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Divieto d'ingresso e di parcheggio della automobili di chi non è condomino: quando è legittimo?

Divieto d'accesso o di sosta di auto di estranei negli spazi comuni, è possibile?
Avv. Alessandro Gallucci Avv. Alessandro Gallucci 

L'art. 1117 c.c. include tra le parti comuni gli spazi destinati a parcheggio.

Chiaramente il riferimento non è ai box, ma alle aree aperte, adiacenti all'edificio, che svolgano questa funzione.

Non è da escludersi che si possa avere anche un'autorimessa interrata completamente condominiale, senza cioè box o posti auto in esclusiva proprietà.

Il parcheggio in condominio. Un breve vademecum sul vincolo di destinazione d'uso

Sovente gli spazi a parcheggio sono più piccoli delle necessità rispetto alla capacità di parcamento che i condòmini desidererebbero o che ritengono necessaria. Ecco allora che sorge la necessità di regolamentare l'uso del parcheggio condominiale.

Regolamentazione che può portare anche a drastiche decisioni, quali la scelta di impedire l'accesso a determinate categorie di persone. Quando ciò è legittimo?

Regolamentazione dell'uso del parcheggio condominiale, le norme

Capita alle volte che per evitare disordini e sovraffollamenti, l'assemblea condominiale decida di prevedere un divieto d'accesso (o magari solamente il divieto di sosta) di auto di estranei negli spazi comuni normalmente transitabili da automobili.

È legittimo tutto ciò? Se si, quali sono le maggioranze necessarie a deliberare validamente in tal senso?

Per rispondere al primo dei due quesiti le norme cui fare riferimento sono due: l'art. 1102 e l'art. 1138 c.c.

A mente della prima delle due norme citate:

"Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il migliore godimento della cosa".

L'utilizzo atipico del parcheggio condominiale

Con ciò si vuol dire che ognuno può usare tutte le cose comune come meglio crede, senza modificarne la destinazione d'uso o recar danni, con l'unico limite di non impedire il pari diritto del resto dei condomini.

Regolamentazione dell'uso del parcheggio condominiale, la giurisprudenza

In tal senso la Cassazione, in un caso afferente la disciplina turnaria dei posti auto, ha chiarito che "il pari uso della cosa comune non postula necessariamente il contemporaneo uso della cosa da parte di tutti i partecipanti alla comunione, che resta affidata alla concreta regolamentazione per ragioni di coesistenza; che la nozione di pari uso del bene comune non è da intendersi nel senso di uso necessariamente identico e contemporaneo, fruito cioè da tutti i condomini nell'unità di tempo e di spazio, perché se si richiedesse il concorso simultaneo di tali circostanze si avrebbe la conseguenza della impossibilità per ogni condomino di usare la cosa comune tutte le volte che questa fosse insufficiente a tal fine; che, pertanto la disciplina turnaria dei posti macchina, lungi dal comportare l'esclusione di un condomino dall'uso del bene comune, - come ritiene la sentenza impugnata, - è adottata per disciplinare l'uso di tale bene in modo da assicurarne ai condomini il massimo godimento possibile nell'uniformità di trattamento e secondo le circostanze; che la delibera, la quale disciplina l'uso di un bene comune può essere legittimamente assunta con le maggioranze di cui all'art. 1136 cod. civ., purché sia assicurato il pari uso di tutti i condomini, e cioè il massimo godimento possibile, come è avvenuto nel caso in esame" (Cass. 16 giugno 2005 n. 12873).

Parcheggio auto nella zona antistante i garages

Non v'è motivo di non ritenere che i condomini non possano decidere l'esclusione degli estranei dall'uso di una parte comune visto e considerato che seppur solo temporaneamente possano vietarlo a se stessi, anche se solo per consentirne l'uso a tutti.

Una simile disposizione dovrebbe essere contenuta nel regolamento di condominio, laddove obbligatoria, o disposta per mezzo di una deliberazione. Viste le maggioranze necessarie nel primo caso non v'è motivo per dubitare che anche la decisione deliberata e non inserita nel regolamento debba essere presa dalla maggioranza dei partecipanti all'assemblea che rappresentino almeno 500 millesimi.

