Addebito spese ascensore alle unità del piano terra

[mamagiri]

Buongiorno. Nel mio condominio, le unità del piano terra (adibite in parte ad unità abitative ed in parte ad uffici) non pagano le spese di manutenzione ordinaria degli ascensori. C'è da dire che:

a. Nel regolamento condominiale nulla viene specificato in relazione alla loro esclusione da tale addebito;

b. So per certo che nei relativi rogiti non vi è alcuna menzione sulla loro esclusione dalla proprietà comune degli ascensori:

 

ed inoltre:

 

c. il condominio è dotato di terrazzo condominiale, con possibilità di accesso anche per i piani terri

 

ma soprattutto:

 

d. l'ascensore non termina la propria "corsa" al piano terra, bensì al piano interrato in corrispondenza del quale vi sono i box di proprietà anche di coloro che hanno appartamenti al piano terra.

 

In questi casi, ed anche in relazione all'entrata in vigore della nuova riforma del condominio, come ci si deve comportare? Non sarebbe più corretto che anche queste unità partecipassero al 50% delle spese di manutenzione ordinarie in base alla propria quota millesimale, mentre il restante 50% da distribuire in proporzione ai piani delle unità dell'edificio?. Vi sarei grato se qualche esperto mi fornisse delucidazioni.

 

Grazie

[Diego Dimaraz]

Aldilà delle norme di Legge che puoi facilmente reperire in rete e di qualche coento nel forum...di che delucidazioni avresti bisogno?

 

SE NON AVETE un regolamento contrattuale che vada in deroga alle norme di Legge..devi andare a protestare con il tuo amministratore e poi impugnare in giudizio.

[mamagiri]

Grazie. Volevo sapere - visto che a breve discuteremo del punto in Assemblea - se ho dei sottostanti di legge (o sentenze della cassazione) in funzione dei quali possa proporre di rivedere la ripartizione dei millesimi inserendo anche le unità del piano terra nell'attribuzione delle spese di manutenzione ordinaria.

[Tullio01]

Il fatto. Il proprietario di un appartamento sito nel piano seminterrato di un edificio condominiale cita in giudizio il condominio lamentando che una delibera approvata dall'assemblea aveva disposto la ripartizione della spesa inerente la gestione dell'ascensore anche nei suoi confronti, malgrado il suo immobile non sia servito dal servizio, contestando che la delibera aveva disposto una ripartizione di tale spesa in base ai valori millesimali. L'inquilino decide di impugnare la delibera sostenendo che la spesa in questione vada ripartita in base ai criteri sanciti dall'art. 1124 del codice civile e non in base ai valori millesimali di proprietà.

I motivi della decisione. Il Tribunale nel decidere il ricorso presentato dal condòmino lo ha ritenuto fondato, equiparando in tal modo le spese di manutenzione dell'impianto dell'ascensore alle spese previste dall'articolo 1124 del codice civile che stabilisce i criteri da seguire per la manutenzione e sostituzione delle scale e degli ascensori. Quest'ultima norma stabilisce che per la ripartizione delle spese si segue il seguente criterio: e cioè metà del valore della spesa viene ripartita in ragione del valore dei singoli piani e l'altra metà in misura proporzionale all'altezza di ogni piano rispetto al suolo. Quando invece si deve procedere all'installazione ex novo dell'impianto dell' ascensore il criterio da seguire sarà quello previsto dall'art. 1123 del codice civile ed i costi si suddividono in proporzione della proprietà di ciascun condomino. (Cass.civ., 5975/2004; Cass.civ., 2833/1999).

