La figura dell'amministratore
Com'è noto, l'amministratore del condominio svolge il proprio incarico in conseguenza del mandato che lo lega all'edificio dallo stesso amministrato, per volere assembleare e in ragione delle tante attribuzioni e competenze fissate dal legislatore, comprese le leggi speciali.
L'amministratore resta in carica un anno. Al termine del primo anno, secondo il disposto dell'art. 1229 c.c. l'incarico si rinnova automaticamente di un altro anche se vi è chi ritiene sia comunque necessaria la delibera dell'assemblea.
Nel momento in cui cessa dalla sua funzione, occorre che si proceda alla nomina del nuovo mandatario del palazzo, senza soluzione di continuità.
L'istituto della prorogatio imperii
Ove ciò non si verifichi, la cessazione dall'incarico non opera immediatamente, permanendo il precedente amministratore in carica finchè non avvenga la nomina del nuovo e vi sia la relativa accettazione dell'incarico.
In questo lasso temporale si suole parlare di prorogatio imperii, cioè i poteri dell'(ex) amministratore, dimissionario, scaduto o revocato, permangono finché non vi sarà un nuovo incaricato.
Come suole affermare la giurisprudenza l'istituto della prorogatio imperii - che trova fondamento nella presunzione di conformità alla volontà dei condomini e nell'interesse del condominio alla continuità dell'amministratore - è applicabile in ogni caso in cui il condominio rimanga privato dell'opera dell'amministratore, e pertanto non solo nei casi di scadenza del termine di cui all'art. 1129 c.c., comma 2, o di dimissioni, ma anche nei casi di revoca o di annullamento per illegittimità della relativa delibera di nomina.
Nel corso della prorogatio, l'amministratore è tenuto a porre in essere la sua attività limitatamente agli interventi urgenti o comunque a quanto necessario per la continuità della gestione del palazzo.
Deve gestire l'amministrazione ordinaria dello stabile e non quella straordinaria, salvo gli interventi urgenti. Così ad esempio deve erogare le spese necessarie per la manutenzione indispensabile e per il corretto funzionamento dei servizi condominiali (Cass. 25 marzo 1993 n. 3588), deve chiedere ai condomini il pagamento dei necessari contributi (Cass. 12 novembre 1968 n. 3727).
Deve inoltre conferire procura alle liti al legale per la costituzione in giudizio del condominio, sul presupposto della presunzione di conformità alla volontà dei condomini e dell'interesse del condominio alla continuità dell'amministrazione (Cass., 19 marzo 2019, n.7699).
La revoca giudiziale dell'amministratore in prorogatio
Ci si può interrogare sulla possibilità di agire in sede giudiziale per ottenere la revoca dell'amministratore in prorogatio imperii.
La giurisprudenza, principalmente di merito, risponde in senso negativo.
C'è chi afferma che presupposto della revoca giudiziale è che il mandatario sia in carica (Trib. Foggia 21 giugno 2019; Trib. Roma 26 novembre 2018).
Su questa scorta si ha il rigetto del ricorso promosso per la revoca a causa della mancanza dei presupposti: se il mandato è scaduto, cessando i suoi pieni poteri e permanendo solo quelli limitati alle attività urgenti, come nel caso di prorogatio imperii, non si ritiene si possa parlare di soggetto in carica.
Al pari, è ritenuto inammissibile il ricorso per la revoca giudiziale ex art. 1129 c.c. dell'amministratore per il quale l'incarico è già scaduto e che ha continuato a svolgere le proprie funzioni esclusivamente in regime di prorogatio.
Si afferma che simile domanda sia contraria al principio di sovranità dell'assemblea che ha il potere di decidere sulla sua revoca con apposita deliberazione. Solo nel caso in cui la delibera non venga assunta e quindi si sia in presenza di un verbale negativo, il singolo condomino può rivolgersi all'autorità giudiziaria per un provvedimento ex art. 1105 c.c. che disponga la nomina di un nuovo amministratore, previa dimostrazione che l'assemblea non sia riuscita a provvedere in tal senso (Trib. Teramo, 29 giugno 2016).
Di recente è stata rilevata, sul versante opposto, la possibilità della revoca giudiziale a fronte di gravi irregolarità come quella di aver presentato in notevole ritardo, ovvero nel 2018 il rendiconto della gestione afferente gli anni dl 2012 - 2013 - 2014 - 2015 - 2016 e 2017.
È stato sostenuto che negare la revocabilità dell'amministratore in prorogatio implica la lesione del diritto dei condomini ad ottenere il controllo dell'autorità giudiziaria sulla correttezza della gestione (App. Bari 27 giugno 2019).
A parere di chi scrive, questa impostazione è corretta: non si può equiparare l'amministratore in prorogatio con quello revocato, perché quest'ultimo non ha più la possibilità di svolgere, anche solo in modo limitato, le sue funzioni.
Se allora dovesse ricorrere una causa di grave irregolarità, così come prescritta dall'art. 1229 c.c. ovvero di simile portata, l'arma che viene concessa al singolo è proprio la revoca giudiziale dell'amministratore prorogato.
Se così non fosse, verrebbe meno la possibilità di qualsiasi controllo giudiziale sul suo operato, a discapito delle minoranze dell'assemblea condominiale o di singoli condomini dissenzienti, la cui tutela dovrebbe essere il perno della disciplina legislativa inerente alla funzione assembleare (App. Bari 27 giugno 2019).
Sicuramente la via più valida è la nomina di un nuovo amministratore in sede assembleare. La relativa delibera farebbe cessare in automatico dalla carica il mandatario che si trova in stato di prorogatio imperii, essendo già venuto meno il suo mandato per una qualche ragione, ad esempio dimissioni, scadenza, revoca e così via.
Da ultimo si ricorda che è stato affermato che la revoca giudiziale dell'amministratore implica la cessazione immediata dell'incarico e l'impossibilità di qualsiasi prosecuzione del rapporto, anche in regime di prorogatio imperii. Un'eventuale proroga, infatti, si porrebbe in contrasto con il decreto di revoca del giudice (Trib. Fermo, 12 ottobre 2017).
