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Impignorabilità del diritto di abitazione e recupero crediti in condominio
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Impignorabilità del diritto di abitazione e recupero crediti in condominio

Il diritto di abitazione è autonomamente impignorabile, mentre è pignorabile il diritto di proprietà sullo stesso immobile. Come si conciliano i due principi nella pratica? Come si attua il recupero crediti del condominio in relazione all'immobile?

Avv. Valentina Papanice  

Impignorabilità del diritto di abitazione

Il diritto di abitazione, viene spesso affermato, è impignorabile. È però pignorabile il diritto di proprietà relativo allo stesso immobile. Vediamo come i due principi si attuano nella pratica.

Premettiamo brevi cenni sulle nozioni di diritto di abitazione ed espropriazione immobiliare, quella evidentemente oggetto di interesse in relazione al diritto di abitazione (che non può che riguardare un immobile).

Diritto di abitazione

Il diritto di abitazione è un diritto reale di godimento che consiste nella possibilità per il titolare, di abitare una casa "limitatamente ai bisogni suoi e della sua famiglia" (v. art. 1022 c.c.).

Il diritto di abitazione può essere costituito mediante legge, contratto, testamento o usucapione. Qui in particolare ci occupiamo del diritto costituito medante contratto.

Espropriazione immobiliare

L'espropriazione immobiliare è regolata dagli artt. 555 e ss. c.p.c. (e dagli artt. 474 e ss. c.p.c., che regolano il processo di esecuzione in generale).

Sostanzialmente, l'espropriazione immobiliare è finalizzata ad attuare la vendita (forzata) di un immobile (o più immobili) intestato(i) ad un debitore affinchè sul ricavato possano soddisfarsi i suoi creditori. In alternativa alla vendita, l'immobile può anche essere direttamente assegnato ad uno o più creditori.

Si possono sottoporre ad esecuzione i beni immobili e i diritti immobiliari (v. art. 555 c.p.c.).

Diritto di abitazione ed espropriazione immobiliare

La costituzione del diritto mediante contratto è soggetta alle norme sulla trascrizione sui registri immobiliari; in particolare, dunque, l'atto va trascritto ed il diritto è opponibile a chi trascrive il proprio titolo successivamente (v. artt. 2643 n. 4 e 2644 c.c.).

Secondo un'interpretazione oramai consolidata, il diritto di abitazione non può essere autonomamente espropriato. Le norme che fondano tale convinzione sono, sostanzialmente: l'art. 1024 c.c, che vieta la locazione e la cessione dei diritti di uso e abitazione; gli artt. 2810, 2814, 2815 e 2816 che, mentre disciplinano l'ipoteca su usufrutto e nuda proprietà, diritto del conducente e dell'enfiteuta e diritto di superficie e del proprietario del suolo, non dicono nulla riguardo agli altri diritti reali, cioè diritto d'uso e di abitazione (e servitù).

Tanto è ritenuto sufficiente da parte degli interpreti per concludere (per quanto qui interessa) per l'impignorabilità del diritto di abitazione del soggetto debitore.

Può però essere pignorato il diritto di proprietà sul bene medesimo: se dunque il debitore è il proprietario, il suo diritto è pignorabile. Qual è la sorte, a quel punto, di colui che è titolare del diritto di abitazione sullo stesso immobile? Può continuare ad abitarlo?

Gli artt. 2643, 2644 e 2645, e 2913, 2914, 2915 e 2919 c.c. affermano tutti il principio dell'opponibilità al creditore pignorante (e creditori intervenuti nella procedura esecutiva) delle sole trascrizioni effettuate prima del pignoramento.

In particolare quanto all'ipoteca, l'art. 2812 c.c. prevede, per quanto qui interessa, che "Le servitù di cui sia stata trascritta la costituzione dopo l'iscrizione dell'ipoteca non sono opponibili al creditore ipotecario, il quale può far subastare la cosa come libera. La stessa disposizione si applica per i diritti di usufrutto, di uso e di abitazione.

Tali diritti si estinguono con la espropriazione del fondo e i titolari sono ammessi a far valere le loro ragioni sul ricavato, con preferenza rispetto alle ipoteche iscritte posteriormente alla trascrizione dei diritti medesimi" (art. 2812, co.1 e 2 c.c.).

Dunque, l'atto è certamente inopponibile se trascritto dopo il pignoramento; è opponibile se trascritto prima (del pignoramento e dell'iscrizione dell'ipoteca).

Insomma, se l'atto costitutivo del diritto di abitazione è trascritto prima, il bene è venduto ma è gravato del diritto di abitazione; altrimenti, il bene sarà venduto libero da vincoli.

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Diritto di abitazione, espropriazione e recupero crediti in condominio

Cosa accade se il condominio è creditore del titolare di un diritto di abitazione e/o del proprietario di uno stesso immobile posto all'interno del condominio?

Premettiamo che al diritto di abitazione si applicano in quento compatibili le norme sull'usufrutto (ex art. 1026 c.c.). A proposito dell'usufrutto, la riforma del condominio (L. n.220/2012) ha stabilito che usufruttuario e nudo proprietario sono debitori solidali (v. art. 67 disp. att. e trans. c.c.).

Si tratta di una novità importante, dal momento che in precedenza, in linea con quanto previsto dagli artt. 1004 e 1005 c.c., l'usufruttuario era tenuto per le spese ordinarie (oltre le straordinarie dovute per omissione dell'ordinaria manutenzione) e il nudo proprietario per quelle straordinarie.

Dovendsi applicare, a meno che non se ne escluda la compatibilità ai sensi dell'art. 1026 c.c., la norma sulla solidarietà verso il condominio anche al diritto di abitazione, dovrà concludersi per la possibilità di agire nei confronti di entrambi titolari (sempre che, a parere di chi scrive, entrambi siano stati regolarmente informati di tutto e convocati alle relative assemblee).

Il pignoramento non potrà però riguardare direttamente il diritto di abitazione, mentre potrà sicuramente riguardare il diritto di proprietà; con il peso del diritto di abitazione se questo risulterà trascritto prima della procedura; quindi, con riferimento all'immobile sito nel condominio e oggetto del diritto di abitazione, la procedura esecutiva potrà essere esperita solo nei confronti del proprietario e non del titolare del diritto di abitazione.

Il discorso ovviamente cambierà nel caso in cui esistano altri immobili, privi di pesi, intestati ad uno o all'altro dei debitori.

Per ulteriori dettagli si rimanda allo studio del notariato n. 21-2013/E.

https://www.notariato.it/sites/default/files/21-13-e.pdf

=> Bloccati i pignoramenti di Equitalia per la prima casa.

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