I criteri applicabili. Dunque nel caso in cui si debba procedere solo alla sostituzione, ricostruzione e manutenzione degli impianti già installati non si può pensare di considerare tali opere alla stregua di innovazioni di conseguenza non possono essere applicati i principi sanciti dagli articoli 1120 e 1123 del codice civile che impongono la ripartizione delle spese in misura proporzionale al valore di proprietà. Fra l'altro il Giudice della prima sezione civile del Tribunale di Salerno, nella sentenza in questione, ha evidenziato che non può farsi ricorso ad una deroga ai principi legali di ripartizione della spesa in questione poiché non vi è traccia che il condominio abbia adottato, a tal riguardo, una delibera con il consenso di tutti i condomini.

Altro motivo posto dal ricorrente a fondamento del suo ricorso consiste nel fatto che nel corso di una precedente assemblea condominiale fossero stati presentati dei preventivi per l'esecuzione di lavori di manutenzione all'impianto dell'ascensore, senza che tale argomento figurasse fra quelli posti all'ordine del giorno, il vizio di cui era affetta tale prima delibera, secondo il ricorrente, avrebbe prodotto conseguenze anche sulla delibera successiva che ha disposto la ripartizione delle spese in questione. A parere della sentenza, invece, tale motivo non può essere accolto poiché il condomino è stato sufficientemente informato dalla convocazione all'assemblea conclusosi con la delibera impugnata e che nessun pregiudizio, in termini di corretta ed esauriente informazione circa i punti all'ordine del giorno, aveva subito dalla mancata indicazione di uno degli argomenti che erano stati discussi in una precedente assemblea condominiale.

Delibera annullata. Dopo aver chiarito tale aspetto la sentenza del Tribunale di Salerno ha disposto l'annullamento della delibera impugnata dal condomino poiché la stessa aveva erroneamente disposto la ripartizione delle spese per la sistemazione dell'impianto dell'ascensore in base al criterio proporzionale della quota di proprietà dei singoli condomini: dunque il solo criterio da seguire è quello previsto dall'art. 1124 del codice civile, pertanto la ripartizione delle spese per la manutenzione dell'ascensore avviene per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l'altra metà esclusivamente in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo.

La ripartizione di spese inerenti l'ascensore dopo la riforma del condominio. L'ascensore, come è facile intuire, si presume bene comune anche tenendo conto di quanto sancito all'articolo 1117 al n. 3. Fino al momento dell'avvento della riforma del condominio la giurisprudenza prevalente era concorde nel ritenere che la regola prevista dall'art. 1124 per la manutenzione delle scale (la spesa si ripartiva: per metà del valore in base al valore dei singoli piani o porzioni di piano e per la restante metà in misura proporzionale dell'altezza di ciascun piano dal suolo) poteva essere applicata anche all'impianto dell'ascensore.

Installazione di un ascensore: si applica il contratto di appalto o di vendita?

L'avvento della legge n. 220 del 2012 ha definitivamente fugato ogni dubbio e modificando l'articolo 1124 del codice civile ha stabilito che la ripartizione delle spese dell'ascensore segue lo stesso criterio previsto per la manutenzione delle scale. Dunque attualmente le spese per la manutenzione degli ascensori sono sostenute dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono e la relativa spesa è ripartita per il 50% in ragione del valore delle singole unità immobiliari facenti parte del condominio, e per il restante 50% in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo

https://www.condominioweb.com/ripartizione-manutenzione-ascensore.2156

[mamagiri]

Grazie mille. Chiarissima ed esaustiva. Buona serata.

[mara68]

Vedo solo ora l'argomento e avrei alcune domande da porre.

Sono proprietaria di un negozio con ingresso indipendente da pubblica via, senza box e cantina; avendo lo stabile l'ascensore che arriva fino in cantina/box vorrei sapere se il piano Zero è da considerarsi il piano Terra o il piano interrato? Io infatti accetto di pagare la quota a millesimi per la manutenzione, ma credo che la quota piano sia Zero per il piano terra e 1 per il piano interrato dove ci sono box e cantine.

Grazie per l'aiuto.

[Diego Dimaraz]

Non è così semplice e più che quel che si "crede" vale quel che è scritto.

