2761 c.c. recita: "I crediti derivanti dall'esecuzione del mandato hanno privilegio sulle cose del mandante che il mandatario detiene per l'esecuzione del mandato".
Il IV comma dell'art. 2761 c.c. dichiara applicabile a tale privilegio le disposizioni del secondo e terzo comma dell'art. 2756 cc., e quest'ultima norma dispone: "Il creditore può ritenere la cosa soggetta al privilegio finché non è soddisfatto del suo credito e può anche venderla secondo le norme stabilite per la vendita del pegno".
Dal coordinamento delle predette disposizioni, in combinato disposto tra loro, si evince agevolmente che il diritto di ritenzione ha ad oggetto cose, ovverosia entità naturalistiche suscettibili di un valore commerciale e di essere alienate verso corrispettivo, riferendosi il legislatore astrattamente al quella particolare categoria di cose costituita dai "beni" che, ai sensi dell'art. 810 cc, possono formare oggetto di diritti.>
Sul ricorso al decreto ingiuntivo (per la consegna documenti)
Ora, indubbiamente anche i documenti dell'amministrazione condominiale - così continua il Giudice relatore - sono cose nel senso di entità naturalistica oggetto di diritti, tanto che il condominio ricorrente ne reclama la restituzione, ma sono beni strumentali, ovverosia beni di secondo grado, come il denaro, in quanto non sono i grado di assicurare ex se il soddisfacimento di un bisogno fungibile a mezzo di utilità promananti dalla materialità della res e fruibili da chi possa esercitarvi facoltà di godimento oggetto di un diritto reale o personale.
Ne consegue che, per tale qualità, neppure possono entrare a far parte della categoria delle cose oggetto di diritti patrimoniali suscettibili di costituire la garanzia patrimoniale legalmente dovuta ex art. 2740 c.c. dal debitore al creditore per il soddisfacimento dei suoi diritti e, di conseguenza, non possono essere espropriati ex art. 2910 c.c.
Piuttosto le carte dell'amministrazione sembrano riconducibili alla nozione di "registri" e "manoscritti" di cui all'art. 514 n. 6 c.p.c., coerentemente con le loro peculiarità.
La correttezza di tale interpretazione fondata sui principi generali del diritto civile è ora consacrata dalla vigente formulazione dell'art. 1130 che, novellato dalla legge n. 220/2012, così dispone:
"L'amministratore, oltre a quanto disposto dall'articolo 1129 e dalle vigenti disposizioni di legge deve: 8) conservare tutta la documentazione inerente alla propria gestione riferibile sia al rapporto con i condomini sia allo stato tecnico amministrativo dell'edificio e del condominio" |
Conclusione
Sono due i punti di rilievo che è dato attingere dal provvedimento in disamina.
Invero, secondo il predetto Decidente:
(i) ciascun condòmino è in grado di ricorrere al decreto ingiuntivo, laddove si veda opporre dall'amministratore l'accesso alla documentazione condominiale;
(ii) la legittimazione a contraddire, in tal caso, spetta all'amministratore personalmente e non al Condominio (che è solo luogo ed occasione in cui matura e si contestualizza l'obbligazione addotta).
Il diritto di accesso alla documentazione condominiale. Un breve focus.
