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La prorogatio imperii non paralizza l'attività dell'amministratore
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La prorogatio imperii non paralizza l'attività dell'amministratore

Cosa può fare l'amministratore di condominio in regime di prorogatio imperii? Quali sono le attività che può porre in essere?

Avv. Anna Nicola  

Il tema della prorogatio imperii è stato affrontato di recente dal Tribunale di Roma del 5 febbraio 2021, n. 2107.

Prorogatio imperii

Com'è noto, l'istituto della prorogatio imperii vede la propria nascita in sede giurisprudenziale tutte le volte in cui si abbia la cessazione dell'amministratore di condominio, per scadenza del termine di cui all'art. 1129 c.c., per dimissioni, per revoca o per altra causa, senza che l'assemblea provveda a nominare un nuovo mandatario.

Finchè il neo amministratore non viene nominato e non accetta la carica, permane il precedente.

Lo scopo è quello di garantire al condominio una continuità nella gestione dell'edificio.

La prorogatio opera se questa continuità può dirsi conforme alla volontà dei condomini.

Come affermato dalla Suprema Corte, "Il mantenimento dell'incarico in via transitoria fa si che l'amministratore debba comunque esercitare i poteri connessi alle sue attribuzioni, atteso il carattere perenne e necessario dell'ufficio che egli ricopre, e che non ammette soluzioni di continuità; e di riflesso che l'assemblea è regolarmente riunita nella pienezza dei suoi poteri indipendentemente dagli eventuali vizi della precedente delibera di nomina dell'amministratore che l'ha convocata" (Cass. 14 maggio 2014, n. 10607).

Un focus sulla prorogatio dell'amministratore di condominio

Ci si può allora interrogare su quale sia l'attività che l'amministratore in prorogatio può validamente compiere per il (ex)condominio

Attività dell'amministratore in prorogatio imperii

La decisione del Tribunale di Roma del 5 febbraio 2021, n. 2107 è di interesse, tra le altre cose, per l'inquadramento delle attività che l'amministratore in proroga di fatto può porre in essere.

Questa sentenza evidenzia in primo luogo che per l'amministratore cessato dalla carica vi è una sola norma, l'art. 1129 che dispone che, al momento della cessazione dalla carica per qualsiasi ragione, l'amministratore ha l'obbligo di eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi.

Trattasi di disposizione nuova.

La giurisprudenza ante riforma ha più volte affermato che, in virtù dell'istituto della prorogatio, l'amministratore continua ad esercitare tutti i poteri previsti dall'art. 1130 c.c., attinenti alla vita normale ed ordinaria del condominio, fino a quando non venga sostituito con la nomina di altro amministratore.

Deve pertanto continuare a provvedere, durante la gestione interinale, all'adempimento delle incombenze ed attribuzioni previste dall'art. 1130 c.c. e così a riscuotere i contributi condominiali e ad erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni.

Questi poteri sono stati limitati, a seguito alla novella, all'esecuzione delle sole attività urgenti e senza che possa essere liquidato compenso alcuno (art. 1129 comma 8 cc).

La revoca giudiziale dell'amministratore non esclude la prorogatio imperii

Essi devono essere rapportati all'esigenza di garantire il funzionamento della complessa organizzazione condominiale che, altrimenti, rimarrebbe paralizzata con conseguente detrimento in primis della compagine stessa che non potrebbe più pagare i fornitori o riscuotere gli oneri dai partecipanti.

Convocazione assembleare e ratifica delle spese

Dove l'assemblea tardi a deliberare una nuova nomina e s'imponga l'approvazione dei bilanci onde consentire il funzionamento dell'organizzazione e non pregiudicare gli interessi comuni deve ritenersi che l'assemblea possa validamente essere convocata dall'amministratore in prorogatio non ostando il dettato di cui all'art. 66 comma 2 disp att c.c.

Il potere di convocare l'assemblea, da questa norma attribuito a ciascun condomino, presuppone la mancanza dell'amministratore che è ipotesi diversa da quella che si verifica nei casi di cessazione, per qualsiasi causa, del mandato dell'amministratore o di illegittimità della sua nomina (Cass. 1405/2007).

Nella stessa ottica l'amministratore che abbia agito nell'interesse comune può sempre ottenere dall'assemblea, a norma dell'art. 1135 cod. civ., la ratifica delle spese ordinarie e straordinarie effettuate senza preventiva autorizzazione, anche se prive dei connotati di indifferibilità e urgenza, purché non voluttuarie o gravose (Cass., 10 agosto 2009, n. 18192).

Applicazioni pratiche dell'istituto della prorogatio imperii

Nel caso di specie, proprio per questo tema i condomini attori avevano impugnato la delibera di approvazione del bilancio perché riportava -a loro dire- voci di spesa straordinarie effettuate dall'amministratore in prorogatio senza autorizzazione assembleare, voci poi inserite nei bilanci per la ratifica, onde sottrarre la valutazione e l'approvazione delle stesse all'assemblea di tutti i condomini ex art. 1135 c.c.

Seppur queste spese sono state definite dagli attori come straordinarie, esse, a ben vedere, attenevano alla gestione ordinaria perché relative a opere di manutenzione ordinaria, come puntualmente osservato dal giudice capitolino.

Parametri per la definizione di ordinaria/straordinaria amministrazione

La decisione del Tribunale di Roma offre un importante spunto di riflessione.

L'osservazione è che, in assenza di un criterio normativo predeterminato, il concetto di spese straordinarie 'di notevole entità', (per le quali occorre anche la maggioranza qualificata di cui all'art. 1136 comma 4 cc), deve essere affidato ad una valutazione che tenga conto non solo dei dati di immediato rilievo e cioè del complessivo ammontare dell'esborso ma anche del rapporto fra il costo dell'opera, il valore complessivo dell'edificio e l'entità delle spese ricadenti sui singoli condomini (Cass. 810/1999 e Cass. 26733/2008).

Solo confrontando questi dati con i costi è consentito dare un significato non arbitrario al concetto di notevole entità.

Come fare per sostituire un amministratore in prorogatio?

La conclusione nel caso di specie è che le voci in questione erano attinenti alla gestione ordinaria alla luce del fatto che si trattava di supercondominio con un numero rilevante di condomini, 10 palazzi con più scale e da 489 appartamenti a fronte di una modesta spesa da suddividere tra tutti i (super)condomini.

Peraltro, osserva ancora il Tribunale, nella fattispecie in esame era intervenuta la ratifica dell'operato del mandatario stante la intervenuta approvazione dei bilanci contestati da parte dell'assemblea.

Si ricorda che la volontà assembleare è imputabile all'ente e non alla sola maggioranza di chi ha votato a favore: le delibere sono efficaci e vincolanti nei confronti di tutti i partecipanti ex art. 1137 cod. civ.

Infine, la ratifica si era avuta anche con i voti espressi dai singoli rappresentanti del supercondominio trattandosi di questioni concernenti la gestione ordinaria, dovendosi applicare a questo condominio complesso l'art. 67 disp. Att. c.c.

Sì alla nomina giudiziale di un nuovo amministratore anche in presenza di quello in regime di prorogatio

Scarica Trib. Roma 5 febbraio 2021 n. 2107

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