 

In inea di principio è discutibile la tua classificazione perchè chi abita al Piano Terra non può essere esentato dal pagamento della manutenzione visto che comunque ha la "potenzialità" di usare il bene comune per salire dal piano interrato fino alla sua abitazione ogni volta che parcheggia la sua auto o và in cantina.

 

In ogni caso la questione non dovrebbe essere un tuo "dilemma" visto che parli di Negozio privo di quote/ambienti nel piano interrato e con entrata autonoma da pubblica via (quindi nemmeno uso del vano scale).

Ne consegue che in linea di principio tu partecipi a tutte le spese generali (inclusa manutenzione tetto) ma non al "condominio parziale" di scale, ascensori e piano interrato.

 

A tua difesa:

Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne. Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità 1124-1126; disp. att. 63].

 

Poichè la tua proprietà (Negozio) in buona parte è avulsa dalla parte "residenziale" del Condominio , nel tuo caso non ravviso neppure le condizioni per addebitarti quota dele spese di manutenzione "straordinaria" che con la reente riforma vanno addebitate in quota proporzionale non all' uso ma alla proprietà (millesimi).

 

Meglio che questo sia ben precisato in un Regolamento Contrattuale.

[Leonardo53]

... non ravviso neppure le condizioni per addebitarti quota delle spese di manutenzione "straordinaria" che con la recente riforma vanno addebitate in quota proporzionale non all' uso ma alla proprietà (millesimi).

Su questo io la penso diversamente.

L'art. 1124 parla di MANUTENZIONE e SOSTITUZIONE senza specificare se si tratta di ordinaria o straordinaria manutenzione.

Se l'art. 1124 dispone che perfino la spesa per la sostituzione dell'intero impianto vada ripartita al 50% per altezza e 50% per millesimi di proprietà non vedo perchè una manutenzione straordinaria (ma non è da considerarsi tale anche l'intera sostituzione?) debba essere ripartita soltanto per millesimi di proprietà.

 

Ritengo che non a caso sia stata inserita la parola "ascensore" (assente ante riforma) nell'art. 1124 proprio per evitare le sentenze controverse ante riforma (vedi sentenze sostituzione funi, argano...)

[Diego Dimaraz]

Forse non hai capito il senso...NON ravviso perchè Mara68 è esclusa a qualsivoglia uso (anche potenziale) o incremento di valore della sua unità (negozio esterno) di un ascensore prettamente a servizio dei residenti.

 

Quindi la pensiamo allo stesso modo sull' art. 1124...che però nel suo caso non è applicabile (salvo questioni "contrattuali")

[Tullio01]

Secondo il mio parere dipende molto dai Rogiti e dal Regolamento Condominiale Contrattuale, in quanto se il titolo non dice nulla anche i proprietari dei negozi sono anche proprietari dell'ascensore;

 

cc art. 1117. Parti comuni dell'edificio

Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio, anche

se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo:

3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all'uso comune, come gli

ascensori

e c'è anche una vecchia sentenza che lo afferma, e da quanto vedo nella nuova normativa il legislatore non ha modificato l'indirizzo;

 

Non risultando il contrario dai titoli di acquisto delle singole proprietà individuali, l'ascensore deve considerarsi di proprietà comune anche dei condomini proprietari di negozi siti al piano terreno, poiché occorre far riferimento non all'utilizzo in concreto, ma alla potenzialità del medesimo. (Corte app. civ. Bologna, sez. II, 1 aprile 1989. n. 273)

[Diego Dimaraz]

Semmai se il titolo non dice nulla... non sono proprietari di una/quella cosa.

Altrimenti si sarebbe indistintalmente proprietari di tutto.

 

Quando si acquista in un Condominio nel rogito dovrebbe sempre essere ben specificato quali parti private e quali in comproprietà.

 

Se nel rogito di Mara68 non è spiegato che ha la comproprietà del vano scale/tromba ascensore...ella non ha titolo di proprietà sugli stessi ...ma nemmeno obblighi di parteciparvi alle spese.

