Quella di revoca giudiziale è un'azione volta alla risoluzione del contratto di mandato tra amministratore e condominio.
In caso di gestione della compagine in regime di prorogatio imperii il rapporto contrattuale è venuto a cessare e quindi l'amministratore prosegue nell'incarico (provvisoriamente) in forza di legge.
Data questa situazione, è inammissibile la richiesta di revoca giudiziale, mancando il presupposto per il vaglio della domanda.
Questa, in breve sintesi, la motivazione che ha portato il Tribunale di Foggia, Seconda Sezione Civile - a rigettare, perché inammissibile, la richiesta di revoca di un amministratore di condominio.
Il provvedimento, inedito e depositato in cancelleria in 6 novembre 2020, si pone nel solco dell'orientamento maggioritario espresso sul punto dalla giurisprudenza di merito, così rendendo ancor più isolato un contrario precedente della Corte di Appello di Bari del giugno 2019 (L'amministratore di condominio in prorogatio può essere revocato)
A parere dello scrivente il decreto ha il pregio di esplicitare in maniera chiara e precisa perché è impossibile addivenire al provvedimento di revoca di un amministratore in regime di prorogatio imperii descrivendo in modo impeccabile il contesto normativo di riferimento e la sua concreta applicazione.
Con una particolare specificazione: l'amministratore in prorogatio rinominato dall'assemblea potrà essere revocato per via giudiziale per eventuali gravi irregolarità compiute a far data dalla nuova nomina.
Andiamo per gradi.
Prorogatio imperii e revoca giudiziale, gli istituti
Per anni, quasi in modo tralatizio si diceva che se l'incarico dell'amministratore non veniva rinnovato - ad esempio per mancanza di quorum - ma non si addiveniva nemmeno alla sua sostituzione, questi proseguiva nel suo incarico in regime di prorogatio imperii.
Si tratta di un istituto giuridico che affonda le proprie origini nella disciplina civilistica in relazione alla necessità di dare continuità a determinati rapporti giuridici in essere anche se formalmente scaduti.
In ambito condominiale la sua applicazione, è stato detto, trova giustificazione "oltre che sulla presunzione di una conformità della prorogatio alla volontà dei condomini, anche sull'interesse del condominio alla continuità" della gestione (tra le tante Cass. 27 marzo 2003 n. 4531).
La revoca giudiziale dell'amministratore, invece, è provvedimento che può essere reso in seguito a ricorso proposto dai condòmini e in specifici casi previo tentativo di rimozione assembleare che, per gravi irregolarità nella gestione, consente di porre fine anzi tempo al rapporto di mandato in essere.
Spesso ci si è domandati come questi due istituti s'intersecano.
In molte occasioni, ad esempio, è stato detto che l'istituto della prorogatio imperii opera anche nei casi di revoca dell'amministratore ovvero di annullamento per illegittimità della delibera di nomina (Cass. ult. cit.).
Prorogatio imperii e revoca giudiziale, il caso
Nel caso in esame alcuni condòmini avevamo presentato ricorso per la revoca giudiziale dell'amministratore del condominio cui partecipavano rappresentando che lo stesso, nel corso degli anni, aveva commesso gravi irregolarità nella gestione consistenti tra le altre:
- nell'aver presentato con grande ritardo il rendiconto per un'annualità di gestione
- nell'omessa convocazione di assemblee straordinarie espressamente richieste;
- nell''omessa ostensione della documentazione condominiale, l'omesso regolare pagamento di forniture idriche ed energetiche.
L'amministratore, costituitosi in giudizio, non negava il ritardo nella presentazione del conto, ma adduceva delle giustificazioni connesse a difficoltà contingenti e negava gli altri addebiti.
Specificava che al momento dell'azione proseguiva nel suo incarico in regime di prorogatio.
Questa ultima circostanza è stata considerata decisiva, dall'adito Tribunale per considerate inammissibile il ricorso.
Prorogatio imperii e revoca giudiziale, la decisione
Il decreto in esame nella parte motiva esplicita chiaramente quale sia lo scopo dell'azione di revoca giudiziale dell'amministratore di condominio.
Il provvedimento, se concesso, ha quale effetto quello di risolvere il contratto di mandato in essere tra l'amministratore e il condominio.
È specificamente affermato nel provvedimento che "la revoca giudiziale dell'amministratore di condominio per gravi irregolarità ex art. 1129 c.c. si iscrive tra le domande di risoluzione del contratto (di mandato) per grave inadempimento ex art. 1453 c.c." (Trib. Foggia 6 novembre 2020).
Data questa premessa di fondo, è evidente che non vi possano non essere conseguenze sull'ammissibilità dell'azione nel caso di amministratore condominiale operazione in regime di prorogatio imperii.
Nel decreto è ricordato che ai sensi dell'ottavo comma dell'art. 1129 c.c. alla cessazione dell'incarico l'amministratore è tenuto ad eseguire attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni.
È il regime della prorogatio. Non solo, per il Tribunale adito è l'addentellato normativo di un sistema che consente di specificare che questo - avvenuta la causa di cessazione dell'incarico, quindi anche semplicemente la scadenza dell'incarico - è funzionale alla gestione continuativa del condominio ed opera per volontà di legge.
Come fare per sostituire un amministratore in prorogatio?
In sintesi: l'amministratore in prorogatio trae la fonte dei propri poteri gestori - comunque transitori ed eccezionali - nella legge e non nel contratto precedentemente concluso.
In conseguenza di ciò, si legge nel decreto in esame "in assenza di un contratto valido ed efficace non può, in nessun caso, procedersi alla risoluzione".
Prorogatio imperii e revoca giudiziale, ulteriori conseguenze
Il provvedimento delinea compitamente l'operatività dell'istituto della prorogatio in ambito condominiale ed i diritti dei condòmini, evidenziando chiaramente l'assenza di vuoti normativi e di tutela.
Per il Tribunale di Foggia, infatti, nulla vieta ai condòmini, nel corso dell'esercizio dei poteri in prorogatio di chiedere ed ottenere la convocazione di un'assemblea per la nomina di un nuovo amministratore e - esplicitiamo il sottointeso - ricorrendone le condizioni (art. 1129, primo comma, c.c.) anche per la nomina giudiziale.
Si potrebbe obiettare? E se l'assemblea nominasse nuovamente lo stesso amministratore?
Al riguardo, è specificato nel provvedimento il condòmino "potrà far valere contrattualmente (in ragione del nuovo rapporto di mandato) eventuali nuovi inadempimenti".
In buona sostanza la cessazione del regime di prorogatio non porta alla reviviscenza del precedente contratto di mandato, evidentemente cessato e non rinnovato, ma più semplicemente determina l'insorgere di un nuovo rapporto giuridico rispetto al quale le eventuali precedenti irregolarità non avranno valore.
Nulla vieta naturalmente che per i pregressi asseriti inadempimenti (gravi irregolarità), ove ritenuti foriere di danno, si possa attivare una specifica azione civile risarcitoria.
Gravi irregolarità commesse dall'amministratore, ecco cosa succede....
