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La quantificazione forfettaria del compenso dell' amministratore è legittima?
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La quantificazione forfettaria del compenso dell' amministratore è legittima?

Compenso dell'amministratore di condominio, come e quando va quantificato?

Avv. Mauro Stucchi  

Compenso dell'amministratore: la sentenza

A seguito dell'esito negativo di un procedimento di mediazione, Alfa citava in giudizio il Condomino Beta al fine di ottenere l'annullamento di due delibere assembleari del 2017 e del 2018, poiché assunte in violazione dell'articolo 1129 comma 2 e comma 14 nonchè dell'articolo 1130 bis.

A fondamento della propria domanda, il condomino Alfa sollevava le seguenti contestazioni:

a) violazione dell'art. 1129 c.c. comma 2, poiché l'amministratore, all'atto della nomina, non avrebbe comunicato tutti i dati richiesti;

b) violazione dell'art. 1129 c.c. comma 14, poiché la nomina dell'amministratore non sarebbe stata preceduta da una puntuale indicazione analitica dei compensi;

c) violazione dell'art. 1130 bis c.c., poiché il rendiconto sarebbe stato privo di ogni documentazione e di indicazioni delle voci previste ex lege.

L'amministratore può chiedere una percentuale come compenso per i lavori straordinari?

Il Condominio contestava in toto la domanda dell'attore.

A fondamento delle proprie eccezioni il Condominio affermava che:

a) Alfa era decaduto dal diritto di impugnare la delibera del 2017;

b) Alfa aveva accettato la delibera del 2018, e per l'effetto, non poteva più contestare quella del 2018;

c) l'amministratore aveva fornito ogni informazione di legge;

d) era sufficiente l'indicazione del compenso forfettario, poiché la legge non determina le modalità di calcolo del compenso dell'amministratore di condominio;

e) la documentazione del condominio era stata sempre correttamente tenuta e messa a disposizione dei condomini.

Il Tribunale, all'esito del giudizio, accoglieva la domanda del Condominio.

In merito ad una presunta violazione dell'art. 1129 c.c. comma 2, il Tribunale, in via preliminare, rilevava che detta norma non indica la sanzione, con la conseguenza che non può parlarsi di nullità mancando una espressa previsione legislativa in tale senso.

Nel merito, l'Organo Giudicante rilevava che l'amministratore, in realtà, non soltanto aveva comunicato ai condomini tutti i dati indicati dal codice, ma gli stessi erano stati resi di fatto disponibili e reperibili per tutti.

Relativamente ad una presunta violazione dell'art. 1129 c.c. comma 14, il Tribunale evidenziava che detta disposizione codicistica non fornisce alcuna indicazione in merito alla modalità di determinazione del compenso, di conseguenza è sufficiente che venga indicato un importo forfettario.

Compenso dell'amministratore di condominio e delibera di nomina. Una innovativa pronuncia.

Da ultimo, in merito ad una presunta violazione dell'art. 1130 bis c.c., il Tribunale evidenziava che detta disposizione codicistica elenca in maniera precisa i documenti che devono essere inseriti nel rendiconto, non indicandone, tuttavia, le modalità di esposizione ma evidenziando che devono essere espressi in modo da consentire l'immediata verifica.

Nel caso di specie, l'Organo Giudicante aveva verificato che la documentazione allegata al rendiconto era completa, e, pertanto, idonea a giustificare le spese sostenute dall' amministratore.

Compenso dell'amministratore: la problematica

Il Tribunale di Bolzano, con la sentenza n. 214/2020, ha statuito che non sussiste violazione dell'art. 1129 cc. comma 14 nell'ipotesi in cui dalla delibera di nomina dell'amministratore non risulti l'entità del compenso.

L' Organo Giudicante, infatti, rileva che dalla lettura della predetta disposizione codicistica, non è dato comprendere con chiarezza il concetto di "analiticamente", per tale motivo, quindi, la nullità deve essere comminata soltanto nelle ipotesi di violazione di legge effettivamente gravi.

Il quadro normativo: l' art. 1129 c.c. 14 comma

L' art. 1129 c.c. 14 comma prevede che "L'amministratore, all'atto dell'accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta"

Viene codificato il principio che l'onorario dell'amministratore è individuato, in modo definitivo, al momento della nomina, quindi, dopo la nomina non è possibile più procedere ad integrazioni e/o specificazioni.