Ora il dilemma si sposta su quanto correttamente siano stesi certi rogiti o su come e se sia stato "particellato" l' edificio.

 

Citare come al solito una sentenza senza verificare la sua esatta rispondenza non aiuta (nemmeno la Cassazione fà Legge figuriamoci il 2° grado)...quindi se il Negozio non ha nemmeno l' uso potenziale non dovrebbe partecipare.

 

Se non ricordo male pure l' Art. 1124 si applica qualora manchino tabelle o criteri fissati da Regolamento Condominiale.

 

Appunto per quello dicevo che vale semrpe più quanto sia "scritto" piuttosto che quel che si crede sia giusto

[Tullio01]

1. Semmai se il titolo non dice nulla non sono proprietari di una cosa.

2. Altrimenti si sarebbe propreitari di tutto.

1. Forse stai interpretando l'art. 1117 cc in maniera contraria a quanto esso dice

2. ed infatti è così che dice l'articolo citato, salvo titolo contrario;

 

- Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico o e se non risulta il contrario dal titolo:

Ovvero tutte le parti sottoelencate nei punti dell'art. 1117 1) 2) e 3) sono comuni, ovvero se il titolo non dice quali sono le parti di una certa proprietà differente dell'acquirente.

No so, per esempio potrebbe essere non di proprietà dell'acquirente l'ascensore se non acquistato dal precedente proprietario in caso di installazione successiva alla costruzione dello stabile, oppure tutte le opere in regime dell'art. cc 1123 3° comma ad utilizzazione separata, ma devono essere elencate nel titolo di acquisto.

[Leonardo53]

 

...Se nel rogito di Mara68 non è spiegato che ha la comproprietà del vano scale/tromba ascensore...ella non ha titolo di proprietà sugli stessi ...

Secondo me è proprio il contrario.

Solo se nel rogito è specificato che NON ha la comproprietà di scale/ascensore... deve ritenersi non proprietaria.

Se nulla è specificato nel rogito si presuppone comproprietaria di tutte le cose e impianti comuni.

 

Art. 1117 c.c.

Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo:

1) tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune, come il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;

2) le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l'alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all'uso comune;

3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all'uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell'aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche

da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche.

[Diego Dimaraz]

1)o forse non sono io.

 

2) Non so come siano abituati a redigere un Rogito dalle Vs. parti...ma avendo acquistato "solo" 3 anni fà una nuova abitazione in un condominio orrizzontale posso garantire che nel mio è ben elencato quali sono le parti di mia proprietà "esclusiva" e quali in comunione con gli altri (area contatori esterna + rampa di accesso ai garages + tunnel di collegamento).

 

Quindi pacifico quanto scritto nell' Art. 1117 che però non può scendere nello specifico di tutte le variabili costruttive di un edificio, ma darà una indicazione generalistica e negli articoli successivi si potrà trovare l' integrazione.

Infatti è ben spiegato... i manufatti di qualunque genere destinati all'uso comune, come gli ascensori,

...quindi se io non ho possibilità di uso significa che non sono in comunione su quella determinata parte (ergo non ne ho la proprietà)

 

E dopo viene il già citato Art. 1124:

 

Le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono....

 

Altrettanto ovvio che se io acquisto una unità interna o anche un negozio esterno al piano terra ma che abbia comunque possibilità di accesso/uso a scale, ascensori e/o box interrati, acquisto automaticamente quota parte della proprietà comune (per esempio condivide impianti comuni sul lastrico solare)...e questo sarà ben spiegato nel rogito.

 

 

Appunto ...bisogna accertarsi di leggere nel giusto verso, dall' inizio alla fine (e non al contrario)...senza omettere aggettivi, punteggiatura e integrazioni.

[mara68]

Intanto ringrazio tutti perchè mi avete fatto capire che qualcosa devo fare in riunione.

