Le morosità del condominio verso i propri fornitori, sovente, ma non sempre, causate da ritardi dei pagamenti da parte dei condòmini, fanno sì che alle volte sia un avvocato a scrivere all'amministratore per conto dell'impresa.
In tali circostanze il legale domanda il pagamento della sorte capitale e oltre a questo anche del proprio compenso.
Il condominio è tenuto al versamento di questa somma?
Esistono norme di legge che lo impongono?
Quali circostanze possono essere utili a far valutare, come dovuti, quei versamenti?
Pagamenti nelle transazioni commerciali
Il decreto legislativo n. 231 del 2002, intitolato Attuazione della direttiva 2000/35/CE relativa alla lotta contro i ritardi di pagamento nelle transazioni commerciali, riguarda i casi di inadempimento nel pagamento del debito nelle transazioni commerciali.
L'art. 6 del citato decreto, prevede che il creditore abbia diritto al rimborso dei costi sostenuti per il recupero delle somme non tempestivamente corrisposte.
Debiti condominiali e pagamento fornitori
Come dire: se pago colpevolmente in ritardo e dopo che il creditore s'è attivato per recuperare le somme dovute, allora devo risarcirgli quel danno
Come si quantifica? Il secondo comma della norma in esame specifica che «al creditore spetta, senza che sia necessaria la costituzione in mora, un importo forfettario di 40 euro a titolo di risarcimento del danno». Se il danno è maggiore, chiosa il periodo finale del comma, il creditore ha diritto alla maggior somma previa prova dello stesso danno.
Condominio consumatore
È opinione sempre più diffusa e condivisa in seno alla dottrina ed alla giurisprudenza quella che vede nel condominio un consumatore.
Com'è noto il condominio non è considerato soggetto di diritto - anche se le sentenze inerenti alla pignorabilità del conto corrente condominiale parrebbero dire il contrario - e così molti provvedimenti giurisprudenziali hanno concluso per annoverare l'organizzazione condominiale nell'ambito dei consumatori, ossia di quei soggetti che agiscono per scopi estranei all'attività imprenditoriale, commerciale, artigianale o professionale eventualmente svolta (art. 3 lett. a) d.lgs n. 206 del 2005).
Non è chiaro come sia possibile concludere che in un condominio dove vi siano uffici o negozi, i loro proprietari agiscano al di fuori della propria attività professionale, ma questo è un altro discorso.
Considerando il condominio un consumatore, allora il decreto legislativo n. 231 del 2002 non può trovare applicazione ai rapporti con i fornitori. Motivo? Questo si applica alle transazione commerciali, ovvero ai contratti, «comunque denominati, tra imprese ovvero tra imprese e pubbliche amministrazioni, che comportano, in via esclusiva o prevalente, la consegna di merci o la prestazione di servizi contro il pagamento di un prezzo».
Certo, se un condominio è rappresentato da un centro direzionale dove tutti i proprietari degli uffici lo utilizzano per la loro attività professionale, ovvero perché in via professionale locano le loro unità immobiliari, allora è difficile affermare che il condominio possa essere considerato un consumatore e per di più escluso dall'applicazione delle norme regolanti i pagamenti nelle transazioni commerciali.
Criteri di pagamento debiti fornitori condominiali
Solleciti, intervento dell'avvocato e rischi di contenzioso
In assenza di disposizioni di legge che impongano l'obbligo di pagare le spese legali stragiudiziali sostenute dal creditore del condominio, starà a lui doversene fare carico.
Eppure non è raro che l'amministratore corrisponda anche le spese legali richieste dall'avvocato del fornitore.
È giusto? L'assemblea può rimproverargli quell'adempimento? Sì e no; insomma come in tante altre fattispecie, dipende dalle circostanze.
In una causa nella quale era stato il condominio a domandare al condòmino il pagamento delle spese legali sostenute per il recupero del credito, è stata considerata legittima la condanna del proprietario al pagamento delle spese legali in favore del condominio «stante il fatto che il [...] è stato destinatario, ad opera del Condominio appellante, di ben due solleciti in data [...] preceduti a loro volta da una missiva inviata dall'amministratore in data […], giustificata si palesa la richiesta di rimborso spese legali stragiudiziali avanzata dal Condominio appellante per la congrua somma di Euro 350,00» (Trib Milano n. 4218/2016).
Si badi: il condominio che intende ottenere quel rimborso non può autoliquidarlo, altrimenti la delibera sarebbe da considerarsi nulla, ma dovrebbe citare in causa il condòmino.
Stesso e identico discorso, a parere di chi scrive, per il rapporto tra fornitore e condominio; ecco allora che la liquidazione in fase stragiudiziale da parte dell'amministratore può essere considerata utile ad evitare contenziosi futuri.
Come si diceva, il tutto va valutato di volta in volta, perché la lettera dell'avvocato non preceduta da alcuna sollecitazione del creditore è cosa diversa da quella che arriva dopo tentativi personali del fornitore medesimo.
- Ecco cosa succede quando si addebitano le spese legali solo al condomino moroso
- Spese legali maggiori rispetto a quelle indicate nel decreto ingiuntivo
- Il condomino non paga le spese quando ha un interesse contrapposto a quello del condominio.