Questa conclusione, di carattere generale, va comunque circostanziata alla luce di una particolare eccezione, ossia quella della destinazione all'uso pubblico.

Regolamentazione dell'uso del parcheggio condominiale e la destinazione ad uso pubblico

La destinazione ad uso pubblico di un bene in proprietà esclusiva può essere stabilita in sede di rilascio del permesso di costruire, anche in ragione del contenuto degli strumenti urbanistici vigenti, ovvero semplicemente per la destinazione di fatto di quel bene.

Si tratta della così detta dicatio ad patriam. Essa è così definita dalla Corte di Cassazione: "la dicatio ad patriam " quale modo di costituzione di una servitù di uso pubblico, consiste nel comportamento del proprietario che, se pur non intenzionalmente diretto a dar vita al diritto di uso pubblico, metta volontariamente, con carattere di continuità e non di mera precarietà e tolleranza, un proprio bene a disposizione della collettività, assoggettandolo al correlativo uso, che ne perfeziona l'esistenza, senza che occorra un congruo periodo di tempo o un atto negoziale ovvero ablatorio, al fine di soddisfare un'esigenza comune ai membri di tale collettività "uti cives" indipendentemente dai motivi per i quali detto comportamento venga tenuto, dalla sua spontaneità o meno e dallo spirito che lo anima (v. Cass. n. 1072-88-S. U., n. 5262-93, n. 10574-94, n. 3117-95, n. 15111-200, n.875-2001, n. 6924-2001, n. 7481-2001)" (Cass. 12 agosto 2002 n. 12167).

Sebbene è facoltà del proprietario di un fondo decidere di recingerlo e chiuderlo in qualunque momento, tale potere va contemperato con la destinazione data al fondo nel corso del tempo.

Come dire: deliberare il divieto di accesso ad estranei dopo che per anni si è consentito il parcheggio a chiunque non è operazione senza margini di rischio, tutt'altro.

Vietato l'accesso ai veicoli anche se ci sono i negozi

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Antonella
Antonella 06-07-2017 15:22:23

Se chi parcheggia all'interno di un cortile condominiale recintato e chiuso da cancello elettrico è un parente di un condomino cosa possiamo fare noi condomini per evitare che ciò accada? L'Amministratore ha avvisato il condomino che suo padre non può parcheggiare ma con esito negativo

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Pierangelo Zanardelli Ome Bs
Pierangelo Zanardelli Ome Bs 08-07-2018 14:18:04

Buondi'.io abito in un cortile di 7 abitazioni,Dove ci sono 7 posti auto.non avendo noi un amministratore,purtroppo,mi ritrovo ad avere sempre vicino alla mia auto una moltitudine di auto che tra amici e parenti non dovrebbero entrare.cosa posso fare?

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Gaetano Rossi
Gaetano Rossi 09-10-2021 10:59:56

La materia è molto scivolosa, non vi è dubbio sul fatto che l'assemblea possa disciplinare l'uso delle aree adibite a parcheggio anche stabilendo una turnazione, ma sulla possibilità di escludere l'uso dei parcheggi agli "estranei" le cose si complicano. Andrebbe anzitutto chiarito cosa si intende per "estranei", se la delibera con questo termine si riferisce a coloro che non hanno nessun rapporto con il condominio, è certamente valida, ma facciamo il caso di un condomino anziano, che non possiede un auto, e che viene accudito regolarmente da un parente od anche da un estraneo, questa persona è da ritenersi "estranio" ed il condomino si troverebbe di fatto escluso dal pari uso del bene? Se un condomino ha necessita a farsi recapitare della merce, al suo fornitore è possibile opporre un divieto di accesso agli estranei deliberato a maggioranza in assemblea? Si potrebbero elencare migliaia di casi specifici, per i quali un generico divieto approvato in assemblea potrebbe non avere valore.

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