Ora come già detto io non ho accesso ne' al vano scala, nè logicamente all'ascensore e pensate che per farmi pagare la pulizia scale, l'illuminazione e l'ascensore, mi hanno fatto una copia delle chiavi per accedere all'interno della palazzina??

Intanto ho controllato il rogito dove non specifica niente riguardo le parti comuni, e addirittura mi sono accorta che non riporta nemmeno i millesimi di proprietà, ma allegato c'è una vecchia tabella millesimale con quattro voci e su quella concorso ascensore non è indicato nessun valore nè per i box al piano interrato nè ai due negozi del piano Terra (l'altro negozio crede di dover pagare perchè possiede la cantina) ma i 1000 mill sono divisi esclusivamente tra gli appartamenti.

Posso fare leva a questa tabella come documento contrattuale per il mio esonero?

Grazie

[Diego Dimaraz]

Non mi risulta che i Rogiti riportino i valori millesimali (quelli delle tabelle per la suddivisione delle spese) visto che gli stessi sono dati che possono variare.

 

Una "tabella allegata" ma semplicemente richiamata non è teoricamente inoppugnabile...e diventa invece probante la "consuetudine" protrattasi nel tempo.

 

Ora però non si capisce se fino ad oggi avete seguito detta tabella o siete andati in deroga.

 

Qualora mancasse la "certezza" dei documenti esistenti...credo sia opportuno per tutti che concordaste un criterio univoco di ripartizione (tabella) da approvare all' unanimità

 

 

Questo l' ho spiegato fin dal principio.

[Tullio01]

Non mi risulta che i Rogiti riportino i valori millesimali (quelli delle tabelle per la suddivisione delle spese) visto che gli stessi sono dati che possono variare.

Difficile variare dati che sono contrattuali cioè allegati a tutti i rogiti, come nel mio e di tutti gli altri condomini, infatti questo indica i millesimi della mia proprietà nel contesto di tutto lo stabile, registrato da un notaio al momento della costruzione dello stabile.

Vorrei vedere chi potrebbe modificare il valore della mia proprietà a semplice maggioranza.

Tra l'altro le sotto tabelle (art 1123 cc) sono una naturale conseguenza della tabella di proprietà "A" ed i criteri applicati, senza l'unanimità non possono essere modificati, come previsto dalla Sentenza Corte di Cassazione, n. 17101/2006.

[Diego Dimaraz]

Difficile variare dati che sono contrattuali cioè allegati a tutti i rogiti, come nel mio e di tutti gli altri condomini, infatti questo indica i millesimi della mia proprietà nel contesto di tutto lo stabile, registrato da un notaio al momento della costruzione dello stabile.

Vorrei vedere chi potrebbe modificare il valore della mia proprietà a semplice maggioranza.

Tra l'altro le sotto tabelle (art 1123 cc) sono una naturale conseguenza della tabella di proprietà "A" ed i criteri applicati, senza l'unanimità non possono essere modificati, come previsto dalla Sentenza Corte di Cassazione, n. 17101/2006.

 

E chi ha mai detto il contrario???

 

Post n° 7 = ...più che quel che si "crede" vale quel che è scritto. !!!

....Meglio che questo sia ben precisato in un Regolamento Contrattuale!!!

 

Post n° 9 = ...(salvo questioni "contrattuali")

 

etc etc.

 

Forse devo cominciare a scrivere in Latino o in Aramaico perchè ci si impegni a capire?

[Tullio01]

E chi ha mai detto il contrario???

 

Post n° 7 = ...più che quel che si "crede" vale quel che è scritto. !!!

....Meglio che questo sia ben precisato in un Regolamento Contrattuale!!!

 

Post n° 9 = ...(salvo questioni "contrattuali")

 

etc etc.

 

Forse devo cominciare a scrivere in Latino o in Aramaico perchè ci si impegni a capire?

Vedo che cerchi sempre di creare nuove polemiche, a cui io non desidero aderire più.