In merito all'interpretazione dell'art. 1129 c.c. comma 14 esistono due orientamenti giurisprudenziali, di seguito illustrati.

=> Quando l'amministratore di condominio «nasconde» il compenso extra

La specificazione analitica del compenso dell'amministratore

Il primo orientamento giurisprudenziale interpreta l'art. 1129 c.c. comma 14 nel senso che l'amministratore, sia in sede di prima nomina che in sede di conferma dell'incarico, deve precisare analiticamente il proprio compenso.

Tale precisazione deve essere analitica e deve quindi indicare le prestazioni ulteriori rispetto al "compenso ordinario" per le quali l'amministratore ritiene di essere pagato (ad esempio: adempimenti fiscali, lavori straordinari, assemblee straordinarie, partecipazione a procedure di mediazione ecc…)

In caso contrario, la sua nomina può essere considerata nulla dal magistrato incaricato di valutarla e ciò potrebbe determinare l'impossibilità per il professionista di pretendere il compenso relativo all'attività svolta.

Nell' ipotesi in cui l'amministratore non voglia allegare il proprio preventivo, con la specifica delle singole voci del compenso, al verbale d'assemblea, si dovranno riportare all'interno del verbale medesimo le voci del compenso.

Tale indirizzo trova conferma nella recente giurisprudenza di merito.

L'assemblea può o poteva riconoscere all'amministratore un compenso extra per attività extra?

"Ritenuto, quanto alla nomina dell'amministratore, che la stessa sia illegittima perché non è accompagnata dalla indicazione del compenso, come espressamente prescritto dalla legge, a nulla valendo la circostanza che sia noto quello dell'anno precedente in ragione sia del fatto che lo stesso può variare, sia del fatto che la novella legislativa è stata chiara nel prevedere detta indicazione come necessaria a pena di nullità…" ( Tribunale di Roma, ordinanza del 15.06.2016)

"Risulta invece fondata la censura sulla nullità della nomina dell'amministratore, in assenza di una valida accettazione che contenga specifica indicazione del suo compenso; il dettato dell'art. 1129 comma XIV c.c. è tassativo e non ammette equipollenti: "è nulla la nomina dell'amministratore di condominio - con conseguente nullità della delibera in parte qua - in assenza della specificazione analitica del compenso a quest'ultimo spettante per l'attività da svolgere, in violazione dell'art. 1129, comma 14, c.c.

Tale norma, che mira a garantire la massima trasparenza ai condomini e a renderli edotti delle singole voci di cui si compone l'emolumento dell'organo gestorio al momento del conferimento del mandato, si applica sia nel caso di prima nomina dell'amministratore che nel caso delle successive riconferme" (Tribunale Milano, Sez. XIII, 03/04/2016, sent. n. 4294)

"Tale norma, che mira a garantire la massima trasparenza per i condòmini e a renderli edotti delle singole voci di cui si compone l'emolumento dell'organo gestorio al momento del conferimento del mandato, si applica sia nel caso di prima nomina dell'amministratore che nel caso delle successive riconferme" (Trib. Massa, 6 novembre 2017)

Secondo tale prima interpretazione dell'art. 1129 c.c. comma 14, ogni prestazione non specificata, si deve intendere ricompresa nel preventivo approvato. ("In tema di condominio l'attività dell'amministratore, connessa ed indispensabile allo svolgimento dei suoi compiti istituzionali deve ritenersi compresa, quanto al suo compenso, nel corrispettivo stabilito al momento del conferimento dell'incarico per tutta l'attività amministrativa di durata annuale e non deve, pertanto, essere retribuita a parte" (Cassazione Civile, sentenza n. 22313/2013).

Il compenso dell'amministratore per l'assemblea straordinaria

Indicazione in misura forfettaria del compenso e successivamente alla delibera di nomina

Il secondo orientamento giurisprudenziale, fatto proprio anche dal Tribunale di Bolzano, ritiene, invece, che la nomina dell'amministratore è valida anche se nella delibera non è indicato il compenso.

Secondo tale secondo orientamento, condiviso anche dal Tribunale di Palermo con la sentenza n. 7808/2018, l'amministratore non è obbligato ad indicare l'ammontare del proprio compenso contestualmente alla delibera di nomina, poiché è sufficiente che lo faccia all'atto di accettazione della nomina, che può avvenire in un momento successivo rispetto alla relativa delibera.

