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Cambio del fornitore: l'amministratore può agire senza mandato assembleare?
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Cambio del fornitore: l'amministratore può agire senza mandato assembleare?

La firma di un nuovo contratto rappresenta atto di straordinaria amministrazione che necessita di delibera ad hoc o di successiva ratifica.

Avv. Mariano Acquaviva  

L'amministratore è l'anima del condominio; esegue la volontà manifestata in assemblea dai proprietari e provvede autonomamente alla manutenzione ordinaria dell'edificio, senza che sia necessario di volta in volta il conferimento di un mandato da parte del consesso.

Ciò vale anche per il contratto di fornitura di energia elettrica? Nel caso di cambio di fornitore, l'amministratore può agire senza mandato assembleare?

A queste domande ha risposto il Tribunale di Catania, sentenza 9 novembre 2020 n. 3719, ponendo un punto fermo in merito ai poteri attribuiti all'amministratore. L'arrêter è particolarmente significativo in quanto stabilisce quali siano le competenze che spettano ex lege all'amministratore e quali, invece, quelle che può esercitare solamente dietro previo mandato dell'assemblea.

Insomma : l'amministratore può spingersi sino a stipulare un nuovo contratto senza chiedere il permesso all'assemblea?

=> Assemblea condominiale e illeggibilità della firma apposta sul timbro da parte dell'amministratore.

Cambio del fornitore: il caso sottoposto al Tribunale

Oggetto del giudizio svoltosi innanzi al Tribunale di Catania è la legittimità o meno della delibera impugnata per mancanza di quorum di legge, ossia per essere stata adottata con il voto di condomini proprietari di un numero di millesimi insufficiente ai sensi di legge e con il voto contrario dell'attore.

Nella specie, l'attore chiedeva dichiararsi l'invalidità della delibera con cui l'assemblea di un condominio adibito a residenza turistico-alberghiera autorizzava l'amministratore a stipulare un nuovo contratto di fornitura elettrica.

Con la medesima delibera, peraltro, venivano ratificati tre contratti di fornitura di energia elettrica già stipulati dall'amministratore senza il previo mandato assembleare.

Secondo l'attore, la delibera di conferimento di detto incarico era annullabile per carenza del quorum di legge (numero insufficiente di millesimi). Pertanto, sia il nuovo contratto di fornitura che quelli stipulati in precedenza senza autorizzazione sarebbero invalidi.

Il condominio convenuto rispondeva asserendo che, anche qualora la delibera fosse invalida, l'operato dell'amministratore sarebbe stato comunque legittimo in quanto, rientrando la stipula di un nuovo contratto di fornitura di energia elettrica all'interno della manutenzione ordinaria dell'edificio, era in potere dell'amministratore agire autonomamente, senza previo mandato dell'assemblea.

Condominio gestito da una società e firma dell'avviso di convocazione dell'assemblea

Cambio del fornitore e poteri dell'amministratore: la decisione

Secondo il Tribunale di Catania, non ci sono dubbi che la delibera sia illegittima: essa è stata assunta con un numero insufficiente dei millesimi e, pertanto, è da annullare.

Il punto principale della vicenda, però, non è tanto la validità o meno della delibera, quanto l'estensione dei poteri dell'amministratore. Questi può stipulare contratti di fornitura di energia elettrica senza l'autorizzazione preventiva dell'assemblea?

Secondo il condominio convenuto, a prescindere dai quorum e dalla validità della delibera, i contratti di fornitura già sottoscritti dall'amministratore rientrano nei contratti essenziali alla conservazione del bene comune che non necessitano di ratifica.

Prima di giungere alla decisione, i giudici catanesi ricordano come l'amministratore eserciti la sua funzione, quale mandatario, per effetto della nomina ricevuta dai condomini. Di conseguenza, il suo operato deve essere compiuto in aderenza e nel rispetto delle decisioni assunte dalla assemblea, ovvero delle delibere dalla stessa adottate e in conformità dei poteri al medesimo attribuiti dalla legge.

