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L'attività di mediatore immobiliare è incompatibile con l'amministrazione del condominio? Una indagine sui reali pressuposti giuridici
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L'attività di mediatore immobiliare è incompatibile con l'amministrazione del condominio? Una indagine sui reali pressuposti giuridici

L'amministratore di condominio può svolgere un'attività professionale di tipo intellettuale?

Avv. Michele Orefice 

Negli ultimi anni la crisi del mercato immobiliare e la rivoluzione del web sembrano aver cambiato in modo radicale il metodo di lavoro degli agenti immobiliari, che sono costretti ad affrontare, ogni giorno, notevoli difficoltà nel ricercare e gestire i propri clienti.

Proprio tali difficoltà, che sono determinate, per lo più, dall'impossibilità di investire risorse in proficue attività pubblicitarie e di marketing, per la vendita e la locazione di immobili, spingono, ogni giorno, molti agenti immobiliari ad intraprendere l'attività di amministratore di condominio, nell'intento di rintracciare nei condòmini dei possibili clienti da vincolare.

Ebbene, se è vero che l'agente immobiliare e l'amministratore di condominio sono due figure importanti, che intervengono in caso di vendita e locazione degli immobili presenti nel fabbricato condominiale, è altrettanto vero che, di fatto, svolgono attività molto differenti tra di loro e per certi versi inconciliabili.

Difatti, tale diversità ha fatto sì che negli ultimi anni si susseguissero indirizzi contrastanti in merito alla compatibilità o meno delle due attività professionali, e cioè quella di agente di affari in mediazione svolta dall'agente immobiliare e quella di gestione condominiale svolta dall'amministratore.

=> Alcune considerazioni critiche a margine del Disegno di legge Europea 2018

Peraltro, di recente, in tema di "Disposizioni in materia di professione di agente d'affari in mediazione", il legislatore sembra aver rafforzato i dubbi sulla compatibilità delle suddette attività stabilendo al nuovo comma 3 dell'art. 5 della legge 3 febbraio 1989, n. 39, che "l'esercizio dell'attività di mediazione è incompatibile con l'esercizio di professioni intellettuali afferenti al medesimo settore merceologico per cui si esercita l'attività di mediazione e comunque in situazioni di conflitto di interessi".

Per quanto ci occupa in questa sede tale norma pone un quesito fondamentale da risolvere, in termini di gestione condominiale, ossia stabilire se l'attività di amministratore di condominio sia o meno un'attività professionale intellettuale e quindi incompatibile con quella di mediatore negli affari immobiliari.

Per alcuni commentatori, mossi da un approccio prevalentemente economico, l'ipotesi di un'incompatibilità tra le due attività non si dovrebbe neanche pensare, sul presupposto che l'amministratore di condominio, a loro parere, dal punto di vista giuridico, non può svolgere un'attività professionale di tipo intellettuale.

Tuttavia, anziché liquidare frettolosamente il quesito, con una risposta tendenziosa, da parte di chi ha la pretesa di legittimare gli agenti immobiliari a fornire servizi di gestione condominiale, forse sarebbe più opportuno indagare sui presupposti giuridici che qualificano effettivamente una professione come intellettuale.

Sotto tale profilo è pur vero che il legislatore non fornisce una definizione espressa del concetto di professione intellettuale, ma ne preordina, comunque, i principi fondamentali negli artt. 2229 c.c. e ss., che ci consentono di stabilire, con certezza, quali siano i criteri qualificanti per individuare un professionista intellettuale "in senso stretto".

Nei suoi contorni essenziali la professione intellettuale può definirsi come un'attività personale, libera e continuativa, di carattere non manuale, che viene svolta, con intellettualità ed autonomia, nonché con professionalità e competenza e che in determinati casi viene subordinata all'iscrizione in appositi albi o elenchi.

=> L'agente immobiliare quali altre attività può svolgere?

Di fatto, dunque, un libero professionista intellettuale deve mettere a disposizione del proprio cliente la propria intelligenza e la propria preparazione, autonomamente, personalmente e non per forza in cambio di un compenso.

Per quanto attiene, invece, all'iscrizione ad appositi albi o elenchi è il comma 1 dell'art. 2229 c.c. a precisare che "la legge determina le professioni intellettuali per l'esercizio delle quali è necessaria l'iscrizione in appositi albi o elenchi" lasciando trasparire che esista una categoria ulteriore di "professione intellettuale", come quella degli amministratori di condominio, che è sprovvista di ordini o collegi di riferimento.

Alla luce di tali considerazioni è inutile dire che l'amministratore di condominio, non può non essere considerato come un professionista intellettuale "in senso stretto", che è direttamente chiamato a mettere a disposizione dei condòmini le proprie conoscenze di norme e sentenze, obblighi fiscali e contabilità trasparente, sicurezza degli impianti e risparmio energetico e… chi più ne ha più ne metta.

In effetti più che di semplice intellettualità, nel caso dell'amministratore di condominio si potrebbe pacificamente ragionare di intellettualità multidisciplinare avanzata.

=> Agenti immobiliari e amministratori di condominio. Tra incompatibilità ed opportunità

In ogni caso, al di là delle interpretazioni sul punto, la parola spetta al legislatore, che forse potrebbe intervenire con un'apposita circolare esplicativa, anche se, a dire il vero, l'interpretazione normativa sembra essere univoca nel senso della incompatibilità dell'attività di amministratore di condominio con quella di mediatore negli affari immobiliari.

Di sicuro, comunque, non si può dire che il legislatore non ce l'abbia messa tutta per riaccendere dibattiti sopiti in tema di concorrenza alle professioni liberali.

Avv. Michele Orefice

www.oreficestudio.it

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