Ne deriva, quindi, che la comunicazione del proprio compenso in un momento successivo rispetto alla delibera di nomina non ne determina la nullità.

Il Tribunale di Bolzano, fonda la propria sentenza, n. 214/2020, sulla circostanza per cui l'art. 1129 c.c. comma 14 non prescrive:

a) né l'indicazione analitica delle voci del preventivo del compenso;

b) né, tantomeno, che l'amministratore accetti l'incarico nell' assemblea in cui viene nominato.

Il Tribunale di Bolzano affronta nella propria sentenza anche il tema del numero delle voci di spesa che devono essere inserite nel preventivo e della relativa determinazione economica.

L'Organo Giudicante afferma che l'art. 1129 c.c., non impone il rispetto di regole nella redazione del preventivo in merito alla determinazione del compenso.

Ulteriori spunti di analisi e riflessione sull'equità del compenso.

E' sufficiente, quindi, che dalla delibera assembleare risulti l'entità del compenso. Su

Sul punto, il Tribunale di Bolzano ha precisato: "Per quanto il comma 14 dell'art. 1129 c.c. preveda espressamente che l'amministratore "deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l'importo dovuto a titolo di compenso", la legge non fornisce alcuna indicazione, nè di massima nè tanto meno obbligatoria, in merito alla modalità di determinazione del compenso.

Pertanto, in assenza di una norma che imponga la redazione di determinate voci, si ritiene sufficiente la prassi, per vero molto diffusa, di indicare un importo forfettario.

Ciò che rileva, in definitiva, è che dalla delibera risulti l'entità del compenso. Ed infatti la giurisprudenza richiamata da parte attrice (Tribunale di Massa dd. 06.11.2017), benchè rigorosa nell'affermare la necessità di un'analitica indicazione del compenso, in ossequio alle esigenze di chiarezza e trasparenza di cui la riforma del 2012 si è fatta portatrice, concerneva in realtà un caso - ben diverso da quello di specie - in cui dal verbale di assemblea non risultava nulla in ordine al compenso.

Ebbene, un conteggio preciso e dettagliato sarebbe sempre auspicabile e nell'interesse di tutti i condomini, tuttavia ritiene questo Giudice che la sanzione della nullità debba essere comminata soltanto nei casi di violazioni effettivamente gravi, oltre che, naturalmente, previsti dalla legge.

Per quanto un'ipotesi di nullità sia effettivamente configurata dall'art. 1129 comma 14 c.c., non essendovi chiarezza sul concetto di "analiticamente", considerando comunque la precisa indicazione, in entrambi i verbali, del compenso richiesto dall'amministratore (Euro 4.500,00) ed essendo mancata, in tale sede, ogni forma di contestazione sul punto, la suddetta indicazione appare sufficiente.

Pertanto, esclusa la violazione dell'art. 1129 comma 14 c.c. e quindi la nullità della delibera in parte qua, si esclude ogni altra forma di invalidità derivata.

Ad oggi, pertanto, si rileva la necessità di un intervento della Corte di Cassazione che faccia chiarezza sul punto e ponga fine al sopracitato contrasto giurisprudenziale.

Compenso amministratore di condominio per sollecito di pagamento via email

Scarica Trib. Bolzano, 24 febbraio 2020, n. 214

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SALVO44
SALVO44 12-04-2021 11:00:50

Quando è stata approvata la nuova legge sul condominio, sicuramente i giuristi hanno preso in considerazione tutte quelle sfaccettature che l'ex legge lasciava spazio a diverse interpretazioni. Mi sembra che quando si vogliono dare dei punti fermi a una nuova legge inizia la gara alla riforma della stessa con varie sentenze discordanti con la stessa. Già ci sono pronunce di vari tribunali e cassazione non uniforme, cioè ognuno dice la sua. In questo modo si fa molta confusione e viene meno anche il giudizio di equità su un fatto da giudicare. All'art.1129 è stato aggiunto il 14° comma per avere una trasparenza sul compenso che l'amministratore "professionista" dovrà percepire e, pertanto, deve rispecchiare il dettame dell'art.1130. Cosa che molti amministratori non fanno. Se l'amministratore chiede 100 allo stesso spetta 100 non può richiedere altro. Se ce un extra da pagare presenta la fattura e l'assemblea all'unanimità può approvarla; ma non sempre l'amministratore può chiedere l'extra.

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