Ai sensi dell'art. 1130 c.c., l'autonomia dell'amministratore nello svolgimento delle mansioni afferisce alla gestione ordinaria, alla disciplina dell'uso delle cose comuni e alla prestazione dei servizi nell'interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a tutti i condomini.

L'amministratore rappresenta il condominio non i condòmini

In sintesi, tali azioni attengono e sono circoscritte al controllo sulla esatta esecuzione dei rapporti e dei contratti con i fornitori che già sussistono e alla verifica del loro corretto adempimento, ivi compreso, da parte dei condòmini, il pagamento delle quote dovute per farvi fronte.

Tanto premesso, con riferimento all'esistenza o meno di un potere dell'amministratore di sottoscrivere nuovi contratti di fornitura motu proprio o di concordare diverse condizioni economiche con il gestore rispetto a quelle in essere, appare indubbio che tale azione in autonomia non trova espressa previsione normativa e, quindi, legittimazione.

Invero, la stipula di un contratto con un diverso fornitore non risponde a un'azione meramente gestoria e conservativa ma attua una variazione dei rapporti esistenti dal lato dei soggetti interessati che può comportare un mutamento sia del servizio che dell'impegno economico.

Contratti luce; cambio frequente di fornitore da parte dell'amministratore. Legittimo o business?

Parimenti, anche qualora si proceda a modificare unicamente le condizioni contrattuali in essere, senza sostituire il fornitore, l'amministratore pone in essere una condotta che modifica la situazione sia anche se con una soluzione più favorevole.

Tanto premesso, secondo il Tribunale di Catania, ritenuto che la firma di un nuovo contratto, o la variazione dello stesso, rappresenta un atto di straordinaria amministrazione, affinché tale operazione possa essere considerata legittima è necessaria una delibera ad hoc del condominio o, in subordinata ipotesi, una sua successiva ratifica.

Nel caso di specie, dunque, l'operato dell'amministratore avrebbe richiesto in ogni caso una valida delibera di ratifica, mentre ciò non è avvenuto in quanto la delibera impugnata era invalida per l'insufficienza del quorum di legge.

Cambio di fornitore: i precedenti giurisprudenziali

La sentenza in commento si pone nel solco di consolidata giurisprudenza di legittimità. È il caso della Corte di Cassazione, sentenza n. 8233 del 2007, resa in una vicenda simile, avente ad oggetto l'avvenuta stipula di un contratto di assicurazione dall'amministratore senza che fosse stata assunta alcuna delibera in merito dai condomini.

Debiti condominiali e pagamento fornitori

Nella succitata sentenza la Suprema Corte ha affermato un importante principio, certamente dirimente per la risoluzione di ogni controversia inerente la stipula di qualsivoglia contratto che impegni il condominio in assenza di delibera o ratifica, escludendo una legittimazione autonoma dell'amministratore e sottolineando la decisiva ed assorbente considerazione che la disposizione dell'art. 1130 c.c., comma 4, obbligando l'amministratore ad eseguire gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio, ha inteso chiaramente riferirsi ai soli atti materiali (riparazioni di muri portanti, di tetti e lastrici) e giudiziali (azioni contro comportamenti illeciti posti in essere da terzi) necessari per la salvaguardia dell'integrità dell'immobile, tra i quali non può farsi rientrare il contratto d'assicurazione, perché questo non ha gli scopi conservativi ai quali si riferisce la norma dell'art. 1130 c.c.

I condomini possono chiamare direttamente i fornitori?

Scarica Trib. Catania 9 novembre 2020 n. 3719

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Luca
Luca 14-12-2020 18:47:24

Ho avuto lo stesso problema nel mio condominio l 'amministratore cambiava frequentemente fornitore elettrico al solo fine di procurarsi fatture con contratti apri e chiudi per gravare il condominio di somme mai sborsate In sostanza il modus operandi attuato con la complicità di queste societa di fornitura e che alla stipula del nuovo contratto venivano inviate fatture elettriche su forniture presunte che poi andavano a compensazione la volta successiva ma che egli le metteva a carico come effettivamente pagate

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