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Condòmino con più appartamenti in causa col condominio e spese legali
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Condòmino con più appartamenti in causa col condominio e spese legali

Se un condòmino possiede più appartamenti e fa causa al condominio, deve partecipare alle spese legali per gli appartamenti non coinvolti nella causa?

Avv. Alessandro Gallucci 

Quando un condòmino è proprietario di più unità immobiliari nell'edificio, qualora egli sia controparte del condominio in una vertenza giudiziaria, allora non dovrà partecipare alle spese legali condominiali per nessuna delle sue abitazioni.

Questa conclusione assume notevole rilievo sia per quanto concerne le spese legali, una differente conclusione dell'assemblea renderebbe la delibera nulla, sia per quanto riguarda altri aspetti della gestione del condominio.

L'elemento fondamentale dell'affermazione portata in principio è il seguente: un condòmino dev'essere considerato tale, cioè nella sua singolarità, anche se proprietario di più unità immobiliari. La sua posizione in senso al condominio non è scindibile in ragione della proprietà di più unità immobiliari.

Aspetto, d'altronde, ben noto se si guarda alle ipotesi del condòmino costruttore che non abbia ancora venduto molte delle unità immobiliari ubicate nell'edificio.

Date queste premesse, è utile valutare la portata dell'affermazione, sia in relazione ai suoi effetti immediati e diretti, quanto a quelli indiretti.

Spese legali nelle cause tra condominio e condòmino

Quando è in corso una causa tra un condòmino ed il condominio «l'unità condominiale viene a scindersi di fronte al particolare oggetto della lite, per dare vita a due gruppi di partecipanti al Condominio in contrasto tra loro, con la conseguenza che il giudice, nel dirimere la controversia provvedere anche definitivamente sulle spese del giudizio, determinando, secondo i principi di diritto processuale, quale delle due parti in contrasto debba sopportare, nulla significando che nel giudizio il gruppo dei condomini, costituenti la maggioranza, sia stato rappresentato dall'amministratore (Cass civ. sez. II, 18/06/2014, n. 13885)» (Trib. Avellino 10 gennaio 2018 n. 44).

In sostanza, Tizio che fa causa contro la compagine o che resiste in una controversia iniziata dal condominio non deve essere considerato parte del condominio stesso ai fini della suddivisione delle spese legali che la compagine medesima è e potrebbe essere tenuta a sostenere.

Ad avviso di chi scrive questa separazione formale e sostanziale di posizioni dovrebbe portare all'ulteriore conclusione secondo la quale non dovrebbe essere necessario convocare alle assemblee che decidono su quella lite il condòmino controparte.

Chi ha promosso una lite ha diritto a partecipare all'assemblea?

La giurisprudenza assume posizioni più garantiste del singolo condòmino concludendo per il suo diritto ad essere convocato (e quindi a partecipare). Mai vista una situazione nella quale la controparte di una persona valuta assieme a questa la sua linea difensiva e ragione con lei su come difendersi (sic!).

Spese legali nelle cause tra condominio e condòmini con più appartamenti

Il principio esplicitato nella sentenza succitata riguardava una causa nella quale il condominio era stato condannato a pagare un risarcimento del danno da infiltrazioni ad un condòmino proprietario di più unità immobiliari, per un danno localizzato in una sola di esse.

Com'erano stato ripartite le spese? Escludendo il condòmino dal piano di riparto in relazione all'unità immobiliare danneggiata, ma includendolo per le altre.

Giusto? No, sbagliato.

Per il Tribunale di Avellino che ha risolto quel caso il condòmino controparte del condominio «deve essere esentato dalle spese legali e di giudizio […] per tutte le unità immobiliari e non solo per quella che aveva subito i danni.

Invero, è assurdo che l'assemblea condominiale imputi le spese di giudizio alla parte vittoriosa, la quale ha agito contro il condominio come condomino proprietario di più unità immobiliari» (Trib. Avellino 10 gennaio 2018 n. 44).

=> Infiltrazioni, perché il condòmino danneggiato paga per il danno subito?

Una conclusione condivisibile. Se, infatti, ai fini del computo del numero dei condòmini per la nomina dell'amministratore, ciò che ha rilievo non è il numero delle unità immobiliari possedute, sicché, per dirla con uno slogan oggi in voga, uno vale uno, perché uno dovrebbe valere più d'uno scindendosi e contrapponendosi a se stesso, qualora l'argomento sia una causa condominiale? non ha senso, come dice il Tribunale è assurdo.

Conseguenza di tale assurdità è la nullità della delibera che dovesse inserire nel piano di ripartizione il condòmino controparte per le unità immobiliari non oggetto di lite.

Cause tra condominio e condòmini e calcolo dei quorum nelle delibere, un controsenso?

Afferma la Corte di Cassazione: «in tema di condominio, le maggioranze necessarie per approvare le delibere sono inderogabilmente quelle previste dalla legge in rapporto a tutti i partecipanti ed al valore dell'intero edificio, sia ai fini del "quorum" costitutivo sia di quello deliberativo, compresi i condomini in potenziale conflitto di interesse con il condominio, i quali possono (e non debbono) astenersi dall'esercitare il diritto di voto, ferma la possibilità per ciascun partecipante di ricorrere all'autorità giudiziaria in caso di mancato raggiungimento della maggioranza necessaria per impossibilità di funzionamento del collegio» (Cass. 28 settembre 2015 n. 19131, in Giustizia Civile Massimario 2015).

In materia di partecipazione alle spese legali condominiali, però, è la stessa giurisprudenza a specificare che il condòmino in causa contro il condominio non va considerato tale, ma semplice controparte della compagine.

Risultato: chi fa causa al condominio (o la subisce), non paga le spese legali, ma può scegliere l'avvocato del condominio? Il sistema elaborato della Cassazione pare troppo elaborato (ricorso all'Autorità Giudiziaria nel caso di stallo decisionale), potendosi, ad avviso dello scrivente, fare riferimento in via analogica alla figura del condominio parziale.

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Giovanni
Giovanni lunedì 25 febbraio 2019 alle ore 09:07

Egr.sig Paolo ed eccellente avv. Aless modestamente consiglio di ACCETTARE i principi espressi dagli ERMELLINI e non dare mai più pareri personali ke lasciano confusione nei presunti dottori amministratori incapaci di individuare il compito per il QUALE sono stati nominati.Siate cortesi e CAPAcitivi.

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