E' sufficiente uno scritto in italiano chiaro e sia coerente sia nel post 7 che nel 16, Grazie e ciao Dimaraz.

[Diego Dimaraz]

E fortuna che sono io a cercare nuove polemiche.

 

Nessuna incoerenza presmendo che tu riferisca a questa frase:

 

Post 16 ...Non mi risulta che i Rogiti riportino i valori millesimali (quelli delle tabelle per la suddivisione delle spese) visto che gli stessi sono dati che possono variare...

 

Non posso che ribadire il concetto...e spiegarlo a chi non capisce e preferisce (come al solito) attribuirmi significati diversi da quelli spiegati.

 

Le Tabelle Millesimali di ripartizione delle spese possono cambiare? = SI

 

Perchè cambiano le Tabelle Millesimali ? = Perchè:

1)ci sono delle variazioni nelle Tabelle di Proprietà (aumento di una cubatura per nuova costruzione, cambio destinazione d' uso o di proprietà di locali comuni preesistenti)

2)all' unanimità si decide di cambiare criterio di riparto delle spese (magari sono cambiate certe abitudini/consuetudini)

 

Se vengono modificate le Tabelle Millesimali si è costretti a portare tutti i Rogiti dal Notaio per le modifiche ? = NO

 

Una modifica delle Tabelle Millesimali o dei Criteri di Riparto per la divisione delle spese condominiali comporta una modifica delle quote/millesimi di proprietà ? = NO (ma può succedere il contrario come sopra spiegato).

 

Ha un qualsivoglia obbligo il Notaio di riportare negli atti (Rogito) le Tabelle si ripartizione delle spese = NO

 

E' consuetudine che i Rogiti riportino l' elenco degi Impianti Condominiali con precisata la loro appartenenza "ab originem" al Condominio piuttosto che una installazione da parte di alcuni (innovazione con separato uso) = NO

 

....

:cop:

 

Perchè qualcuno si ostina a "pontificare" su interpretazioni illegali anche quando non ve ne è traccia? = NO COMMENT o mi bannano.

[Tullio01]

Perchè qualcuno si ostina a "pontificare" su interpretazioni illegali anche quando non ve ne è traccia? = NO COMMENT o mi bannano.

E' tuo personale parere.

[mara68]

Come chiedevi nel Post 16 finora io non ho mai pagato le spese di ascensore nè ordinarie nè straordinarie.

La questione è nata qualche anno fà quando abbiamo cambiato amministratore e lui ha cominciato a insistere che anch'io dovevo contribuire in quanto "condomina". Così da tre anni sto pagando le spese straordinarie, esentata da un'assemblea all'unanimità per quelle di ordinaria manutenzione. Ma quest'anno a verbale hanno approvato che dal 2014 devo contribuire anche a quelle ordinarie.

La tabella allegata ai rogiti, non era in mio possesso, in quanto ho acquisto a un'asta il negozio e ho solo una trascrizione fatta dal tribunale. Me l'ha mostrato un condomino perchè insistevo a rifare la tabella millesimale visto che non esistevano i millesimi dei box (finora i millesimi dei box erano accorpati a quelli degli appartamenti) e quindi è saltato fuori questo foglio.

Ora però vorrei che l'amministratore mettesse un pò d'ordine nei conti (quando ho proposto di creare io la tabella millesimi ascensore grazie al vostro aiuto, l'amministratore ha detto che lui non divide le spese tra box ed appartamento in quanto l'uno è una pertinenza dell'altro e quindi va bene così).

[Diego Dimaraz]

Male hai fatto a cominciare il pagamento 3 anni fà.

 

Comunque tutte le "modifiche" al criterio di ripartizione "spinte" dall' attuale amministratore sono illecite se non sono state approvate all' unanimità.

 

Dovevi impugnare fin da subito la variazione...perchè quandosi è troppo altruisti e si comincia a dare "una mano"... poi si prendono il braccio...e alla fine pretendono tutto il resto.